Как да спечелим пари от продажба на нови сгради. Препродажба на апартаменти като обещаваща бизнес идея

От дълго време недвижимите имоти са един от най-надеждните начини за спестяване на пари. Такава гаранция не може да се очаква нито от пари, нито от злато, нито от скъпоценни камъни. Бижутата и благородните метали са движимо имущество и могат да бъдат загубени доста лесно, докато парите в брой са подложени на инфлация и страдат от паричните реформи. Жилището винаги е ценно. И дори може да служи като инструмент за печалба. Ако знаете как да правите пари от недвижими имоти, можете да създадете много реален и надежден бизнес. Нека да разгледаме набързо основните му схеми.

Как работи

И така, ние печелим от продажбата на недвижими имоти. И не само на него. Инвестирането в жилищни имоти може да се направи в различен мащаб и по различни начини. А именно покупка и препродажба на апартаменти, отдаване под наем на помещения или откриване на собствен посреднически бизнес под формата на частна агенция за недвижими имоти. Можете също да закупите или наемете търговски помещения. Други недвижими имоти (вили) като обект на препродажба са изброени по-малко поради високата цена на жилищна единица, но също са доста търсени.

Не всички от тези методи са достъпни за никого. Закупуването на жилище или наемането на търговски фонд изисква инвестиция на много, много значителни първоначални средства. Такива инвестиции могат да си позволят основно от търговски организации. Сред възможностите им е получаването на банков заем за собствен проект. Но бизнесът с недвижими имоти, тоест печалбите от сделки с неговата покупка и продажба, също е достъпен за физическо лице с необходимия начален капитал.

Кои са основните рискове

Основният бизнес риск в тази област е липсата на бързо изплащане и възможни загуби във връзка с това. Най-популярният вид такава инвестиция е закупуването на жилище (отделен апартамент) с цел по-нататъшна продажба. През последните години, поради кризата и падащите цени в тази област, обемът на инвестициите в подобни сделки значително намаля и възлиза на не повече от 15%. Това се обяснява с липсата на повишено търсене, за разлика от жилищния бум от началото на 2000-те.

Купуването на жилище при нарастващото търсене на него гарантира многократни печалби при препродажбата му. Това важи особено за онези, които успяха да инвестират безплатни финанси в тази област през последните десетилетия на миналия век. След 10-15 години печалбата от такива сделки възлизаше на десетократна сума.

Днес подобен ефект вече не може да се очаква, тъй като периоди на особено бърз растеж на търсенето на жилища (и съответно на цените) не се очакват в краткосрочен план. В момента вътрешният пазар е по-скоро във фаза на спад. Значително увеличение на цената само обекти на достъпни жилища. В големите градове, включително столицата, скъпите недвижими имоти не са много търсени.

Относно съвместното строителство

Най-добрият вариант за инвестиция е жилище в нови сгради. Други недвижими имоти („вторичен имот“) няма да дадат такъв ефект. Покупката на къща на етап разкопки ще бъде най-евтината. Закупувайки апартамент в начална фаза на строителство, спестявате около 30% от цената му. При стабилен пазар това е точно цифрата на печалбата, чието изчисляване инвеститорите може да се счита за доста реалистично.

Но не бива да се пренебрегва огромната маса от рискове на системата за споделено строителство. В най-ранния етап тяхната стойност е максимална. За да намалите рисковете, трябва да изберете само разработчици с достатъчен опит и солидна репутация. Косвени, но не абсолютни, признаци за това могат да бъдат много по-рано пуснати в експлоатация обекти, извършващи дейности в съответствие с разпоредбите на Федералния закон №.

Кои апартаменти да купя

Как да печелите пари от недвижими имоти, като имате необходимата сума за инвестиция? Кой апартамент е по-добре да купите? Ако планирате да го продадете допълнително, изберете монолитна къща. Това ще увеличи бъдещата пазарна стойност на имота. Цената зависи освен това от степента на обитаемост на околността, качеството на инфраструктурата, наличието на редица необходими социални съоръжения под формата на училище, детска градина, болница и верига магазини, добра транспортна възел, а в Москва - близост до метрото и общия показател за оценка на района.

Препоръчва се на тези, които извършват дейността си в столицата, да се съсредоточат върху плановете за изграждане и разширяване на метрото. В Москва интересът към недвижими имоти, разположени извън околовръстния път на Москва, се е увеличил тези дни. Причините са поскъпването на такива апартаменти при свързване към бившия отдалечен район на метрото. Цената на жилищата се увеличава в такива случаи с 15-30%.

Какво трябва да знаете за недвижимите имоти в предградията

Цените на жилищата се покачват не само в Москва, но и в региона. Най-евтиният недвижим имот в района на Москва са апартаменти в нови сгради в Зеленоград. Това се дължи на известна отдалеченост на града от околовръстния път на Москва. Освен това инфраструктурата на този район е не по-лоша от Москва. Освен това трябва да се обърне внимание на районите Солнцево, където тази година се планира откриването на метролиния, Южно Бутово, Дмитровски и др.

Друг вариант за инвестиране в недвижим имот е отдаването му под наем. Как да спечелим пари от наемане на недвижим имот? Жилища под наем се търсят почти винаги. В крайна сметка не всеки може да си позволи да си купи собствен апартамент. Лице, което планира такава опция, се нуждае или от безплатен обект на недвижими имоти (апартамент), или от определена сума под формата на начален капитал.

Можете да използвате тези пари, като наемете подходящо жилище с цел последваща доставка. Ако имате достатъчно средства за закупуване на апартамент, който по-късно можете да отдадете под наем, считайте, че вашият бизнес ще има неизбежен успех.

Резултатът не е скоро...

Но трябва да се има предвид, че целенасоченото закупуване на апартамент за бъдещ наем не е най-бързият бизнес. Възвръщаемостта му не е толкова голяма. В Москва закупуването на "однушка" на средна цена ще се оправдае след около петнадесет години, за двустаен апартамент този период е шестнадесет - осемнадесет години, а цената на "банкнота от три рубли" е такава, че можете да върнете всички средства, инвестирани в покупката, може би едва след четвърт век.

Как да спечелим пари от недвижими имоти с помощта на ипотека? И възможно ли е? Противно на обичайната схема за закупуване на апартамент с ипотека и след това отдаването му под наем, изплащането на такова жилище не задържа вода. Този имот изисква много дълги изплащания на заем с лихва. Процесът се проточва с десетилетия. Крайната цена на жилищата в резултат на това е надценена няколко пъти. Наемането на такъв апартамент не носи никаква осезаема печалба, максимумът покрива плащането на заема.

Какви апартаменти се отдават под наем

И така, вие сте решили да закупите апартамент с цел отдаване под наем. Какво е по-добре да изберете? Най-популярни са едностайните апартаменти. Най-често се избират под наем. Изискванията към къщата в този случай не са твърде високи. Тя може да бъде както панелна, така и не твърде престижна. Ако не мислите за бъдещата продажба на такъв апартамент или не го използвате за собствени нужди, бюджетното жилище в пететажна панелна сграда е добър вариант от гледна точка на спестяване на първоначални инвестиции. Но, като се има предвид възможната перспектива за продажба, трябва да се погрижите за приемливото му качество.

Най-често крайната перспектива на такъв апартамент е да се превърне в бъдещия дом на по-младото поколение от семейството на инвеститора. В този смисъл инвестирането в жилища е умна и обещаваща стъпка. Когато детето навърши пълнолетие, апартаментът ще се изплати и ще се увеличи многократно. Наемайки жилище, което все още не се търси, вие ще върнете първоначалната инвестиция и ще можете да направите отличен ценен подарък на вашия син или дъщеря за навършване на пълнолетие, почти безплатно.

Ако няма пари

Възможно ли е да започнете бизнес с недвижими имоти, без да инвестирате нито стотинка първоначален капитал? Ще трябва да ви разочароваме – тази идея е една от неосъществимите приказки за любителите на безплатните. Дори да решите да отдадете под наем свой собствен апартамент, помислете за необходимостта да го приведете в прилично състояние. Тоест ще са необходими разходите за добър козметичен ремонт.

Ще са необходими и инвестиции за търсене на подходящи опции и частично или пълно заплащане на жилищни и комунални услуги за закупени обекти и много други. Следователно без първоначални средства няма какво да се прави в този бизнес.

Москва недвижими имоти - златна мина?

Столицата с прекомерните си цени на жилищата е най-обещаващото място по отношение на такива печалби за коренното си население. Най-често срещаният вариант за инвестиране в недвижими имоти за обикновен московчанин е отдаване под наем на собствен апартамент в добър район за много прилични пари с преместване да живеят в жилища под наем в един от градовете на Московска област, където наемът е няколко пъти нисък.

Някои решават да продадат скъпи московски имоти и да купуват по-евтини в Московска област. Разликата в парите се инвестира в наем на допълнителни помещения с цел търговско наемане. Столичен апартамент, освен това, може да се преустрои в общежитие и да се отдава под наем на ден. Както знаете, цените за наем на дребно са несравними с дългосрочните наеми.

Други възможности

Как да печелите пари от недвижими имоти, когато нямате допълнително жилищно пространство на ваше разположение и не се очаква? Ако в същото време живеете в "копейка" или "трешка", а една стая остане незаета, това свободно жилищно пространство може да се отдаде под наем.

Някои "апартаментни" бизнесмени целенасочено изкупуват апартаменти, избирайки най-"убитите" - без никакви ремонти, често в ужасно състояние. Като правило - бивша собственост на алкохолици и други лумпени. Пазарната стойност на такова жилище е малко по-ниска от средната и, след като се разклоните за приличен ремонт, е възможно да върнете инвестираните средства със значителна „добавка“ при последваща продажба. В крайна сметка вътрешното състояние на апартамента е първото нещо, на което потенциалният купувач ще обърне внимание. Мнозина целенасочено търсят реновирано жилище, тъй като нямат сили или желание да се бъркат сами, а са готови да платят за това.

Има такава професия

Как да спечелим пари от недвижими имоти от нулата? Кой е най-евтиният инвестиционен метод? Може би тук можем да говорим за частна търговия с недвижими имоти. Посредник при сделки с апартаменти не изисква първоначален капитал, тъй като принципът на такива печалби е получаването на процент комисионна от клиента за извършените услуги. Но този бизнес не може да се припише на лесен и неусложнен. Тези, които избират дейност с недвижими имоти, ще трябва да изучават огромно количество информация, да се движат активно из града, да общуват с огромен брой потенциални клиенти, търсенето на които е по-трудно за един бизнесмен, отколкото за професионална рекламирана агенция с достатъчно възможности за самореклама.

От брокера са необходими освен сръчност и проницателни способности, добри комуникативни умения и психологически усет. В този случай първите резултати могат да се очакват не по-рано от една година. И затова отначало има смисъл да се извършват такива дейности само въз основа на допълнителни печалби - като начална стъпка в развитието на бъдещия бизнес.

Правенето на пари от недвижими имоти е един от най-сигурните и лесни видове инвестиции. Как да спечелим пари от недвижими имоти за обикновен човек?

В общия случай печалбите от недвижими имоти се свеждат до два, най-печелившите и най-малко рисковите, вида печалби. Това са доходи от наем и доходи от препродажба.

Печалба от препродажба на недвижими имоти

Ясно е, че за да продаваш по-скъпо, трябва да купуваш по-евтино. Как да го направя?

Покупка на недвижим имот на етап разкопки

Средно в Русия цената на апартамент от етапа на изкопни работи до доставката на готова къща нараства с 30%. Друг е въпросът какво време за строителство посочва разработчикът. Очевидно, ако жилището се построи за една година, тогава 30% годишно е много печеливша инвестиция, а ако след 4 години, тогава доходността ще бъде само 7,5%, което е по-малко от възвръщаемостта на депозита. По този начин, за да се правят прилични пари за инвестиране в споделено строителство, оптималните срокове за изграждане на апартамент ще бъдат по-малко от 3 години.

Освен това трябва да бъдете много внимателни при избора на самия разработчик. Разработчикът трябва вече да е предал обекти и не трябва да има измамени притежатели на капитал. Когато проверявате разработчика, можете да се свържете с местното Министерство на строителството с въпрос относно неговата надеждност. Плюс ще бъде сътрудничеството на разработчика с големи държавни банки, като VTB или Sberbank.

Доход от наем

Много руснаци през последните години започнаха активно да се занимават с доставка на апартаменти под наем. И това е правилният подход за инвестиране и печалба у нас. Печалбите от отдаване на недвижими имоти под наем са прости, разбираеми и стабилни. Разбира се, трябва да намерите общ език с наемателя и правилно да формализирате отношенията си - това ще изисква известни усилия. Но ако договорът за наем е дългосрочен, а наемателите са отзивчиви и честни, ще си спомните за тях едва в деня, в който получите парите за наема.

Търговски или жилищни имоти, ново строителство или препродажба – ако печелите повече от наем, отколкото от – това е добра инвестиция. Изчисляването на годишния процент на наемане на апартамент е много просто – това е вашата нетна печалба за година като процент от пазарната цена на апартамента. Сума над 7% е добър доход от отдаване под наем на недвижим имот.

Например, ако цената на апартамент е 2 000 000 рубли, месечният наем минус сметки за комунални услуги от 13 000 е 7,8% годишно.

При закупуване на обект под наем има много фактори, които влияят върху цената на наема: състоянието на самия обект, годината на последния основен ремонт, съседите и т.н. Но основното е, разбира се, местоположението и то трябва да бъде ключът при избора на обект под наем.

Препродажбата на апартаменти отново набира скорост след кризата. Как да спечелите пари от препродажбата на апартаменти, кой метод да изберете и какви умения са необходими за това, прочетете статията.

В Европа и Съединените щати бързата препродажба на недвижими имоти или „обръщането“ отдавна е популярна. В Русия този тип бизнес тепърва започва да се вкоренява поради такива трудности като:

• големи инвестиции в началото;
• висок риск от непродаване на имота на желаната цена;
• тънкостите на законодателството и пазара на недвижими имоти.

Въпреки това, тези, които са проучили темата и не са предприели прибързани стъпки, са намерили течни предмети за закупуване, заобикаляйки конкурентите и успешно печелят.

Как да започнете да печелите пари от продажба на недвижими имоти

Печалбите от препродажба на недвижими имоти трябва да започнат с регистрацията на бизнеса.

Разбира се, физическо лице може да закупи и апартаменти. Само имайте предвид, че твърде честите транзакции могат да предупредят данъчната служба.

Освен това ще плащате повече данъци (13% от сумата на продажбата), отколкото ако кандидатствате за IP. Данъчно облекчение може да бъде получено само веднъж и за ограничен размер по закон.

Избор на данъчна система

Най-удобният вариант е опростената данъчна система „Доходи минус разходи“. В този случай ще платите 15% от тази разлика.

Както се вижда от таблицата, спестяванията са значителни. Ще можете спокойно да се занимавате с бизнеса си, да покажете на клиентите, че работите официално и законно, вдъхвайки доверието им, и няма да се страхувате от глоби за незаконни бизнес дейности.

Повечето купувачи на жилища при препродажба виждат сделката като инвестиция.

Предполага се, че имате достатъчно пари за закупуване на апартамент. Тя трябва да включва евентуални разходи за документи, ремонт и плащане на битови сметки.

Недвижими имоти могат да се продават дълго време. Затова е добре това да са „безплатни“ пари, от които няма да имате нужда в близко бъдеще.

Вместо да купувате първия апартамент или къща, които попаднат, трябва да анализирате пазара на недвижими имоти във вашия регион и град.

Ние провеждаме изследвания

1. Вижте как се продават различни имоти в зависимост от следните показатели:

• вид на сградата;
• клас апартамент;
• местоположение;
• сезонност.

1. Предлагането и търсенето на нови сгради и вторични жилища трябва да се оценяват отделно.
2. Оценете ситуацията на пазара на разработчици и агенции за недвижими имоти.

Някои недобросъвестни предприемачи са развалили репутацията си толкова много, че апартаментите им се продават много по-зле, дори въпреки местоположението в добър район и отстъпките. Това е особено вярно, ако ще си купите апартамент в строяща се къща.

След такъв анализ ще можете да представите приблизителен диапазон от цени за апартаменти от определено ниво и състояние, за да не плащате за въздух и да не губите пари при продажбата.

Покупка на апартамент в нова сграда за препродажба

Препродажбата на недвижими имоти в нови сгради може да донесе средно 500 хиляди рубли от една сделка. Трябва обаче внимателно да проучите всички клопки, за да ги заобиколите навреме.

Помислете за опции за закупуване.

1. Строителство на етап изкоп.

Това е най-изгодният вариант. След завършване на строителството към цената могат да се добавят 40-50% от първоначалната цена.

Има два основни недостатъка:

• вероятността от недовършеност или забавяне на строителството;
• ще трябва да чакаме дълго време за продажба.

2. Къща в строеж.

С апартамент в строяща се сграда ситуацията е по-проста: вероятността за незавършено строителство е много по-ниска и чакането е по-малко. Вие обаче печелите по-малко, около 500-600 хиляди рубли, в зависимост от кадрите.

3. Закупуване на завършен апартамент със или без довършителни работи.

Ако искате да спечелите пари от препродажбата на апартамент, можете незабавно да отхвърлите третата опция. Не е лесно да се продаде завършен нов апартамент над цената на строителя, а това може да стане само след няколко години, когато (и ако) поскъпне.

Факт е, че такъв апартамент всъщност ще се продава вече на вторичния пазар, дори и да не сте живели в него един ден. По-трудно е да получите ипотека върху такова жилище, така че вече е по-малко привлекателно за купувачите.

Важно е да разберете, че дори сумите, които посочих като пример, могат да бъдат спечелени само ако сте добре запознати с пазара.

Ако обмисляте нови сгради като обект за правене на бизнес, тогава внимателно проверете предприемача и оценете ликвидността на сделката много преди нейното изпълнение. Дори най-добрият апартамент може да не е нужен на никого, ако са необходими три дни, за да стигнете до там с елени.

И веднага се насочете към едностайни, двустайни апартаменти и студия, тъй като е много по-трудно да се правят пари от препродажбата на големи апартаменти. Те са по-скъпи, а и търсенето за тях е по-малко, така че процесът на продажба може да се забави.

Въпреки факта, че този бизнес не е много разпространен у нас, в него има конкуренция. Няма толкова много печеливши опции за апартаменти и много от тях дори не излизат на открития пазар, оставайки в затворените бази на брокерите.

Ако достъпът до такива ресурси може да бъде получен само от специалисти на пазара на недвижими имоти, тогава платформите за търговия в несъстоятелност са отворени за всички,и на тях можете да намерите стотици варианти за ликвидни апартаменти.

Между другото, конкуренцията на пазара на търг за несъстоятелност е забележимо по-ниска, отколкото при директната покупка на апартаменти за препродажба.

Как е възможно това, предвид очевидните ползи от закупуването на апартамент на цена 50-70% под пазарната? Засега малко хора знаят за тази възможност или не разбират откъде идват толкова ниски цени на търга и ще научите за това от видеото с нашия експерт.

Къде да инвестираме малки пари?

Ще ви разкажем повече за това как работят търговете и за най-добрите стратегии за закупуване на фалирали апартаменти, къщи и автомобили в безплатен майсторски клас:

Интересно?

Закупуване на втори дом за препродажба

Колко изгодно е да се препродаде апартамент, закупен на вторичния пазар? Основното нещо е да се оцени възвръщаемостта на инвестицията.

За целта разполагате с много повече изходни данни, тъй като апартаментите се намират в населени места с вече изградена инфраструктура: спирки на транспорт, магазини, детски градини, училища и поликлиники.

Когато купувате апартамент на вторичния пазар, включете в бюджета и разходите за евентуалния му ремонт. Тя може да бъде различна: от козметични довършителни работи и смяна на тапети до основно възстановяване на жилища след пожар или наводнение.

Противно на мнението, че е изгодно да купувате само апартаменти в състояние „влезте и живейте“, когато купувате на търгове по несъстоятелност, не се страхувайте да разглеждате не толкова очевидно атрактивни обекти.

С този подход бързо ще намерите апартамент на търга, който може да бъде закупен 2-3 пъти по-евтино от пазарната стойност, а надценката ви от продажбата ще покрие разходите за ремонт.

Прочетете подробните инструкции за закупуване на апартаменти на търг в статията:

Организаторите на търга трябва да изплатят дълга на фалиралия с приходите от продажбата, така че търгът започва на по-висока цена, а след това намалява. Въпреки това, ликвидността на такива партиди може да бъде различна, така че препродажбата на имущество на длъжниците изисква внимателен подход.

Значителен плюс е, че не само виждате снимки и видеоклипове и можете да дойдете до обекта, но и имате възможност да се запознаете с всички документи, преди да купите. Следователно ще можете да оцените ликвидността на имота и ясно да изчислите печалбата си.

В това видео нашият анализатор анализира схемата на основен анализ на ликвидността на апартамент на 50 км от Санкт Петербург, който се продава на търг за несъстоятелност:

Купете апартамент близо до Санкт Петербург евтино?

За да препродадете изгодно недвижими имоти на вторичния пазар, можете да прекарате дни и нощи първо в търсене на печеливша опция, а след това в търсене на купувач, който е готов да плати завишена цена.

В случай на покупка на търг за несъстоятелност, имате алтернатива - формула на д-р Уотсън,което се крие във факта, че намираш купувач за определен лот още преди да наддаваш, т.е не рискува абсолютно нищо.

Доход от наем на недвижими имоти

В началото на бизнес за препродажба на недвижими имоти, наемането на апартамент може да бъде резервен вариант.

Апартаментът е сериозна инвестиция. Ако първо сте закупили обект със собствени средства и след това го пуснали за продажба, тогава не е известно колко скоро ще намерите купувач; може би утре, може би след шест месеца.

През това време закупеният апартамент може да се отдава под наем, за да се възстанови инвестицията в поддръжката му.

Наемането на апартамент за дългосрочен наем дава добро увеличение на заплатите. Някои хора купуват няколко апартамента и живеят само с тези пари, получавайки по-малко, но всеки месец.

Този вид бизнес има своите предимства:

• не е необходимо да изучавате и постоянно да наблюдавате законодателството за недвижими имоти;
• не рискувате, като постоянно инвестирате в закупуване на нови апартаменти;
• не харчите много пари през сметките си, което означава, че плащате по-малко данъци.

Освен апартаменти, на търгове за несъстоятелност се продават различни имоти.

Можете да купувате и наемате гаражи или нежилищни помещения, които са по-евтини от апартаментите и са търсени сред наемателите. Освен това можете да отдадете под наем офис или промишлени сгради, ако не ги продадете веднага.

Обсъждам темата за бизнеса с недвижими имоти по-подробно в друга статия в блога:

Препродажба на други недвижими имоти

Можете да закупите всичко за препродажба, включително:

• офис сгради и работилници;
• селски къщи;
• гаражи и паркинги;
• земя;
• технически сгради.

Веднъж купих помещения в градската баня за 228 509 рубли и ги продадох за 300 000 рубли...

Дело №7 покупка на партида от търгове по несъстоятелност във Фурманов

Както виждате, препродажбата на имоти, заедно с отдаването им под наем, е обещаваща ниша за бизнес, дори ако живеете в малък град.

Въпреки това, за да растат доходите ви и не е нужно да работите 24 часа в денонощието, трябва да подобрите уменията си и да развиете мисленето на инвеститора.

Обучение за препродажба на имоти

Не е необходимо да сте опитен брокер, за да купувате и изгодно препродавате апартаменти на длъжници.

В Академията за търгове по несъстоятелност ние обучаваме студентите да извършват сделки с недвижими имоти, обявени на търг в съответствие с всички правила:

• оценка на ликвидността на обекта и разработване на резервен план за излизане от сделката;
• компетентно да състави заявления за участие в търга;
• общувайте със синдиците и събирайте възможно най-много информация за партидата;
• идентифициране на нерентабилни обособени позиции и действат правилно в тези ситуации, когато оферентът се опитва да избегне задълженията си

Това позволява на бъдещите специалисти да разберат още на етапа на обучение как да печелят пари от препродажбата на недвижими имоти, без да пълнят допълнителни удари и без да губят собствените си пари.

Професията на специалист по аукциони не изисква специално образование и пет години обучение в университет, но ако се интересувате да влезете в този бизнес и да научите как да купувате всеки несъстоятелен имот с 50-70% отстъпка, тогава силно препоръчвам че научавате тънкостите на намирането на предмети и участието в търгове.

Познанията от областта на правото, маркетинга, анализите и директните продажби няма да са излишни за работа с недвижими имоти; но дори и без тях, можете да получите от 100-150% печалба, просто като използвате доказана технология.

План стъпка по стъпка и ясен алгоритъм за сътрудничество с инвеститори ще ви предпазят от грешки и ще ви помогнат бързо да намерите купувачи за вашите имоти.

Как намерете "златни" предмети на търга, както и готов купувач или инвеститор по формулата на д-р Уотсън,ще научите в нашия майсторски клас, за който ви съветвам да се запишете още сега в тази форма!

Интересно?

Щракнете върху бутона и се запишете за безплатен майсторски клас, за да научите за 5-те стъпки от формулата на д-р Уотсън, как да купувате автомобили, апартаменти и къщи на търг за несъстоятелност с 50 - 90% отстъпка!

Много хора през последните месеци купуват недвижими имоти, за да инвестират пари, за да ги продадат. Този вид бизнес, като препродажба на недвижими имоти, не е подходящ за всеки. Първо, имате нужда от много първоначална инвестиция. Второ, има опасност да станете жертва на безскрупулна бизнес схема или просто измама. Големите суми винаги привличат мошеници. И двете обстоятелства водят до естествени съмнения, тъй като рискът е доста висок. Как да осигурите парите си колкото е възможно повече? Според експерти само предварително проучване на бизнеса и до нюансите ще помогне на начинаещ самоук брокер да сведе до минимум степента на риска и да си осигури добър и най-важното - стабилен доход.

Има различни начини за организиране на бизнес за препродажба на апартаменти. Има някои от най-често срещаните методи, които са популярни сред бизнесмените с недвижими имоти. За да разгледаме подробно всеки от тях и да не пропуснем важни подробности, решихме да се обърнем към един от авторитетните източници на съвременния руски пазар на недвижими имоти, Артур Михайлович Якушев, генерален директор.

Артур Михайлович, широко разпространено е мнението, че можете да спечелите добри пари от препродажбата на апартаменти в нови сгради. Казват, че закупуването на апартамент в самото начало на строителството, когато строителите буквално започват да копаят фундаментна яма, може да донесе от 200 до 300 процента печалба. Така е?

Покупката на апартамент на този етап от строителство е свързана с най-добра цена и известен риск. Факт е, че дори една привидно почти завършена къща може да чака за свързване на комуникации към нея и за реално въвеждане в експлоатация доста дълго време. Това може да се случи по различни причини, но фактът остава: цифрите, които споменахте, докато обектът е напълно готов, не могат да се подложат. Това е рискът. Но дори и на етап, далеч от въвеждане в експлоатация, апартаментът може да бъде продаден, но е малко вероятно да се реализира печалба в желаната сума.

И така, с новите сгради е ясно: максималната печалба е на етап уреждане, а дотогава всичко може да се случи. Какво може да се каже за придобиването на така нареченото вторично жилище?

Можете да закупите евтин апартамент без ремонт, да го оборудвате, да направите козметичен (или основен) ремонт и да го продадете изгодно. Разбира се, паричните разходи за придобиването му ще бъдат много повече, отколкото за закупуването на апартамент в строяща се къща. В същото време е по-добре да направите ремонт в закупения апартамент сами. Днес има много строителни материали, които са сравнително евтини и имат добри експлоатационни характеристики. След като похарчите много малка сума пари, можете да направите висококачествен козметичен ремонт в апартамента, без да прибягвате до помощта на специалисти, които ще платят почти цялата печалба, за която сте мечтали. За това не е необходимо да имате професионални умения или голяма физическа сила и обикновена жена може да се справи с този вид работа. По този начин можете да спестите много и съответно да спечелите добри пари. Да, това е много работа, но гарантирано се изплаща.

- Какво друго може да се използва, за да се печели повече от продажбата на апартамент?

Много хора, поради всякакви обстоятелства, спешно трябва да продадат апартамент. Поради спешността те обикновено пускат апартамента за продажба на доста ниска цена. Ако умело поискате отстъпка, може би продавачите ще ви я осигурят. Те няма да се пазарят за дребни неща, защото трябва да получат пари възможно най-бързо. След успешното придобиване на апартамента остава само да го пуснете за продажба на подходяща за вас цена. Основното нещо е да не се забърквате във вълнение и да не губите усещане за реалност, когато се подготвяте за сделка: именно в желанието за бърза печалба измамниците хващат късмета си, като привличат купувачите с бързи темпове и ги принуждават да направят грешка .

- Възможно ли е да се посъветва начинаещите брокери да работят със стаи в общински апартаменти?

Този начин за придобиване на недвижими имоти се състои в поетапно закупуване на отделни стаи, разположени в общ апартамент, който като правило има доста голяма площ. Цената на всички отделни стаи, които купувате, ще бъде много по-ниска от цената на един многостаен апартамент.

Ако освен това този общ апартамент се намира в престижен район, неговата препродажбена стойност ще бъде още по-висока. По този начин, като закупите няколко отделни стаи в общ апартамент и направите козметичен ремонт в тях, можете да продадете голям апартамент много изгодно.

Трябва обаче да се има предвид, че закупуването на отделни стаи в общ апартамент ще отнеме много време, за да завърши целия пакет документи за всяка стая. В процеса на придобиване на стаи могат да възникнат непредвидени трудности, така че такъв бизнес е най-добре да се направи с участието на професионални адвокати и брокери, което също струва пари.

- Какво трябва да се има предвид на първо място, започвайки да се занимавате с препродажба на апартаменти?

За тези, които влизат в бизнеса с препродажба на апартаменти, бих препоръчал да започнат с покупка само на ликвидни апартаменти - едностайни или двустайни. Апартамент с голям брой стаи е много по-скъп, а реалните купувачи са значително по-малко.

Когато управлявате такъв бизнес, трябва да имате търпение и да разберете, че закъсненията в продажбите на апартаменти се случват често. Понякога приемлива сделка за продажба на апартамент трябва да чака доста дълъг период от време - от няколко месеца до няколко години.

Не забравяйте за цената на услугите на брокер и адвокат. Нека загубите около 4% -6% от печалбата, но ще се предпазите от евентуална измама от нечестни продавачи или - което също се случва! - купувачи. Квалифицираната помощ при продажба или покупка на апартамент не е излишна дори за опитни участници на пазара.

Ако възникне ситуация, когато е необходимо дълго време да се изчака продажбата на закупения апартамент, той винаги може да бъде отдаден както за дългосрочен, така и за краткосрочен наем. Наемателите трябва да бъдат предупредени и в договора да е записано, че когато апартаментът бъде продаден, те ще трябва да го освободят. Апартаментът под наем няма да виси като мъртва тежест, а ще донесе реални пари, компенсирайки пропуснатата печалба от средствата, „замразени“, докато чакате транзакцията.

- Благодарим на Артур Михайлович Якушев, генерален директор на групата компании Horizont Development, за подробните отговори и препоръки.

Считаме, че не е излишно да припомним, че препродажбата на апартаменти е много специфичен, сложен и рисков бизнес. Изучавайте опита на специалистите, вниквайте във всички тънкости, използвайте подкрепата на професионалисти, вземайте информирани решения.
Успешни продажби!

Хората, които са спестили спестяванията си в рубли през 2014 г. чрез покупка на недвижим имот, скоро ще ги очаква неприятна изненада – данъчни иновации, които ще влязат в сила от 2016 г. От 1 януари ще може да се продава апартамент без плащане на данъци само след пет години (вместо три, както е сега). Това тласка много инвеститори да влязат активно в пари сега - да продават инвестиционните си квадратни метри чрез прехвърляне на права. Управляващият партньор на московската агенция за недвижими имоти Dream Realty Надежда Телеш обсъжда придобиването на такива апартаменти

Към днешна дата най-безрисковата и интересна от гледна точка на средносрочна (за три до пет години) инвестиция е покупката на апартаменти в нова сграда от частни инвеститори.

И има няколко причини за това:

1) бизнесът с отдаване под наем на апартаменти е намалял силно и не е много препоръчително да се разглежда покупката на готови вторични недвижими имоти от тази гледна точка. Преценете сами: период на изплащане от повече от 20 години, разходите за обслужване и проблемите с наемателите, като се вземат предвид намалените наемни ставки, водят до факта, че обектът става по-скоро пасив, отколкото актив;

2) като се има предвид факта, че значителен обем нови сгради е замразен или изместен във времето, инвестициите на всеки етап от фундаментната яма до полагането на комуникации в средносрочен план представляват повишен риск и замразяват инвестициите им за неопределен период от време . В този случай разглеждаме точно опциите на етапа на изкопни работи и дългосрочно строителство.

В тази връзка, ако не разглеждаме варианта за решаване на личен жилищен въпрос, а разчитаме на инвестиционната привлекателност на обекта, препоръчваме да дадем предпочитание на вторични недвижими имоти в нови сгради, продавани от частни инвеститори.

Причина №1: Цена. Цената на апартаментите в нови къщи днес се различава с 5-10% от цената на самия предприемач. А цената на частните инвеститори е по-ниска поради факта, че не са обвързани с кредитни задължения и план за продажби, готови са да фиксират печалбите си, които така или иначе обикновено варират от 50% до 70% от първоначалната инвестиция.

При закупуване на такива обекти изобщо не е необходимо да се инвестира в ремонт (особено предвид новите цени, обвързани с еврото и долара).

Освен това продавачът е заинтересован да изтегли парите си, без да чака промени в данъчното законодателство, които ще влязат в сила през 2016 г. и ще обвържат изчисляването на данъчната основа с кадастралната стойност на обекта. Петгодишно очакване на данъчно приспадане очевидно не е включено в плановете на инвеститора.

Причина №2: Липса на правни рискове. Наличието на прясно получена собственост и ключове на ръка, както и високата вероятност от липса на права на трети страни върху обекта (които във всеки случай трябва да бъдат проверени) са неоспорими доказателства за правната чистота на обекта.

Обектите, които разглеждаме след три години в същото състояние, а именно „в бетон“, ще донесат на собственика си печалба от около 30-40%, което ще бъде поне 10% годишно. Тази опция е идеална за консервативен инвеститор, който е готов да реализира разумна печалба, без да поема почти никакви рискове.

Във всеки случай, преди да купите каквото и да е, е необходимо да се анализират перспективите за растеж на района, качеството на строителството, възможността за поява на метрото, инфраструктурата, проблемите с паркирането и няколко други фактора, негативните последици от наличието или отсъствието на които може да отрече цялата покупка.

Надежда Телеш специално за RBC Real Estate