التنازل عن حصة في حق الملكية المشتركة. الملكية المشتركة يتم تحديد حصص الملكية المشتركة

قد تكون الملكية في ملكية مشتركة مع تعريف حصة كل من المالكين المشاركين أو بدون تحديد هذه الحصص - ملكية مشتركة.
تعتبر الملكية المشتركة للعقارات مشتركة، باستثناء الحالات التي ينص فيها القانون على تكوين ملكية مشتركة لهذا العقار.
الملكية المشتركة هي ملكية أفراد أسرة فلاحية (مزرعة)، وكذلك الممتلكات التي حصل عليها الزوجان أثناء الزواج، بغض النظر عن اسم أي منهما تم الحصول عليها. عند تسجيل الدولة للملكية المشتركة، يتم إصدار شهادة تسجيل الدولة للحقوق، والتي تشير إلى جميع المالكين المشاركين. ويمكن تحويل الملكية المشتركة في جميع الأحوال إلى ملكية مشتركة. وفي هذه الحالة تعتبر الحصص متساوية أو تقبل باتفاق المالكين، وإذا لم يتوصلوا إلى اتفاق فبقرار من المحكمة.
إن الحصة في حق الملكية المشتركة ليست شيئًا أو شيئًا ماديًا، ولكنها حق. ومن الناحية العملية، كثيرا ما يتم الخلط بين مفهومي "حصة في حقوق الملكية المشتركة" و"جزء من شيء غير منقول". تنظم المشاركة في الحق العلاقات التي تنشأ عندما يمتلك عدة أشخاص شيئًا واحدًا - شقة أو منزل أو قطعة أرض. ينشأ الحق على الشيء، وتتحدد الأسهم في هذا الحق. ويعبر عن الحصة في الحق بكسر بسيط (1/2، 1/3، 1/4) وتعني أن العقار ككل يعود إلى عدة ملاك، في حين لا يتم توزيع المباني أو أجزاء محددة من العقار بين أصحاب الحق. أصحاب.
يتم تحديد الأسهم في حق الملكية المشتركة، ولكن ليس في العقار نفسه. إذا كنا نتحدث عن حصة في الحق، فإن العقار ككل يعود إلى عدة ملاك مشاركين مع تحديد حصصهم في حق الملكية المشتركة. إذا كنا نعني جزءًا من العقارات، فإن موضوع القانون سيكون جزءًا منفصلاً من مبنى سكني، يتكون من مباني محددة، وغرف، وأمتار مربعة من مساحة المعيشة. قد يكون لجزء من الكائن مالك واحد أو عدة مالكين. يحق للمشترك في الملكية المشتركة، حسب تقديره، بيع حصته أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها أو التصرف فيها بأي طريقة أخرى. ومع ذلك، عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة الحق في الرفض الأول لشراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به. وفي هذه الحالة، يجب أن يكون طلب التسجيل مصحوبًا بمستندات تؤكد أن بائع السهم قد أخطر كتابيًا باقي المشاركين في الملكية المشتركة بنيته بيع حصته، أو مستندات تؤكد رفض باقي المشاركين في الملكية المشتركة الشراء الحصة او السهم. لا يلزم الالتزام بحق الرفض الأول إذا تم بيع الحصة في الحق إلى مشارك آخر في الملكية المشتركة أو إذا تم التبرع بالحصة في الحق.
يتم إصدار شهادة تسجيل الحقوق لكل مشارك في الملكية المشتركة، بغض النظر عن اللحظة التي نشأ فيها هذا الحق. إذا كان المواطن مالكاً لجزء منفصل من المنزل، فإنه يمتلك الجزء الخاص به ويستخدمه ويتصرف فيه فقط، ولا يشترط عند البيع عرض شراء حصته على أحد الجيران.
تنص المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يمكن تقسيم الممتلكات في الملكية المشتركة بين المشاركين فيها بالاتفاق بينهم، وللمشارك في الملكية المشتركة الحق في المطالبة بتخصيص حصته من الملكية المشتركة. إذا لم يتوصل المشاركون في الملكية المشتركة إلى اتفاق على كيفية وشروط قسمة الملكية المشتركة أو تخصيص حصة أحدهم، يحق للمشترك في الملكية المشتركة أن يطالب قانوناً بالتخصيص العيني لحصته من الملكية المشتركة. إذا كان تخصيص حصة عينية غير مسموح به بموجب القانون أو كان مستحيلاً دون حدوث ضرر غير متناسب للممتلكات في الملكية المشتركة، يحق للمالك المخصص أن يدفع له قيمة حصته من قبل المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة.
الملكية المشتركة للمباني السكنية (السلالم، المصاعد، العلية، الطوابق السفلية، المعدات الهندسية لخدمة أكثر من شقة)، وكذلك المناطق المشتركة في الشقق المشتركة، لها وضع خاص. لا يخضع هذا العقار للانفصال ولا يتم عزله بشكل منفصل عن ملكية شقة أو غرفة في شقة مشتركة. مضمون حق الملكية المشتركة للملكية المشتركة هو أن أصحاب المباني لهم الحق في استخدام الملكية المشتركة ويجب عليهم تحمل تكاليف صيانتها بما يتناسب مع حصتهم في المشاركة.
يمكن أن تكون قطعة الأرض قابلة للتقسيم أو غير قابلة للتجزئة. القابلة للتقسيم هي قطعة أرض يمكن تقسيمها إلى أجزاء إذا كان كل منها بعد التقسيم يشكل قطعة أرض مستقلة، وعند استخدام قطع الأرض يتم الحفاظ على فئة الأرض ومراعاة الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض التي حددها القانون. يمكن أن تتشكل قطع الأراضي نتيجة قيام المالك بتقسيم قطعة أرض واحدة إلى عدة قطع، أو فصل قطعة أخرى عن قطعة أخرى، أو دمج قطع متجاورة. يتم تكوين قطع الأراضي في عملية العمل المساحي، ويتم تقسيم قطع الأراضي من خلال التسجيل المساحي. تتم إدارة الأراضي والأعمال المساحية بناءً على طلب مالك الموقع. إذا كانت قطعة الأرض مبنية، فعند تقسيمها، يجب أن يتم تشكيل قطع الأرض وفقًا للخطوط الحمراء وخطوط مراقبة التطوير ووفقًا لمتطلبات لوائح تخطيط المدن. إذا تم تقسيم قطعة الأرض باتفاق المشاركين في الملكية المشتركة أو بقرار من المحكمة، فيجب على كل من أصحاب الحقوق التقدم بطلب لتسجيل الحق في قطعة الأرض المخصصة له. للتسجيل لدى المكتب، من الضروري تقديم المخططات المساحية للأراضي المشكلة حديثًا، أو اتفاقية التقسيم (اتفاقية) أو قرار المحكمة.

اليوم، يحدد التشريع المدني أن الممتلكات المملوكة لكيانين أو أكثر يجب أن تعتبر موضوع ملكية مشتركة. ومن المهم أيضًا إدراك أن هذا النوع من الملكية يمكن أن يكون مشتركًا (عندما يتم تخصيص أسهم لكل مالك) أو مشتركًا (إذا لم يكن هناك تقسيم إلى أسهم).

على سبيل المثال، يمكن أن تنشأ الملكية المشتركة إذا حصل أكثر من شخصين على ممتلكات تندرج تحت أحكام الأشياء غير القابلة للتجزئة. في مثل هذه الحالات، ينص القانون على أنه إذا كان الشيء لا يمكن تقسيمه دون تغيير غرضه الوظيفي الأصلي في العملية، فإنه لا يخضع للتقسيم. وبالتالي، فإن الملكية المشتركة لا يمكن أن تمتد إلى الأشياء القابلة للقسمة إلا إذا كان ذلك لا يخالف قواعد القانون أو الاتفاق.

من خلال دراسة متأنية لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي، يمكن ملاحظة أن الملكية المشتركة المشتركة تُمنح ميزة واضحة بدلاً من الملكية المشتركة. وبالتالي، وفقا للقانون المدني، يمكن اعتبار الملكية المشتركة ملكية مشتركة إذا لم يحدد التشريع نظام الملكية المشتركة بشأنها.

من المهم جدًا ملاحظة الاختلافات الأساسية بين هذه المصطلحات القانونية كجزء من العقارات والمشاركة في الحق فيها. لا يحدد التشريع المدني مفاهيم مثل حصص في المباني أو حصص في الشقق أو حصص في المنازل. يتم احتساب الأسهم فقط في إطار الحق في نوع معين من الممتلكات - شقة، منزل، غرفة، مبنى، قطعة، إلخ. أي أنه لا يمكن التعبير عن الحصة كجزء من أي عقار.

يحدد التشريع المدني شكلاً إلزاميًا للتعبير عن الأسهم - وهو جزء صغير. وهذا الشكل مجرد بطبيعته، مما يسمح للمشرع بتنظيم العلاقات بين الممتلكات المملوكة لاثنين أو أكثر من المواطنين.

التنازل عن الأسهم: تفاصيل.

في حالة نقل حصة من الممتلكات المملوكة لأشخاص بموجب حق الملكية المشتركة إلى طرف ثالث، فإن الأشخاص الآخرين في الملكية المشتركة يُمنحون حق مهم - ميزة شراء حصة بتكلفة محددة، أو على شروط متساوية.

وبالتالي، يجب على البائع إرسال إشعار كتابي إلى جميع الأشخاص ذوي الملكية المشتركة بشأن بيع حصته إلى طرف ثالث. يشير البائع إلى السعر، بالإضافة إلى شروط البيع الأساسية الأخرى.

إذا تم تلقي رفض من أصحاب الملكية المشتركة أو لم تكن هناك نية من جانبهم لشراء السهم خلال شهر تقويمي، فيمكن للبائع بيعه إلى طرف ثالث.

عند طرح حصة من الممتلكات ذات الملكية المشتركة للبيع، يجب على البائع أن يرفق باتفاقية الشراء والبيع مجموعة من المستندات التي تثبت حقيقة أن البائع قد أخطر جميع الأشخاص ذوي الملكية المشتركة ببيع الحصة، أعلنت قيمتها والشروط الأساسية الأخرى للصفقة. عند إعداد طلب تسجيل الدولة، يجب عليك إرفاق المستندات التي تؤكد رفض الأشخاص المحددين للشراء.

تتضمن المعاملات ذات الملكية المشتركة الكثير من الميزات والتفاصيل الدقيقة. في هذه المقالة، سوف نفهم كيفية تنفيذ إجراءات بيع حصة في الممتلكات المشتركة، وما يجب الانتباه إليه وما هي الفروق الدقيقة التي يجب مراعاتها اعتمادًا على الموقف.

○ مفهوم الملكية المشتركة والأسهم.

الملكية المشتركة هي الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر. وفي هذه الحالة يمكن أن تكون الملكية المشتركة على نوعين:

1. مشترك – دون تخصيص حصة كل مالك في القانون العام.
2. مشترك – عندما يتم تحديد حصة كل مالك.

يمكن أن تنشأ الملكية المشتركة عندما يتم نقل حقوق ملكية شيء غير قابل للتجزئة إلى عدة أشخاص. على سبيل المثال، ما لم يكن لدى الزوجين اتفاق مكتوب قبل الزواج ينص على خلاف ذلك، فإن أي عقار حصلوا عليه في صفقة مقابل مقابل سيتم اعتباره ملكية مشتركة.

الحصة هي جزء مخصص من حق الملكية المشترك، معبرا عنه بقيمة حسابية. يحدد التشريع المدني أولوية الملكية المشتركة.

البند 3 من الفن. 244 القانون المدني للاتحاد الروسي:
الملكية المشتركة للممتلكات مشتركة، باستثناء الحالات التي ينص فيها القانون على تكوين ملكية مشتركة لهذه الممتلكات.

○ مميزات التصرف في العقارات التي تكون في ملكية مشتركة.

يرتبط التصرف في الممتلكات في ملكية مشتركة بميزات معينة. على سبيل المثال، لا يمكنك بيع مثل هذا العقار دون موافقة جميع المالكين المشاركين. في المستندات، سيكون جميع المالكين هم البائع.

إذا قرر أحد أصحاب السهم بيعه، فيجب عليه أن يأخذ في الاعتبار أن للشركاء حق الأولوية في الشراء.

البند 1 من الفن. 250 القانون المدني للاتحاد الروسي:
عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة حق الأولوية في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به، وبشروط متساوية أخرى، باستثناء ما يلي: حالة البيع بالمزاد العلني، وكذلك حالات بيع حصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض من قبل مالك جزء من مبنى أو هيكل يقع على قطعة الأرض هذه أو من قبل مالك المبنى في المبنى أو الهيكل المحدد.

يجب على البائع إرسال إشعار كتابي إلى جميع المالكين المشاركين بشأن بيع الحصة والانتظار لمدة شهر. إذا رفضوا أو تجاهلوا الإشعار، فيمكن بيع العقار لطرف ثالث. وبدون اتباع هذا الإجراء، قد تعلن المحكمة أن المعاملة باطلة.

وأما طرق الترحيل الأخرى فلا ينطبق هنا حق الشفعة. لمالك السهم الحق في التبرع به أو توريثه أو رهنه أو التصرف فيه بأي وجه آخر دون مقابل دون إخطار المالكين الآخرين.

○ ضرورة الحصول على موافقة الملاك الآخرين.

يجب أن يتضمن الإشعار الكتابي للمالكين معلومات حول سعر البيع المتوقع والشروط المادية الأخرى للصفقة القادمة. يمكنك إرسال إشعار بأي طريقة مناسبة:

• عن طريق البريد المسجل مع قائمة المرفقات.
• تسليم الإشعار شخصيا مقابل التوقيع.
• برقية.
• الطرق الأخرى التي تتضمن الحصول على تأكيد بأن المعلومات قد تم لفت انتباه المرسل إليه إليها.

يتعين على المالكين المشاركين اتخاذ قرار بشأن إعادة الشراء أو رفض إعادة الشراء في غضون شهر. يمكنهم الرفض فورًا وكتابته. إذا رفض الجميع، فلا داعي للانتظار لمدة شهر، يمكنك بيع السهم إلى شخص خارجي. يعد البيع قانونيًا أيضًا إذا تجاهل جميع المالكين المشاركين العرض.

إذا أعرب أحد المالكين عن موافقته (بأي شكل من الأشكال)، فإنه سيكون بمثابة المشتري، وبالتالي زيادة حصته. عندما يكون هناك العديد من المتفقين، فسوف يقسمون الحصة بالتساوي ويشاركون في الصفقة بشروط متساوية.

○ مميزات الملكية المشتركة للزوجين.

أي ممتلكات يشتريها الزوجان أثناء الزواج هي ملكية مشتركة لهما. وفي الوقت نفسه، لا يهم على حساب من تم شراؤها وباسم من تم تسجيلها.

المادة 34 من لائحة RF IC:
1. الممتلكات التي يحصل عليها الزوجان أثناء الزواج هي ملكية مشتركة لهما.
2. الممتلكات المشتركة للزوجين هي الأشياء المنقولة وغير المنقولة المكتسبة على حساب الدخل المشترك للزوجين، والأوراق المالية، والأسهم، والودائع، والأسهم في رأس المال المقدم إلى مؤسسات الائتمان أو المنظمات التجارية الأخرى، وأي ممتلكات أخرى حصل عليها الزوجان أثناء الزواج، بغض النظر عما إذا كان ذلك باسم أي من الزوجين تم شراؤه أو باسم أي من الزوجين ساهم بالمال.
3. يعود الحق في الملكية المشتركة للزوجين أيضًا إلى الزوج الذي كان يدير الأسرة أثناء الزواج، أو يعتني بالأطفال، أو لأسباب وجيهة أخرى لم يكن لديه دخل مستقل.

عند تسجيل الملكية باسم الزوج والزوجة في نفس الوقت، سيتم اعتبار العقار مشتركًا. وكقاعدة عامة، يكون للزوجين حصص متساوية، ولكن قد تكون هناك خيارات أخرى.

وبغض النظر عن كيفية تسجيل العقار، لا يستطيع أي من الزوجين فعل أي شيء بالعقار دون موافقة موثقة من الزوج الآخر.

البند 3 من الفن. 35 رف إيك:
من أجل أن يدخل أحد الزوجين في معاملة للتخلص من الممتلكات، التي تخضع حقوقها لتسجيل الدولة، أو معاملة ينشئ القانون نموذجًا توثيقيًا إلزاميًا لها، أو معاملة تخضع لتسجيل الدولة الإلزامي، من الضروري الحصول على موافقة موثقة من الزوج الآخر.

○ بيع حصة لطرف خارجي.

إذا رفض جميع المالكين المشتركين شراء السهم أو تجاهلوا إشعار بيع السهم، فيمكن للمالك بيعه إلى شخص خارجي. ستتم الصفقة كالمعتاد.

في حالة انتهاك عملية إخطار المالكين المشاركين بشأن صفقة قادمة، يحق لأي منهم رفع دعوى قضائية والطعن فيها. إذا وافقت المحكمة على الحجج واتخذت قرارا لصالح المدعي، فسيتم نقل جميع حقوق والتزامات المشتري إليه.

○ بيع حصة لأحد الأقارب.

إن إبرام صفقة شراء وبيع مع أحد الأقارب لا يختلف عن بيع سهم لشخص غريب. هناك فرق واحد فقط: إذا تم إبرام صفقة مع أحد الأقارب (الوالدين، الأطفال، الإخوة والأخوات)، فمن المستحيل الحصول على خصم ضريبي من سعر البيع.

لقد توصل المواطنون إلى طريقة للخروج من هذا الوضع - فبدلاً من اتفاقية الشراء والبيع، يتم إعداد صك الهبة. بالإضافة إلى ذلك، في حالة الهدية، ليس من الضروري إخطار المالكين المشاركين المتبقين بالتصرف القادم، لأنه في هذه الحالة لا يمكن ممارسة حق الشفعة.

○ بيع حصة مملوكة للقاصر.

إذا كان مالك السهم مواطنًا قاصرًا، فلا يمكن إكمال المعاملة دون موافقة سلطات الوصاية والوصاية وكاتب العدل. ولن يتم إصدار التصريح إلا إذا تم منح القاصر، بدلاً من الحصة المتصرفة، ملكية حصة في منزل آخر. ولا يمكن أن يكون أقل من الموجود.

ويصدر قرار البيع من سلطات الوصاية بعد أسبوعين من تقديم الطلب. فقط بعد الحصول على الموافقة يمكن إبرام اتفاقية الشراء والبيع.

○ بيع حصة إذا كانت الشقة مرهونة.

إذا كانت الشقة، وبالتالي الأسهم فيها، موضوع تعهد، فإن البيع ممكن فقط إذا كانت هناك موافقة على المعاملة من صاحب التعهد. في هذه الحالة هو البنك.

ومن الجدير بالذكر أن الرهن العقاري يعني وجود عبء على الممتلكات. عليك أن تأخذ هذا بعناية فائقة وأن تحدد في اتفاقية الشراء والبيع الإجراء الخاص بإزالة هذا العبء. ويجب أيضًا احترام حق الرفض الأول.

○ دور كاتب العدل.

بغض النظر عن تفاصيل الوضع، فإن جميع المعاملات المتعلقة بالأسهم في الممتلكات المشتركة تخضع للتوثيق. بدون هذا، سيكون تسجيل الدولة لنقل الحقوق مستحيلا.

للتصديق على المعاملة، يجب عليك تزويد كاتب العدل بما يلي:

• جوازات سفر البائع والمشتري.
• عقد البيع.
• مقتطفات من سجل الدولة الموحد للعقارات حول العقار.
• تم إرسال الإشعار مسبقًا إلى المالكين المشاركين.
• والجواب لو كان كتابيا.

سيقوم كاتب العدل بفحص جميع المستندات والتصديق على المعاملة. بعد ذلك، يمكنك الاتصال بـ Rosreestr لتسجيل الحق.

البند 1 من الفن. 42 القانون الاتحادي رقم 218-FZ بتاريخ 13 يوليو 2015:
تخضع المعاملات المتعلقة بنقل ملكية الأسهم في حق الملكية المشتركة للعقارات، بما في ذلك عندما يقوم جميع المشاركين في الملكية المشتركة بتصرف أسهمهم في معاملة واحدة، للتوثيق.

ينص التشريع الروسي على عدة خيارات للمواطنين لممارسة حقوق الملكية المشتركة - الملكية المشتركة للعقار، وكذلك الملكية المشتركة. ما هي خصوصيات كل منهم؟ ما هي مصادر القواعد التي تنظم العلاقات القانونية ذات الصلة بين المواطنين؟ هل خصوصية الممتلكات الموجودة في الملكية المشتركة مهمة؟

ما هي الملكية المشتركة؟

وفقًا للمادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الملكية المشتركة هي بعض الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر. يمكن أن يكون هدفها أيضًا عقارات. هناك ملكية مشتركة وملكية مشتركة. في الحالة الأولى، يقوم الملاك بتقسيم العقار إلى حصص ثابتة. وفي الحالة الثانية، يكون موضوع الملكية المشتركة غير مقسم.

وفي بعض الحالات يتم تحديد الملكية المشتركة والمشتركة بناء على أحكام القانون. لذلك، على سبيل المثال، يتم تعريف ملكية الزوجين أو المشاركين في مزرعة فلاحية بموجب القانون على أنها مشتركة. وفي هذه الحالة يجوز للملاك أن يتفقوا فيما بينهم على تقسيم الممتلكات وتوحيد هذا القرار، إن أمكن، على النحو الذي يبينه القانون.

ملكية مشتركة

دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في تفاصيل فئة مثل الملكية المشتركة المشتركة. ولا يتضمن هذا النوع من الملكية، على وجه الخصوص، توزيع حقوق ملكية الأصول في أسهم ثابتة فحسب، بل يتضمن أيضًا إمكانية استخلاص دخل متناسب من الاستخدام التجاري للعقار.

وفي الوقت نفسه، يتعين على الأشخاص الذين يمتلكون الممتلكات على أساس الملكية المشتركة أن يتحملوا، بما يتناسب مع حصتهم، مسؤولية الحفاظ على الأصول.

يتم التعبير عن الملكية المشتركة المشتركة ككسور أو نسب مئوية. فيما يتعلق بتحديد الأرقام المقابلة، تنص المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن النسبة المقابلة معترف بها على أنها متساوية، ما لم ينص القانون أو الاتفاق أو ممارسة العلاقات بين المالكين على خلاف ذلك.

يمكن تعديل حجم الأسهم بسبب ظهور ملاك جدد، وكذلك تحديث الملكية، التي يعود الدور الرائد فيها لمالك معين، ويمكن إثبات ذلك. ومع ذلك، إذا كان من الممكن فصل التحسين العقاري الأساسي بطريقة أو بأخرى، فيمكن للشخص الذي يقدمه الحصول على ملكيته بشكل قانوني دون زيادة الفائدة في الأصل الأساسي.

ويمارس حق الملكية المشتركة المشتركة كل من مالكي العقارات بموجب موافقة جميع المالكين الآخرين. إذا لم يكن من الممكن التوصل إلى النوع المناسب من الإجماع، فيجب حل النزاعات في المحكمة. في بعض الحالات، كما يشير المحامون، يمكن للمحكمة أن تساعد في حل النزاعات أيضًا في مجال التصرف في الممتلكات المشتركة.

بيع الممتلكات المشتركة المشتركة لديه عدد من الميزات. لذلك، على سبيل المثال، إذا قرر أحد المالكين بيع حصته، فيحق للمالكين الآخرين الحصول عليها على أساس تفضيلي. هذه هي أحكام المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ولكن فقط إذا كنا لا نتحدث عن البيع بالمزاد العلني. إذا انتهك أحد المالكين هذه القاعدة، فيمكن للمالكين الآخرين استئناف نتائج المعاملة من خلال المحكمة.

لقد لاحظنا أعلاه أن كل من المالكين الذين يمتلكون عقارًا في أسهم لهم الحق في الاعتماد على الدخل الناتج عن الاستخدام التجاري للأصول. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.

توزيع الدخل من الممتلكات المشتركة

وبالتالي، يحق للمالك، وفقًا لأحكام المادة 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الحصول على توزيع متناسب لأي دخل ناتج عن استخدام الممتلكات المملوكة بشكل مشترك - ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقيات المبرمة بين الطرفين. أصحاب. وفي الوقت نفسه، إذا حصل الشخص على النوع المناسب من الدخل، فإنه ملزم أيضًا بدفع ضريبة عليه بنسب مماثلة وتحمل التكاليف المرتبطة بصيانة الممتلكات وضمان تشغيلها.

القسم والاختيار

دعونا ننظر في الآليات التي تعكس إنهاء الملكية المشتركة. هناك اثنان منها في الممارسة الروسية - التقسيم والتخصيص.

إذا كنا نتحدث عن التقسيم، ففي إطار هذه الآلية، يتم إنهاء الملكية المشتركة فيما يتعلق بجميع أصحاب الأملاك. وفي المقابل، يعني الانفصال عن الملكية المشتركة المشتركة أن شخصًا واحدًا فقط يترك العقار. وينص القانون على مجموعة متنوعة من الأسباب لتنفيذ كلا الإجراءين. لذلك، على سبيل المثال، يمكن إجراء تقسيم الممتلكات المشتركة أو التخصيص على أساس الموافقة المتبادلة لجميع المالكين. خيار آخر هو بموجب قرار من المحكمة. التخصيص ممكن أيضًا عند الطلب من الدائنين أثناء التحصيل.

تنص المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن التقسيم أو التخصيص يجب أن يتم عينيًا، إن أمكن، ولا يتعارض مع قواعد القانون. ومع ذلك، إذا لم يكن من الممكن تنفيذ الإجراء المقابل، فإن المالك، الذي يجب أن يحصل على الجزء الخاص به من العقار نتيجة للتقسيم أو التخصيص، له الحق في الاعتماد على التعويض النقدي. وفي بعض الحالات، يتم تفعيل هذه الآلية بناءً على قرار من المحكمة. بعد تلقي التعويض، يتوقف الشخص عن المشاركة في الملكية المشتركة للممتلكات.

ملكية مشتركة

بعد أن درسنا ماهية الملكية المشتركة المشتركة، دعونا نفكر في تفاصيل الملكية المشتركة. السمة المميزة لها هي أن المالكين يمارسون إدارة مشتركة للعقار، ولا توجد أسهم. وفي الوقت نفسه، يحق للمالكين الاتفاق على حدود معينة في استخدام الممتلكات. بطريقة أو بأخرى، يمكن لأحد المالكين التصرف في العقار من خلال تنسيق نواياه مع المالكين الآخرين. وفي الوقت نفسه، يمكن لأي مالك الدخول في معاملات يكون موضوعها التصرف في الأصول ذات الصلة. ومع ذلك، إذا لم ينسق أفعاله مع المالكين الآخرين، فقد يتم إعلان الاتفاقية المبرمة غير صالحة في المحكمة.

القسم والاختيار

ومن حيث المبدأ، فإن قواعد القسمة والتخصيص عند التعامل مع الملكية المشتركة تشبه تلك التي تشمل حق الملكية المشتركة. ومع ذلك، يجب على المالكين، قبل اتخاذ الإجراءات ذات الصلة، أن يحددوا مجتمعين حجم الأسهم لكل منهم. إذا فشلوا في القيام بذلك من خلال اتفاق، فيجب حل المشكلة في المحكمة.

الملكية المشتركة للزوجين

الملكية المشتركة للمواطنين المتزوجين لها تفاصيلها الخاصة. وينعكس ذلك في المادة 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وتقول إن الممتلكات التي يحصل عليها الزوجان بعد تسجيل الزواج تعتبر مشتركة، ولكن في حالة عدم تحديد شروط أخرى في عقد الزواج. وهذا يعني أن النوع المقابل من العقد قد يبدو وكأنه عقد ملكية مشتركة، مما يعكس تقسيم الممتلكات، على سبيل المثال، شقة، بهذه النسب.

ومن الممكن أيضًا أن يتم تحديد نوع الممتلكات ذات الصلة نتيجة للزيادة الكبيرة في قيمة الممتلكات الفردية للزوج أو الزوجة أثناء الزواج. في المقابل، إذا عاش الزوجان في زواج مدني، أي بدون تسجيل مناسب، فسيتم تعريف ممتلكاتهما بشكل عام على أنها منفصلة.

الملكية المشتركة للمزارعين

الملكية المشتركة للمشاركين في مشاريع الفلاحين والمزارع لها أيضًا خصائص معينة. الأحكام ذات الصلة منصوص عليها في المادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي. بموجب القانون، تكون ملكية المزارعين مشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقيات المبرمة بينهم أو بموجب أحكام القوانين ذات الصلة. يحق للمشاركين في مؤسسة فلاحية أو زراعية استخدام العقار بالاتفاق مع بعضهم البعض. وفي الوقت نفسه، لا يمكن إبرام المعاملات التي يكون موضوعها ملكية مشتركة للمزارعين إلا من قبل أشخاص موثوق بهم أو رؤساء المزارع.

تقسيم الممتلكات الزراعية له أيضًا تفاصيله الخاصة. على وجه الخصوص، إذا كان فصل أحد المشاركين في المزرعة ضمنيًا، فكما لاحظ بعض المحامين، في كثير من الحالات لا يمكنه الحصول على حصة في قطعة الأرض. ومع ذلك، لديه الحق في الحصول على تعويض نقدي، ويتم تحديد إجراءات حسابه بالاشتراك مع المزارعين الآخرين أو من قبل المحكمة.

وبعد دراسة خصوصيات الملكية المشتركة، يمكننا استكشاف الجانب الذي يعكس ممارسة التصرف في الممتلكات في الملكية المشتركة. ما هو نوع الفروق الدقيقة التي تميز الإجراءات ذات الصلة؟ بادئ ذي بدء، يمكن الإشارة إلى أنه على الرغم من أن القانون يحدد بتفاصيل كافية القواعد المتعلقة بتوزيع الأسهم في ملكية الممتلكات، فمن الناحية العملية، قد تكون ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات في أسهم صعبة . لنأخذ مثال العقارات.

ممارسة التصرف في الأسهم: إجراء البيع

إذا أنشأت مجموعة من الأشخاص ملكية مشتركة لشقة، فكيف يمكن لكل منهم التصرف في العقار عمليًا؟ لنأخذ أحد السيناريوهات الأكثر شيوعًا - بيع منزل.

إذا كنا نتحدث عن بيع الشقة بالكامل، فإن موافقة جميع المالكين ضرورية. وينطبق الشيء نفسه إذا أراد الشخص، على سبيل المثال، رهن العقارات. لا يهم عدد الأشخاص الذين يوافقون على الصفقة، فحتى لو كان أحدهم معارضًا، لا يمكن تنفيذ الصفقة.

في الوقت نفسه، كما يلاحظ المحامون، حتى المحكمة ليس لها الحق في إجبار الشخص على إعطاء الموافقة على بيع المسكن الذي لديه حصة فيه. وفي الوقت نفسه، فإن الملكية المشتركة المشتركة للشقة تعني أن للشخص الحق في التصرف في نصيبه في الملكية كما يريد. إلا أنه في هذه الحالة قد تنشأ صعوبات في تحديد الحصة الطبيعية الفعلية. ما هي السيناريوهات التي يمكن أن تكون هنا؟

إذا تم إنشاء ملكية مشتركة فيما يتعلق بشقة من غرفة واحدة، في الممارسة العملية، فإن تخصيص الجزء المقابل، كما لاحظ المحامون، يصعب تنفيذه. ومع ذلك، إذا كانت هناك ملكية مشتركة مشتركة للمنزل الذي يوجد فيه العديد من الشقق، فإن الإجراء المقابل، بدوره، واقعي تمامًا. خاصة إذا كان عدد الغرف فيه، على سبيل المثال، يتناسب مع عدد أصحابها. وبالتالي، فإن العقارات، من وجهة نظر التنفيذ العملي لإجراءات بيع السهم، يجب أن تكون قابلة للقسمة.

في بعض الحالات، عند تخصيص جزء من العقار، يجوز إشراك المتخصصين الأكفاء المستعدين لتنفيذ التقسيم الصحيح لمساحة المعيشة. آلية أخرى تذهب إلى المحكمة. كقاعدة عامة، نتيجة لجلسات الاستماع هذه، يتلقى المالك كمية معينة من الأمتار المربعة في تلك الأجزاء من الشقة، من وجهة نظر تشغيلية، تعكس الراحة الكاملة للعيش فيها. وفي بعض الحالات، يجوز للمحكمة، على سبيل المثال، أن تمنح الشخص غرفة كاملة، وفي نفس الوقت تمنحه الحق في الاشتراك في الحمام والمطبخ والممر.

كما ذكرنا أعلاه، أصحاب الشقق الآخرين لديهم حق الأولوية في شراء قطعة الأرض. وفي هذه الحالة يجب على المشارك في الملكية المشتركة أن يحذر كتابياً من نيته بيع حصة الملاك الآخرين، ثم ينتظر شهراً حتى يصدر قراره. في هذه الحالة، يجب أن يكون سعر البيع الفعلي هو نفس السعر المعلن في وقت تقديم المستند ذي الصلة إلى المالكين المشاركين. إذا أراد شخص أن يبيع حصته في شقة بسعر أرخص، فيجب عليه مرة أخرى أن يعرض على المالكين الآخرين إعادة شرائها.

إذا قام شخص ببيع حصته في شقة لأطراف ثالثة دون عرض إعادة شرائها للمالكين المشاركين، فيمكن الطعن في المعاملة المقابلة في المحكمة. ونتيجة لذلك، سيكون المالك ملزمًا بإعادة الأموال إلى المشتري، واستعادة ملكية حصته في المقابل.

ممارسة التصرف في الأسهم: الإيجار

السيناريو الآخر الذي قد يحدث في الممارسة العملية هو توفير حصة في شقة للإيجار. وفقا للقانون، يمكن تنفيذ هذا الإجراء بموافقة جميع المالكين المشاركين. ومع ذلك، من الناحية العملية، غالبًا ما يتم إبرام الصفقات من هذا النوع فقط مع الشخص الذي وجد مستأجرًا مناسبًا. هل هذا قانوني؟ وفقا للعديد من المحامين، لا.

لذلك، إذا تم نقل الأشخاص الذين أبرم معهم أحد المالكين عقد إيجار إلى الشقة، فيحق للمالكين الآخرين طردهم عن طريق الاتصال بالشرطة. ومع ذلك، كما يشير المحامون، نادرًا ما يتم ذلك عمليًا، حيث يمكن للمالك إقناع الشرطة بأن أقاربه البعيدين من النمسا يأتون لزيارته نسبيًا. ووفقا للقانون، لا يمكن لأحد أن يمنع إقامتهم المؤقتة.

وبطبيعة الحال، يمكن للمالكين المشاركين غير الراضين أيضا الذهاب إلى المحكمة. ومع ذلك، حتى لو فازوا بالقضية، فإن القرار المقابل سيكون صالحًا، كما يشير بعض المحامين، فقط فيما يتعلق بمجموعة محددة من الأشخاص الذين انتقلوا إلى المبنى بموجب عقد إيجار منفصل. إذا أبرم أحد مالكي الشقة عقد إيجار جديد، فمن أجل إخلاء أولئك الذين حصلوا على حق العيش في الشقة بطريقة مخالفة للقانون، سيحتاجون إلى اللجوء إلى المحكمة مرة أخرى. ولذلك، فإن مثل هذا الإجراء، كما لاحظ العديد من المحامين، ليس له في كثير من الأحيان أي أهمية عملية.

الملكية المشتركة للأرض

لقد درسنا الجوانب المتعلقة بكيفية تحديد الملكية المشتركة والمشتركة للمباني السكنية. وفي الوقت نفسه، قد يكون للعلاقات القانونية المقابلة تفاصيل إذا كان موضوعها هو قطع الأراضي. في بعض الفروق الدقيقة، يتم تنظيم حق الملكية المشتركة للأرض على أساس مبادئ تختلف عن تلك التي تميز العقارات على وجه الخصوص. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.

بموجب القانون، يمكن للروس امتلاك الأراضي بشكل فردي أو ملكية مشتركة - إذا كان هناك مالكان أو أكثر. يشبه التنظيم التشريعي للملكية ذات الصلة عمومًا فئات الملكية الأخرى. لذلك، على سبيل المثال، هناك ملكية مشتركة لقطعة أرض، وهناك ملكية مشتركة.

وعلى غرار القواعد العامة المنصوص عليها في التشريع الروسي، ستكون الأرض في ملكية مشتركة إذا لم ينص القانون على الآليات التي يتم بموجبها تشكيل الملكية المشتركة. أيضًا، إذا اتبعنا أحكام المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تنشأ الملكية المشتركة إذا كان موضوعها غير قابل للتجزئة، أي لا يخضع للتوزيع العيني دون تغيير التفاصيل الوظيفية أو بقوة القانون. وكما لاحظ بعض المحامين، فإن القاعدة الثانية فقط هي التي تنطبق على العلاقات القانونية في مجال قانون الأراضي. أي أن قطعة الأرض ذات الملكية المشتركة - ما لم ينص القانون على خلاف ذلك - تخضع للتوزيع العيني الصحيح.

مثال على الحالة التي تنص فيها القوانين بشكل مباشر على الملكية المشتركة هو السيناريو الذي ناقشناه أعلاه مع المزارع. وفقًا للمادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن الملكية المشتركة للمزارعين، بما في ذلك قطعة الأرض، مملوكة لجميع أعضاء الجمعية بموجب حق الملكية المشتركة. ومع ذلك، يتم تنفيذ ذلك إذا لم يوافق المزارعون أنفسهم على توزيع الأراضي بموجب اتفاقيات أخرى.

وبالتالي، فإن هذه القاعدة القانونية تنتمي إلى فئة التصرف. في الوقت نفسه، كما لاحظ بعض المحامين، تضمن قانون "اقتصاد الفلاحين (الزراعي)" حكمًا ينص على أن الملكية المشتركة للمزارعين هي ملكية مشتركة، ما لم يكن هناك قرار بالإجماع من المشاركين في الجمعية بنقلها إلى ملكية مشتركة ملكية. أي أننا نشهد بعض التطور في التشريعات في هذا المجال.