Отдаване под наем на помещения до 10 м на партерен етаж. Нежилищни помещения в нови сгради и жилищни сгради

Дата на въвеждане 2003-07-01

ПРЕДГОВОР

2. ВЪВЕДЕНО от Московския архитектурен комитет, МНИИТЕП.

3. ПОДГОТОВЕН за одобрение и публикуване от Службата за усъвършенстван дизайн, регламенти и координация проектантска работаМосковски архитектурен комитет.

4. Съгласувано от Департамента за потребителски пазар и услуги, Отдела за подкрепа и развитие на малкия бизнес, Отдела за жилищна и жилищна политика, Държавната противопожарна служба на Москва на Министерството на извънредните ситуации на Русия, Централната държавна санитарна служба и Епидемиологична служба на Москва, Московска държавна експертиза.

5. ПРИЕТО И ВЪВЕДЕНО от 01.07.2003 г. с Постановление на правителството на Москва № 449-ПП.

ПРОЕКТИРАН ЗА ПЪРВИ ПЪТ

3. ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ

3. ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ

1. Допълнете клауза 3.2 с нов параграф, както следва:

„Първите етажи в жилищни сгради (с изключение на еднофамилни и блокови жилищни сгради) следва да се предоставят по правило като нежилищни за разполагане на социални и обществени услуги, малки предприятия (като се вземе предвид Приложение 5 от MGSN 3.01-01), гаражи затворен тип(като се вземат предвид изискванията на MGSN 5.01-94 *) и др.

Разрешено е поставянето на първите етажи (като се вземат предвид изискванията на раздел 4 от MGSN 3.01-01): специализирани апартаменти за хора с увреждания и възрастни хора; апартаменти в жилищни сгради, разположени във вътрешноквартална застройка.

САНИТАРНО-ХИГИЕННИ ИЗИСКВАНИЯ

2. Клауза 3.8

"Продължителността на инсолация в апартаменти и еднофамилни жилищни сгради трябва да се вземе в съответствие със SanPiN 2.1.2.1002-00."

3. Първият параграф на клауза 3.9 се посочва, както следва:

„Естественото осветление трябва да има дневни, кухни, входни вестибюли на сгради, стълбища и общи коридори в жилищни сгради от коридорен тип и други помещения в съответствие с таблица 1 на MGSN 2.06-99, както и обществени помещения в общежития, в специализиран апартамент жилищни сгради за възрастни хора и семейства с увреждания.

4. Първият параграф на клауза 3.19 се посочва, както следва:

„При проектиране, строителство и реконструкция на жилищни сгради средната годишна еквивалентна равновесна обемна активност на радон и торий във въздуха на закрито EEVA + 4,6 EEVA не трябва да надвишава 100 Bq/m, а ефективната мощност на дозата на гама-лъчението - мощността на дозата в открити площи с повече от 0,2 µSv/h."

ПОЖАРНИ ИЗИСКВАНИЯ

5. Параграф 3.26 се посочва, както следва:

„Ширината и наклонът на маршовете на рампата трябва да се вземат в съответствие със SNiP 35-01-2001.“

НЕЖИЛИЩНИ ЕТАЖИ (СТАИ)

6. Параграф 3.50 се посочва, както следва:

„Градоустройствените и технологичните изисквания към заданието за проектиране определят наличието на сутеренен етаж и броя на нежилищните надземни етажи на вградени и вградени жилищни сгради (включително тези, които се реконструират или модернизират) на обществени институции.

Списъкът на публичните институции и тяхното разположение в жилищни сгради трябва да се вземе в съответствие с Приложение 5.

Обществените институции (с изключение на тези, разположени в едноквартирни и блокови жилищни сгради) трябва да бъдат отделени от жилищната част с противопожарни прегради от 1-ви тип и противопожарни тавани от 2-ри тип без отвори в сгради от I и II степен на пожар устойчивост (в други случаи - от 3-ти тип) при спазване на нормативните параметри на въздушната среда, шум и вибрации в жилищната част. Тези институции (с изключение на изброените в точка 3.53) трябва да имат входове и аварийни изходи, изолирани от жилищната част на сградата, и да бъдат снабдени с прогнозния брой паркоместа за служители и посетители.

На приземния етаж, съгласно заданието за проектиране, е разрешено да се проектират помещения за работа с населението и помещения за гледане на деца (живещи в тази къща) с площ не повече от 50 m 2 с вход към него от външен коридор.

Като част от вградени (пристроени) здравни заведения в жилищна сграда е разрешено поставянето на рентгенови стоматологични кабинети (при условие, че в тях са изпълнени изискванията на NRB-99) с дентални рентгенови апарати работещи с високочувствителни сензори за изображения (без фотолаборатории) и дентални машини с цифрова обработка на изображения с работно натоварване не повече от 40 mA мин./седмица."

7. Параграф 3.51 се посочва, както следва:

„В жилищно строителство, в съответствие с наредбите за градоустройство, като се вземат предвид нуждите от съоръжения за ежедневна и периодична поддръжка съгласно MGSN 1.01-99, е разрешено да се проектират следните нежилищни помещения вградени (вградени прикрепени ) в първи, сутерен и сутерен на еднофамилни и блокови жилищни сгради, както и пристроените към него:

аптечни павилиони; магазини не повече от 150 m търговски площи съгласно номенклатурата на приложение 5; заведения за хранене с не повече от 20 места;

предприятия за потребителско обслужване не повече от 100 m2 обща площ;

клубове и зали за компютърни игри не повече от 100 м; изложбени зали; творчески работилници (художници, архитекти и скулптори, реставрация) и народни занаяти, като се вземе предвид клауза 3.56 - не повече от 80 m; музей-апартаменти; зали за спорт, аеробика, хореография, художествена гимнастика, ЛФК, борба и елементи за борба не повече от 108 м; скуош до 65 м; билярдна зала не повече от 2 маси; зали за тенис на маса, дама и шах не повече от 72 м2;

проектантски и проектантски бюра, кантори за правни консултации, нотариални и адвокатски кантори с не повече от 10 служители.

Поставянето в подземния етаж на изброените помещения е разрешено при спазване на изискванията на клауза 3.52 и Приложение 5.

Допуска се разполагането на малки предучилищни заведения и разходни групи от не повече от 2 групи, дежурни дневни групи за краткосрочни грижи и денонощен надзор на приземния етаж на едноквартирна и блокирана жилищна сграда, докато осигуряване на изолирани детски площадки с необходимия капацитет.

8. Параграф 3.53 се посочва, както следва:

„На последния (включително таванския) етаж на жилищни сгради с височина на горния етаж 75,0 м включително е разрешено проектиране на работилници за художници и архитекти, като достъпът до стълбището на жилищната част на сградата трябва да бъде осигурен чрез вестибюл с противопожарни врати, а в останалите случаи в съответствие с клауза 1.38* от SNiP 2.08.01-89 *.

Като част от апартаментите е разрешено да се проектират допълнителни помещения - музей-апартаменти.

Изтриване на бележка.

9. Първият параграф на клауза 3.56 се посочва, както следва:

„Не се допуска поставяне на вградени и вградени в жилищни сгради (включително едноквартирни и блокови жилищни сгради): специализирани магазини за комари и други стоки, чиято експлоатация може да доведе до замърсяване. на територията и въздуха на жилищни сгради; магазини и други помещения, в които се намират експлозивни и запалими вещества и материали (запалими и горими течности в аерозолни опаковки), както и твърди запалими материали; магазини за продажба на килими, авточасти, гуми и моторни масла; специализирани рибни магазини; магазини с режим на работа след 23:00 часа; в които се използват запалими вещества (с изключение на фризьори и сервизи за ремонт на часовници с обща площ до 300 м2); бани и сауни (с изключение на индивидуални сауни в апартаменти и еднофамилни къщи); казина; дискотеки; танцови клубове и студия; театри; заведения за хранене и развлечения с повече от 50 места и около с обща площ над 250 м с режим на работа след 23 часа и с музикален съпровод - ресторанти, барове, кафенета, столове, снек-барове, както и клубове; перални и химическо чистене (с изключение на пунктове за събиране и перални на самообслужване с капацитет до 75 кг на смяна); автоматични телефонни централи, предназначени за телефонна инсталация на жилищни сгради с обща площ над 100 m; обществени тоалетни; погребални домове; складове за търговия на едро (или дребно едро); производствени помещения (с изключение на работилници за реставрация и народни занаяти, помещения за работа на инвалиди и възрастни хора, разположени в специализирани жилищни сгради, включително пунктове за издаване на работа у дома, работилници за монтажни, монтажни и декоративни работи); зъботехнически лаборатории, клинично-диагностични и бактериологични лаборатории; болници, включително диспансери, дневни болници и болници на частни клиники, диспансери от всякакъв вид; диспансери без болници от всякакъв вид, травматологични пунктове, линейки и спешни медицински пунктове; дерматовенерологични, психиатрични, инфекциозни и фтизиатрични кабинети за медицински прегледи; отделения (стаи) за ядрено-магнитен резонанс; рентгенови кабинети в съседни на жилищни помещения и под тях, както и помещения с медицинска или диагностична апаратура и инсталации, които са източник на йонизиращи лъчения.

10. Първият параграф на клауза 3.60 се посочва, както следва:

„Височината на помещенията на обществените институции, вградени, пристроени и вградени в жилищни сгради, е позволено да се приема равна на височината на жилищните помещения (включително за поставяне в малки предприятия, вградени в реконструирани жилищни сгради – с височина от помещения от най-малко 2,5 m), с изключение на помещения, в които височината трябва да бъде увеличена в съответствие с технологичните изисквания, като се вземе предвид SNiP 2.08.02-89 *."

4. ИЗИСКВАНИЯ КЪМ ОСНОВНИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА ЖИЛИЩНИ СГРАДИ

ДОПЪЛНИТЕЛНИ ИЗИСКВАНИЯ ЗА АПАРТАМЕНТИ
ЗА ИНВАЛИДИ И ВЪЗРАСТНИ ХОРА

11. Параграф 4.15 се посочва, както следва:

„Специализираните жилищни сгради за възрастни хора и за семейства с увреждания, които могат да се движат самостоятелно без технически средства (не за инвалидни колички), трябва да се проектират не по-високи от 9 етажа, за семейства с инвалидни колички – не повече от 5 етажа.

Разрешено е проектиране на специализирани групи от апартаменти (или отделни апартаменти) за семейства с хора с увреждания (не с инвалидни колички) не по-високо от 9-тия етаж, за семейства с инвалидни колички - не по-високо от 5-ия етаж.

Разрешено е проектиране на специализирани групи от апартаменти (или отделни апартаменти) за инвалидни колички и възрастни хора на приземните етажи на жилищни сгради, включително без входно устройство от района, с вход към апартаментите през фоайето на жилищна сграда. сграда с асансьор (или рампа) при разлики в нивата.
да се чете както следва:

„В реконструирани или модернизирани жилищни сгради специализираните апартаменти за семейства с увреждания и възрастни хора трябва да бъдат проектирани в съответствие с параграфи 4.15-4.22 от MGSN 3.01-01, SNiP 35-01-2001 и SP 35-102-2001.

В същото време апартаментите за инвалидни колички по правило трябва да се проектират на приземния етаж с вход от съседния парцел. Разрешено е да се поставят тези апартаменти над първия етаж, като се вземат предвид изискванията на клауза 4.15 от MGSN 3.01-01 и устройството в къщите на рампи на входовете, асансьори от нивото на пода на първия етаж, както и асансьори при наличие на разлики в нивата при приближаване до асансьора.

14. Последната алинея на параграф 4.24 се посочва, както следва:

„Помещението за живеене на инвалидна количка по правило трябва да се намира не по-високо от първия етаж. При разполагане на помещения за живеене на инвалидна количка над първия етаж трябва да се осигури достъпността им, като се предвиди изпълнението на асансьори, като се вземат предвид изискванията на SNiP 35-01-2001 или асансьори, преместени вертикално нагоре или по стълбите, като се вземат предвид изискванията на клауза 3.67.

5. ИНЖЕНЕРНО ОБОРУДВАНЕ

15. Параграф 5.26 се посочва, както следва:

„Вентилацията на вградени (вградени) нежилищни обществени помещения трябва да се осигурява автономно от вентилационните системи на жилищна сграда, като се вземат предвид изискванията на Приложение 5.

Изпускателна вентилация на обществени помещения, разположени в размерите на един апартамент (с площ до 108 m

Кризата, както знаете, е време на възможности, една от които е отварянето на собствен бизнес. Ако имате нужда от търговско пространство за това, тогава е време да разгледате нежилищни помещения на първите етажи на жилищни комплекси, тъй като наемът тук е по-евтин, отколкото в търговски или бизнес центрове. Порталът ComEstate.ru реши да разбере от експерти как да избегне грешки при избора на помещения за малък бизнес на територията на жилищния комплекс.

Това, което не е забранено, е позволено

Нека започнем с факта, че не всички дейности са възможни в търговски помещения в жилищни сгради. Един от най-важните документи, регулиращи ограниченията за правене на бизнес в жилищни комплекси, е версията на съответния SNiP - (SP 54.13330.2011. Кодекс на правилата. Жилищни многоквартирни сгради. Актуализирана версия на SNiP 31-01-2003). Без да се потапяме в правни тънкости, можем да кажем, че всяка дейност, която ще причини неудобство на жителите, е забранена на територията на жилищния комплекс. Няма да можете да търгувате с химикали, моторни масла, каучук, килими и риба в LCD, но магазинът за хранителни стоки няма да получи разрешение да работи денонощно, само до 23:00 часа. Перални и химическо чистене могат да се отварят само в режим на събиране. Няма място в жилищни сгради и производства, дискотеки, рентгенови кабинети, клинично-диагностични и бактериологични лаборатории, спешни кабинети, погребални домове и др. Заведения за обществено хранене с капацитет до 50 души и площ не повече от 250 квадратни метра. метра с подходяща вентилация и Пожарна безопасностМежду другото, можете да го отворите. Но такива заведения също ще могат да работят само до 23:00 часа.

Времената, когато пазарът растеше с ненаситено потребителско търсене, както знаете, отдавна отмина. Съответно, за да не изпадате в канализацията, имате нужда от ясен бизнес план и маркетингово проучване. „С течение на времето рейтингът на търсенето на бизнеса в жилищни комплекси може да се промени“, казва Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group. - Например през първите няколко години след въвеждането в експлоатация на нова сграда, докато има активно селище, се търсят салони за завеси, магазини със строителни материали. С течение на времето, когато основната част от ремонтните дейности е завършена, такъв бизнес губи рентабилност в конкретен жилищен комплекс. На негово място идват кафенета, центрове за развитие, детски магазини и т.н.

Александър Зубец, генерален директор на Novye Vatutinki LLC, е съгласен с Мария Литинецкая: „На етапа на установяване у дома ви съветвам да отворите магазин за строителни материали. Ремонтът не е прост въпрос, в който постоянно трябва да купувате нещо. Също така, в новите сгради си струва да отворите преди всичко магазини за хранителни стоки и битови услуги. Във втория - фризьорски салони, салони за красота, туристически компании.

Юрий Тараненко, директор на отдела за търговски недвижими имоти в RRG, съветва да се фокусира върху следните цифри: за 5000 жители, от 3 до 6 хранителни магазина, 5-6 салона за красота / фризьорски салони, 2-3 медицински организации (включително стоматология), 2 -3 образователни организации, 1-2 магазина за детски стоки, банков клон, една аптека.

Търговско помещение от 5 кв. метра!

Трябва да се има предвид, че наемателят на улични търговски обекти, вградени в жилищни комплекси, често трябва да съпоставя концепцията за своя бизнес не само с руското законодателство, но и със собственика на помещението, тоест предприемача. Някои големи предприемачи дори казват, че при никакви обстоятелства няма да продават нежилищни помещения в своите жилищни комплекси, за да могат да контролират наличието на инфраструктура в своите съоръжения.

Андрей Ковалев, собственик на групата компании Ecooffice, отбелязва, че предприемачите са склонни да се ръководят от пазарните принципи при проектирането на търговски помещения в жилищни проекти. Има доказан инструментариум за изследване на целевата аудитория, конкурентната среда и т.н., въз основа на който разработчикът взема решение за целесъобразността на включването на определени функции в определени обеми в проекта. Експертът обаче веднага прави резерва - „това е идеал, но в действителност има случаи на сериозни несъответствия между плана и резултатите, както поради грешки, допуснати в анализа, така и поради промени в икономическата ситуация.

По-специално, много от новите московски микрорайони изпитват сериозни затруднения при заемането на такива търговски помещения. Причината често се крие във формалния подход за изучаване на нуждите както на самите жители, така и на наемателите от всеки конкретен профил (магазините за потребителски стоки имат нужда от помещения с едни характеристики, медицински центрове с други, кафенета и ресторанти с трети и т.н.)» . Според Андрей Ковалев не е необичайно проектът да включва някакъв вид абстрактни „работни места“, а не зони със специфични функции, изчислени въз основа на състава и нуждите на бъдещите жители.

Кризата и нарастващото ниво на незаетите площи обаче принуждават както строителите на жилищни имоти, така и собствениците на търговски и бизнес центрове да бъдат по-лоялни и гъвкави. Юлия Королева, ръководител на търговските недвижими имоти в Morton Group, отбелязва, че Morton Group се опитва да вземе предвид всички желания и технически изисквания на бъдещите наематели на етапа на проектиране на строителство, а също така може да предложи различни формати на търговски помещения, например с площ от 5 кв. метра.

Всъщност за разработчика е полезно да отговори на нуждите на наемателя. „Инфраструктурата за търговия на дребно и услуги в жилищните комплекси е доста силен инструмент, с който предприемачът може, първо, да създаде допълнителен ефективен инструмент за продажба на жилища; второ, да подобри имиджа на проекта по отношение на комфорта и удобството на бъдещите му обитатели; трето, за генериране на допълнителен паричен поток“, обобщава Полина Жилкина, директор на стратегическото консултиране в CBRE.

Кажи ми кой е твоят съсед и ще ти кажа какво ще стане с твоя бизнес

Бъдещият наемател има право да знае за плановете на предприемача, дори и да не ги харесва. Няма ли да се окаже, че след като пусна магазин за хранителни стоки, собственик на малък бизнес след шест месеца ще намери конкурент на територията на жилищен комплекс на 100 метра от него?

Друго правило, което не бива да се пренебрегва е, че инфраструктурата на жилищен комплекс, разположен до голям търговски и развлекателен център, може и трябва да бъде по-скромна, отколкото в подобен проект, където отнема повече от 10-15 минути, за да стигнете до най-близкия голям търговски център, казва Полина Жилкина.

Но има и други подводни камъни, за които говори Александър Зубец. Разбира се, местоположението играе важна роля за хранителния магазин. „В идеалния случай, ако се намира на „първа линия“, тоест възможно най-близо до основните потоци от хора“, казва експертът. - В същото време трябва да се свържете с предприемача и да поискате устройствен план за територията на комплекса. В крайна сметка абсолютно не е факт, че ако днес магазинът се намира на главния път, то след две години, когато микрорайонът може да бъде напълно застроен, същият този път няма да се окаже второстепенен и не толкова проходим. ” Мария Литинецкая също съветва да наблюдавате околността: „Когато избирате помещение за търговска употреба, трябва да обърнете внимание на близките обекти. Например, до детската градина би било подходящо да се организира някакъв кръг за развитие. В близост до клиниката е удобно разположена аптека. Ако това е автомивка, тогава си струва да я отворите на входа на жилищния комплекс или до паркинга.

Друг важен момент, на който трябва да обърнете внимание при избора на стая, е дали жилищният комплекс е ограден или не. Оградената площ е много сериозен ограничаващ фактор за потенциалните наематели на търговски площи, сигурна е Полина Жилкина. В по-малка степен това се отнася за „целеви“ посещения (салони за красота, медицински клиники, фитнес клубове), но за магазини, кафенета и малки предприятия за услуги, оградената зона може значително да влоши посещаемостта и съответно приходите.

Въпреки това, предприемачите могат да вземат предвид, от една страна, желанията на бъдещите нови заселници да живеят на територия, затворена от външни лица, и, от друга страна, да гарантират, че наемателите на търговски площи в своите жилищни комплекси привличат "външно" търсене . „Ако територията на жилищния комплекс е оградена, има два входа – от двора и отвън, от пътя и улицата“, казва Юлия Королева. „В същото време винаги се съобразяваме, че зоните за товарене и разтоварване на магазини и други необходими технически помещения са разположени на територията на комплекса без вреда за обитателите.

Оксана Моисеева, ръководител на отдел търговски имоти в NDV-Nedvizhimost, отбелязва, че намаляването на трафика поради оградената площ не е пречка за организиране на представителство на компанията, шоурум, медицински и детски заведения. Освен това изолацията може да се превърне в допълнителен бонус, шегаджия. „Оградената територия няма да повлияе значително на рентабилността на бизнеса на салони за красота, фризьорски салони и детски студия“, казва Оксана Моисеева. „И в сегментите на първокласния клас на тези дестинации, оградената зона дори ще бъде плюс.”

Но като цяло близостта на територията, като правило, намалява наемните ставки за търговските площи на първите етажи на жилищния комплекс с няколко процента в сравнение с подобни оферти в "откритата площ". Наемните цени зависят от местоположението, площта и формата на жилищния комплекс. „За жилищен район цените са на ниво от 10-15 хиляди рубли на кв. м. метър годишно, за помещения в центъра се колебаят в диапазона от 30 - 65 хиляди рубли на квадратен метър. метра годишно", казва той. Генерален директор на MIEL-Commercial Real Estate Лена Серенко . Експертът, между другото, е много категоричен относно откриването на бизнес на територията на жилищни комплекси: „По-добре е за начинаещ предприемач без трудов опит да не отваря бизнес на място в жилищен комплекс, а да търси обекти в формирана търговска зона, където действа синергичен ефект.“

Състезателите не ходят тук

Контрааргумент на думите Лена Серенко Александър Зубец казва, като отбелязва, че в жилищен комплекс предприемачът може да стане единственият, който предлага услуга, търсена от жителите, за която в противен случай те ще трябва да минат по определен път, включително с кола или обществен транспорт. По-специално той казва, че поради техническите трудности при локализирането на кафенета и ресторанти на първите етажи на жилищни сгради (инсталиране на вентилация, организиране на кухня, съхранение на храна), като отворите кафене на приземния етаж, можете да бъдете извън конкуренцията за дълго време. Но, както се казва, всеки избира за себе си - заведение за хранене или отделно разположено кафене без конкуренти на разстояние от топовен изстрел.

Във всеки случай, както уточнява Елизавета Гудз, заместник-генерален директор по анализи и консултации на NDV-Nedvizhimost, когато избирате стая, трябва да обърнете внимание на характеристиките на вашия бизнес, целевата аудитория, да разберете дали имате нужда от натоварване или голяма витрина, дали стаята ви позволява да приложите оптимално оформление, подреждане на оборудване, мебели и т.н. Освен това, очевидно, ще има от какво да избирате през 2016 г.

През 2016 г. ще видим увеличение на свободните площи - сигурен е Александър Зубец. - Икономическата криза не е благоприятна за откриване на нов бизнес. Вероятно някои предприемачи ще бъдат принудени да съкратят бизнеса си и да спрат да наемат. Заедно с появата на нови свободни площи от разработчиците, всичко това ще увеличи конкуренцията между наемодателите. В резултат на това ставките могат да бъдат коригирани надолу." Съгласен съм с експерта Лена Серенко : „Процентът на незаетите работни места определено ще се увеличи, което е свързано със спад в търговския сектор поради намаляване на покупателната способност на населението“. Експертът отбелязва, че наемите продължават да намаляват, но не толкова, колкото през 2015 г. Средно отстъпката е не повече от 10-15%.

Елизавета Гудз очаква тенденциите от предходната година да продължат и през 2016 г.: промяна в потребителското поведение, миграция на наематели към по-удобни места, които преди са били „недостъпни“, предоговаряне на договори при по-атрактивни условия – т.е. продължават да търсят равновесно състояние.

С подобни прогнози най-оптимистичното изявление на Юрий Тараненко изглежда много предпазливо: „Процентът на незаетите работни места в сегмента вероятно ще остане висок през 2016 г. Въпреки че като цяло развитието му ще продължи чрез отваряне на нови заведения за обществено хранене и хранителни магазини от различни формати: кафенета, магазини за продажба на алкохол, хранителни продукти; аптеки и др.

Съвременните нови сгради задължително имат нежилищни помещения, които не са предназначени. Разположени са основно на първи и сутеренни етажи на жилищни сгради. Обикновено има магазини, салони за красота, банкови клонове, аптеки и медицински центрове. По-рядко в тях се помещават офиси и представителства, потребителски услуги и други организации и предприятия.

Такива търговски площи в нови сгради могат да бъдат собственост както на живущите в сградата, така и на всякакви други физически или юридически лица. Статистиката казва, че около 80% от всички нежилищни помещения в многоетажни сгради принадлежат директно на жителите на тези сгради. Това се дължи на факта, че само те разбират търсенето на определен вид бизнес в тази област.

Например, в столичния район „Златна миля“ има нова сграда, всеки жител на която притежава някакъв вид нежилищни помещения, със средна площ от 70 кв.м. Струва си да се отбележи, че в по-голямата си част там живеят бизнесмени, адвокати, представители на шоубизнеса и бивши служители. За организиране на бизнес идеални се считат нежилищни помещения в нови сгради, които се намират на 1-ви етаж, имат отделен вход, електрическа мощност в размер на 0,2 kW на 1 кв. м. и височина на тавана 3-3,2 метра.

Под наем или Собствен?

Ако разгледаме директно закупуването на нежилищни помещения в нова сграда, тогава е важно да решим дали помещенията ще бъдат закупени във вече построена и въведена в експлоатация сграда или в къща, която все още се строи. Разбира се, до края на строителството цената ще бъде с 30-40% по-евтина, например, както в жилищния комплекс Krepostnoy Val в Ростов на Дон.

Но в този случай съществува риск, че в случай на замразяване на строителството или дори по-лошо, фалит на предприемача, връщането на инвестираните пари е практически невъзможно. Това се дължи на факта, че законът защитава само притежателите на акции, които купуват жилища, а силата на такъв закон не се прилага за нежилищни райони.

Ако има желание да се организира бизнес на приземния етаж на нова сграда, тогава не е задължително той да стане собственик на определена територия. Много по-лесно за наемане.

Вземете например типичен комплекс в строеж в предградията. Цената за наемане на търговски площи в него ще струва около 1000-2000 рубли. за 1 кв. м. на месец. Като се има предвид, че ремонтът ще струва около 10 000 рубли. на кв. м., не е трудно да се изчисли рентабилността на инвестирането в наемане на площ. Да вземем 24 000 рубли за прогнозния доход. годишно от всеки кв.м.

В резултат на това се оказва, че след 4 години всички разходи за ремонт и наем ще бъдат напълно изплатени. И за да закупите нежилищни помещения в нова къща в района на Москва, ще е необходимо да похарчите от 50 хиляди до 120 хиляди рубли. за 1 кв. м. Цената на търговските недвижими имоти в Москва ще струва още повече: от 150 до 500 хиляди рубли. на 1 кв.м.

Нежилищни помещения в жилищни сгради

Модерните нови сгради са проектирани по такъв начин, че всички помещения на първите етажи са нежилищни. Преди обаче къщите са били построени по различен начин, а на първите етажи е имало и апартаменти. Сега много често такива апартаменти се прехвърлят в нежилищен фонд, с възможност за използване за търговски цели. Но за да се извърши процедурата по прехвърляне, е необходимо жилището да отговаря на определени изисквания:

• Апартаментът трябва да има отделен вход, който ще бъде изолиран от входа на стълбището и стълбищата. Ако няма такъв вход, тогава трябва да е възможно да се оборудва. Най-често това се прави от отвор на прозорец или балкон.
• Това трябва да е напълно изолирана стая, която не е част от цялото съоръжение.
• В такъв апартамент никой не трябва да бъде регистриран.
• Жилището трябва да се намира на първия етаж на многоетажна сграда. Ако това е 2-ри етаж или следващите, тогава прехвърлянето е възможно само ако всички стаи под този апартамент също са нежилищни.

Повече информация можете да намерите в чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Прехвърляне от жилищен в нежилищен

При прехвърляне в нежилищен фонд може да се наложи преустройство на съоръжението в съответствие с изискванията за пожарна безопасност и санитарните стандарти. Консултация как да направите това трябва да се получи от отделите за пожарен надзор и Роспотребнадзор. А по отношение на организацията на отделен вход, трябва да се свържете с органа, който се занимава с градоустройство и архитектура. След разработването на проекта за реконструкция и получаването на всички разрешителни ще е необходимо да се събере следния пакет от документи:

• Заявление за прехвърляне.
• Правни документи.
• документи на ОТИ.
• Проект за ремоделиране.

Важно е да се отбележи, че документите за ОТИ и документите за собственост може да не се предоставят, ако помещенията са регистрирани в USRR. Упълномощените органи могат самостоятелно да ги изискват от съответните органи.

Събраните документи ще трябва да бъдат представени в отдела за жилищна политика и жилищно настаняване. Издава се касова бележка за доставка на документи. Срокът за разглеждане на документите е 45 дни. След вземане на решението, на заявителя се издава един от следните документи:

• Уведомление за съгласие за прехвърляне на помещения от жилищни в нежилищни.
• Уведомление за отказ за прехвърляне.

Следващата стъпка, ако е необходимо преустройство, е да завършите цялата работа и да получите акт на комисията по приемане. И едва тогава вече е възможно да се получи нов сертификат за собственост в териториалния офис на Rosreestr.

Приземен етаж или стопанска постройка?

Продажбата на нежилищни помещения в нови сгради включва продажба на обекти, заемащи сутеренни, първи етажи или прилежащи сгради. При избора на опция е много важно да се вземе предвид целта, за която ще се използва тази зона. Не всеки бизнес може да бъде разположен в жилищна сграда.

Например организациите за обществено хранене могат да заемат само помещения с площ не повече от 700 кв.м в жилищни сгради, в които броят на местата не надвишава 50. Те задължително трябва да имат отделни входове и аварийни изходи, а храните и суровините могат се приема само отстрани на сградата. Освен това мазетата и полумазетата не са подходящи за такива предприятия.

Според законодателството на Руската федерация организациите, разположени на първите етажи на къщите, не трябва по никакъв начин да нарушават спокойствието на жителите на тези къщи.

Счетоводство за комунални услуги

Що се отнася до плащането на комунални услуги от собствениците на нежилищни помещения, съгласно RF PP № 307, HOA за собствениците на такива обекти не е доставчик на комунални услуги. В този случай собственикът трябва самостоятелно да сключи споразумения с всички организации, доставящи ресурси. Трудността в тази ситуация е, че не винаги е технически възможно да се предоставят услуги на такива помещения, освен в жилищните помещения на сградата. Случва се дори да трябва да прехвърлите изхода на комуникациите към измервателните уреди, които отиват към къщата.

Обобщавайки, можем да кажем, че ако има желание да организирате собствен бизнес и за това трябва да закупите стая, тогава трябва да обърнете внимание на нежилищни съоръжения, така че по-късно да не се налага да се справяте с документи и преустройство на територията. Това не означава, че е много трудно, но определено отнема време и изисква финансови инвестиции в ЖК Седов.

Как да преобразуваме жилищни помещения в нежилищни.

Магазин за хранителни стоки, фризьорски салон, зъболекар или салон за красота на приземния етаж на жилищна сграда - изглежда е удобно както за жители, така и за предприемачи, но само ако помещенията за бизнес са наети правилно. Сайтът "RIA Real Estate" научи за тънкостите при наемането на търговски площи на приземните етажи на нови сгради.

Намиране на опция

Малките фирми могат да наемат търговски площи не само от частно лице, но и директно от предприемача. Например някои компании имат цели структури, които пряко участват в отдаването на такива площи.

Оказва се, че когато търсите търговски помещения под наем, можете да се обърнете не само към "частни собственици", но и към големи предприемачи. Сега, например, в района на Москва има достатъчно предлагане на пазара, казва управляващият партньор на Metrium Group Мария Литинецкая.

Също така, агенции за недвижими имоти или публични канали в Интернет, като базите на Avito или CIAN, могат да окажат помощ, добавя Елена Мишина, ръководител на отдела за търговски недвижими имоти Est-a-Tet.

Атрактивност на мястото

„Преди да наемете нежилищни помещения, трябва да разберете по принцип дали ще бъде изгодно в този момент"живот" на комплекса. И така, най-популярните на всеки етап са магазините за хранителни стоки. На второ място са битовите услуги: химическо чистене, фризьорски салони и аптеки, на трето място са кафенета и ресторанти“, казва Литинецкая.

Тя добавя, че, разбира се, с течение на времето рейтингът на търсенето на бизнеса в жилищни комплекси може да се промени. Например през първите няколко години, докато има активно селище, се търсят салони за пердета, магазини със строителни материали. С течение на времето, когато основната част от ремонтните дейности е завършена, такъв бизнес губи рентабилност в определена жилищна сграда. На негово място идват кафенета, развиващи се детски центрове, детски магазини и други институции.

„В случай на улична търговия на дребно най-важното е да се определи каква е целевата аудитория на предприятието и дали трафикът на това помещение отговаря на нея. На първо място е важно да се оцени пешеходните потоци на помещенията, тъй като това е основният източник на клиенти за такива обекти в средния ценови сегмент. Разбира се, помещенията в близост до метрото дават най-голям трафик, но процентите им са доста високи", казва Мишина от Est-a-Tet.

Според нея е достатъчно обектът да се намира в границите на гъсто жилищно застрояване, да има достъп до оживени пешеходни улици и е добре наблизо да има атракционни точки, като големи супермаркети, университети, детски или спортни заведения. , което ще генерира допълнителен поток от клиенти.

Договаряне на условията

Договарянето на наемната цена е цяла наука, в която има много тънкости. "Като Общи правила- не се съгласявайте веднага с тарифата, която собственикът озвучава. Най-добре е да проучите поне конкурентната среда на обекта или подобни оферти в други области и да разберете как предложената ставка съответства на средния пазар. По правило това е основният аргумент в преговорите с наемодателя, който позволява цената да бъде приведена до пазарни показатели“, отбелязва Мишина.

Мишина отбелязва, че депозитът в размер на месечната наемна ставка е напълно нормална бизнес практика, без която е трудно да си представим сключването на договорни отношения, наемодателят се нуждае от някаква гаранция в случай на прекратяване или повреда на имущество.

„Друг въпрос е, че не трябва да оставяте застрахователен депозит за повече от един месец, по-добре е да използвате тези пари за развитие на бизнеса, а не да ги „замразявате“ по този начин“, съветва тя.

Освен това Мишина казва, че в 90% от случаите собствениците не извършват ремонти в такива помещения, тъй като обхватът на техните възможни наематели е широк и е трудно да се предвиди какъв вид декорация, оформление и инженеринг ще са необходими в един или друг случай, коментира Мишина.

Според нея по правило ремонтите се извършват от наематели, а собствениците, като вземат предвид оценката, им предоставят почивки под наем, например за периода на ремонта, плащането за помещението не се начислява, обикновено е 2-3 месеца, а след това през около година и преференциални условия за наем. По правило отбелязаната сума се разделя на равни части на 12 месеца - получава се размерът на месечната отстъпка за наем.

„Първо, не е ясно дали това предприятие действително ще донесе планираните приходи. Второ, сега няма ясно разбиране каква ще бъде динамиката на наемните цени в бъдеще, а при сключване на краткосрочен договор наемателят винаги ще има възможност да поднови нов, като вземе предвид променените пазарни условия.

По същите причини наемателят трябва да осигури възможността за безболезнено прекратяване на договора“, обяснява експертът Est-a-Tet. По-специално си струва да се откаже от големи застрахователни депозити в размер на наема за едно тримесечие, което не се връщат в случай на предсрочно прекратяване.

Разузнаване на земята

Особено внимание преди наемането на стая трябва да се обърне на настроението на жителите на къщата. Наемателят, за съжаление, никога няма да може да се защити от конфликти с наематели със 100%, дори в случай на споразумение с главата на къщата. Но той може да събира подписите на собствениците, което ще бъде потвърждение за тяхното съгласие да правят бизнес в определена жилищна сграда, посочва Михаил Казачек, директор на търговския отдел на агенция за управление на недвижими имоти Agency.net. .

„Понякога собствениците отдават помещенията под наем, без да предупреждават наемателя, че е имало някакво общежитие или хранителен магазин, който не е работил по нормите и че наемателите първоначално са пристрастни, негативно настроени към всеки бизнес обект“, експертни бележки. Ето защо е толкова важно да се установи положителен контакт с наемателите още преди подписването на всички договори.

„Ако ще отворите бизнес на приземния етаж на жилищна сграда, трябва да вземете предвид наличието на местната зона: поддържайте я чист, спазвайте правилата за паркиране, изберете подходящи знаци, които няма да пречат на жителите, “, добавя Казачек.

Тънкостите на договора

Договорът за наем на нежилищни помещения винаги се сключва чрез съставяне само на един документ, това е основната му разлика от тези споразумения за други сделки, които могат да бъдат сключени чрез размяна на някои писма, факсове. Следователно, ако страните искат да направят някаква промяна, те ще трябва да съставят и подпишат допълнително споразумение, казва Дмитрий Малбин, адвокат в адвокатска кантора ЮСТ.

Основният въпрос при съставянето на договора, като правило, е правилната индивидуализация на помещението, тоест необходимите характеристики трябва да бъдат посочени в документа: адрес и кадастрален номер, площ на помещението. Ако липсва поне една клауза, тогава договорът може да се счита за несключен.

Договорът трябва да включва и цена. Може да се определи по всякакъв начин: или фиксирана месечна ставка, или цена на квадратен метър.

"За" трябва да гласуват поне 2/3 от общия брой гласове на собствениците на помещенията, уточнява Малбин. Можете да гласувате задочно, като изпратите на всички собственици на въпросника и посочите датата, до която трябва да бъдат попълнени и предадени. По принцип можете просто да обиколите собствениците и да подпишете тяхното съгласие. Но тогава е по-добре да съберете 100% подписи "за". Факт е, че това е нарушение на процедурата и ако поставянето на табелата е оспорено от поне един собственик в съда, от наемателя може да се изисква да го демонтира.

Сутеренните етажи на руските нови сгради отдавна са необитаеми. В много микрорайони (и в нови сгради - всички) на първите етажи са открити предприятия, които са фокусирани върху предоставянето на услуги и продажбата на стоки на местните жители.

За цените, както и как да наемете нежилищни помещения в нови сгради, редакторите на RBC-Real Estate попитаха експертите.

Колко струва наемането / закупуването на нежилищни помещения в нови сгради в района на Москва

Цената за наемане или продажба на нежилищни помещения зависи от много фактори. „Това е географското местоположение на обекта (Москва, Московска област), местоположението на помещенията в микрорайона по отношение на потока от хора и транспорт (вътре в сградата, на първа линия в близост до главния път)“, изброява се Антон Мелников, ръководител на отдел търговски недвижими имоти на PIK Group. - Разбира се, наемните цени са по-високи за помещенията на първа линия. Също така ставките се влияят от наличието на ограничения в помещенията за местоположението на търговски зали и витрини.

Марина Маркова, партньор и водещ консултант в Magazin Magazin, цитира средните наемни цени за нежилищни помещения в нови сгради в района на Москва: „Ако вземем средна площ от 100 кв. м, тогава наемната ставка ще да бъде 500-700 долара (16-23 хиляди рубли) за 1 кв. м”, казва експертът.

Цената за закупуване на помещения е различна. „Като цяло на пазара цената на помещенията за улична търговия на дребно в нови сгради в Москва е в диапазона от 150 000 до 500 000 рубли на 1 кв. м годишно, в нови сгради в Московска област тази цифра е много по-ниска - от 50 хил. до 120 хил. рубли на 1 кв. м годишно", цитира средните цифри Сергей Хорошков, генерален директор на MITs-Development (MIC Group).

Така, например, в жилищен район "Катюшки" (разработваща компания "Мортън") за стая с отделен вход, наемната ставка е 800 рубли на 1 кв. м. м на месец, включително ДДС (микрорайонът се намира на 12 км от околовръстния път на Москва). А в новия микрорайон "Solntsevo-Park", който се намира в Нова Москва, подобна наемна ставка може да достигне 1,5 хиляди рубли на 1 кв. м.

Наемните цени за съоръженията на PIK Group варират от 8 000 до 60 000 рубли на квадратен метър. м годишно. За Московска област тези цифри са естествено по-ниски и варират от 4000 до 14 000 рубли на кв.м. м годишно. Разходите за продажба на нежилищни помещения в съоръженията на групата компании PIK варират в Москва от 120 хил. до 400 хил. рубли на 1 кв. м. м, а в района на Москва - от 40 хиляди до 120 хиляди рубли.

Кого искат да видят строителните компании сред наемателите на нежилищни помещения ...

„Разработчикът, като правило, не участва в формирането на необходимия набор от търговска инфраструктура за района – ако това не е мащабен проект, включващ живеене от 5-7 хиляди жители“, казва Андрей Васюткин, ръководител на проучвания и консултации в Магазин Магазин.нежилищни помещения на пазара не се отдават под наем, а се продават - и купувачът (често новодошъл сам) предлага площта под наем.При такава схема е трудно да се поддържа един търговски обект концепция за инфраструктурата на района, която отговаря на търсенето на жителите. наемател. Поради това наблюдаваме честа смяна на табелите в помещенията на първите етажи на нови жилищни сгради."

„При избора на наематели за търговски площи в рамките на проекти MIC, компанията се ръководи от необходимостта да създаде набор от всички стоки и услуги, необходими за живота в рамките на конкретен жилищен комплекс“, разказва за политиката на компанията Сергей Хорошков. „В по този начин се опитваме да разнообразим обектите на социалната инфраструктура, да осигурим всичко необходимо за живота – хранителни магазини, аптеки, салони за красота и друга социална инфраструктура.“

... и когото самите жители

Интересен експеримент по подбора на наематели беше осъществен от компанията Regiondevelopment на територията на проекта за жилищен квартал 9-18 в Митищи.

„Опитахме се да обмислим концепцията за инфраструктура в началния етап на проекта и да предложим на нашите клиенти самостоятелно да избират точно онези обекти за живот, от които се нуждаят чрез онлайн гласуване“, казва Олга Вълчук, генерален директор на Regiondevelopment. „Това ни позволява не само да формираме необходимия пул от нашите бъдещи наематели, но и да разберем какво точно купувачите искат да видят в нашите проекти, да извършим качествен анализ на необходимите обекти.

Така например по време на гласуването стана очевидно, че жителите не трябва да имат пълноценен ресторант на територията на жилищния комплекс, в който живеят, а е достатъчно малко кафене за закуска и обяд. Или, например, популярен обект на социална инфраструктура - салони за красота. Резултатите от гласуването показаха, че жителите биха искали да имат салон за спа услуги в близост до домовете си, където да релаксират след тежък работен ден или работна седмица.

Наематели: мрежови компании или частни предприемачи

Неправилно е да се каже, че разработчиците и управляващите компании предпочитат мрежови компании или частен бизнес, смята Сергей Хорошков от MIC Development.

„Разбира се, предпочитание се дава на оператори с натрупан опит и финансови ресурси, а „мрежовите“ най-вече попадат под това описание, - казва Антон Мелников, ръководител на отдела за търговски имоти на PIK Group. - Въпреки това нашият екип има без предразсъдъци. Често качеството на услугите Немрежов наемател е много пъти по-добър от наемател на мрежа."

Повечето от жилищните микрорайони са тези типични къщи, панелни сгради. Според Марина Маркова от консултантската компания "Магазин Магазин" веригите търговци на дребно не откъсват нежилищни помещения в такива райони. За повечето мрежови компании те просто не са с правилния размер и технически спецификации. Следователно не става въпрос кой е „готов“ да пусне. Разработчикът обикновено продава тези пространства на лица, които или печелят пари от наем, или развиват малък бизнес там. Частните предприемачи, които наемат нежилищни площи в нови сгради, често сами живеят в съседния вход ...