Отчуждаване на дял от правото на обща споделена собственост. Обща собственост Определят се дялове от споделената собственост

Имотът може да бъде обща собственост с определяне на дела на всеки от съсобствениците или без определяне на такива дялове - обща собственост.
Общата собственост върху недвижими имоти се счита за споделена, с изключение на случаите, когато законът предвижда образуването на съвместна собственост върху този имот.
Съвместната собственост е собственост на членове на селско (фермерско) домакинство, както и имущество, придобито от съпрузите по време на брака, независимо от името на кого от тях е придобито. При държавна регистрация на обща собственост се издава едно удостоверение за държавна регистрация на права, което посочва всички съсобственици. Съвместната собственост във всички случаи може да се преобразува в споделена собственост. В този случай дяловете се считат за равни или се приемат по споразумение на собствениците, а ако те не постигнат съгласие - по решение на съда.
Дялът в общо вещно право не е вещ, материален обект, а право. В практиката често се бъркат понятията „дял в общите вещни права” и „част от недвижима вещ”. Дялът в правото урежда отношенията, които възникват, когато няколко лица придобият собственост върху една вещ - апартамент, къща, парцел. Възниква право върху вещ и дяловете се определят в това право. Делът в правото се изразява като обикновена дроб (1/2, 1/3, 1/4) и означава, че имотът като цяло принадлежи на няколко собственици, а конкретни помещения или части от имота не са разпределени между тях. собственици.
Дяловете се определят в правото на обща собственост, но не и в самия недвижим имот. Ако говорим за дял в правото, тогава имотът като цяло принадлежи на няколко съсобственици с определяне на техните дялове в правото на обща споделена собственост. Ако имаме предвид част от недвижим имот, тогава обектът на правото ще бъде отделна част от жилищна сграда, състояща се от определени помещения, стаи, квадратни метра жилищна площ. Част от обекта може да има един или няколко собственици. Участник в споделената собственост има право по свое усмотрение да продава, дарява, завещава, залага своя дял или да се разпорежда с него по друг начин. Въпреки това, при продажба на дял от правото на обща споделена собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат право на първи отказ да закупят продадения дял на цената, за която се продава. В този случай заявлението за регистрация трябва да бъде придружено от документи, потвърждаващи, че продавачът на дяла е уведомил писмено останалите участници в споделената собственост за намерението си да продаде своя дял, или документи, потвърждаващи отказа на останалите участници в споделената собственост да закупят делът. Спазването на правото на първи отказ не се изисква, ако делът от правото се продава на друг участник в споделената собственост или ако дялът от правото се дарява.
Удостоверение за регистрация на правата се издава на всеки участник в обща споделена собственост, независимо от момента, в който е възникнало това право. Ако гражданин е собственик на отделна част от къщата, тогава той притежава, използва и се разпорежда единствено със своята част и при продажба не е необходимо да предлага да закупи своя дял на съсед.
Член 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че имуществото в споделена собственост може да бъде разделено между участниците по споразумение между тях и участник в споделена собственост има право да поиска разпределението на своя дял от общата собственост. Ако участниците в споделената собственост не постигнат съгласие относно начина и условията за разделяне на общата собственост или разпределението на дела на един от тях, участникът в споделената собственост има право да поиска по закон разпределението на своя дял в натура. от общото имущество. Ако разпределението на дял в натура не е разрешено от закона или е невъзможно без непропорционална вреда на имущество в обща собственост, разпределеният собственик има право да получи стойността на своя дял, изплатена от други участници в споделената собственост.
Общата собственост на жилищните сгради (стълбища, асансьори, тавани, мазета, инженерно оборудване за обслужване на повече от един апартамент), както и общите части в общинските апартаменти имат специален статут. Този имот не подлежи на разделяне и не се отчуждава отделно от собствеността върху апартамент или стая в общ апартамент. Съдържанието на правото на споделена собственост върху общата вещ е, че собствениците на помещения имат право да използват общата вещ и са длъжни да поемат разходите за нейната поддръжка, съобразени с дела си на участие.
Парцелът може да бъде делим или неподеляем. Делим е поземлен имот, който може да бъде разделен на части, ако всяка от тях след разделяне образува самостоятелен поземлен имот; при използването на парцелите се запазва категорията на земята и се спазва минималният размер на поземления парцел, установен от закона. Парцелите могат да се образуват в резултат на разделяне на един парцел на няколко парцела от собственика, отделяне на друг парцел от парцел или обединяване на съседни парцели. Образуването на поземлени имоти се извършва в процеса на кадастрална работа, разделянето на поземлени имоти се извършва чрез кадастрална регистрация. Земеустройствените и кадастралните работи се извършват по искане на собственика на обекта. Ако парцелът е застроен, тогава при разделянето му парцелите трябва да бъдат оформени в съответствие с червените линии, линиите за контрол на застрояването и в съответствие с изискванията на правилата за градоустройство. Ако по споразумение на участниците в обща споделена собственост или със съдебно решение се извърши разделяне на парцела, тогава всеки от притежателите на права трябва да подаде заявление за регистрация на правото върху парцела, който му е предоставен. За регистрация в Службата е необходимо да се представят кадастрални планове на новообразуваните парцели, договор за делба (договор) или съдебно решение.

Днес гражданското законодателство определя, че имуществото, собственост на 2 или повече лица, трябва да се счита за обект на обща собственост. Също така е важно да се разбере, че този вид собственост може да бъде споделена (когато се разпределят дялове за всеки от собствениците) или съвместна (ако не е имало разделяне на дялове).

Например обща собственост може да възникне, ако повече от две лица влязат във владение на имущество, което попада под разпоредбите за неделимите вещи. За такива ситуации законът установява, че ако нещо не може да бъде разделено, без да се промени първоначалното му функционално предназначение в процеса, то не подлежи на разделяне. По този начин общата собственост може да се разпростре само върху делими неща, ако това не нарушава нормите на закона или споразумението.

При внимателно проучване на нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация може да се види, че явно предимство се дава на общата споделена собственост, а не на съвместната собственост. По този начин, в съответствие с гражданското право, общата собственост може да се счита за споделена собственост, ако законодателството не установява режим на съвместна собственост по отношение на нея.

Много е важно да се отбележат фундаменталните разлики между такива правни условия като част от недвижим имот и дял от правото върху него. Гражданското законодателство не дефинира такива понятия като дялове в помещения, дялове от апартаменти или дялове в къщи. Дяловете се изчисляват само в рамките на правото върху определен вид собственост - апартамент, домакинство, стая, сграда, част и др. Тоест делът не може да бъде изразен като част от каквото и да е имущество.

Гражданското законодателство установява задължителна форма за изразяване на акции - дроб. Тази форма има абстрактен характер, позволявайки на законодателя да регулира отношенията между имущество, собственост на двама или повече граждани.

Отчуждаване на дялове: особености.

В случай на отчуждаване на дял от имущество, собственост на лица с право на обща собственост, на трето лице, други субекти на споделена собственост имат важно право - предимството да закупят дял на определена цена или на равни условия.

По този начин продавачът трябва да изпрати писмено известие до всички субекти на споделена собственост за продажбата на своя дял на трета страна. Продавачът посочва цената, както и други съществени условия за продажба.

Ако се получи отказ от субектите на споделената собственост или няма намерение от тяхна страна да закупят дела в рамките на календарен месец, продавачът може да го продаде на трето лице.

При обявяване за продажба на дял от имущество, което е обща споделена собственост, продавачът трябва да приложи към договора за покупко-продажба пакет от документи, удостоверяващи факта, че продавачът е уведомил всички субекти на споделена собственост за продажбата на дела, обяви стойността й и други съществени условия по сделката. Когато изготвяте заявление за държавна регистрация, трябва да приложите документи, потвърждаващи отказа на посочените лица да закупят.

Сделките със споделена собственост включват много функции и тънкости. В тази статия ще разберем как се извършва процедурата за продажба на дял в обща собственост, на какво трябва да обърнете внимание и какви нюанси трябва да се вземат предвид в зависимост от ситуацията.

○ Концепцията за обща собственост и акции.

Общата собственост е собственост, собственост на две или повече лица. В този случай общата собственост може да бъде два вида:

1. Съвместно - без разпределение на дела на всеки собственик в общото право.
2. Споделена – когато се определя дела на всеки собственик.

Обща собственост може да възникне, когато правата на собственост върху неделим обект се прехвърлят на няколко лица. Например, освен ако съпрузите нямат писмен предбрачен договор, в който е посочено друго, всеки недвижим имот, придобит от тях чрез възмездна сделка, ще се счита за собственост на общността.

Акция е разпределена част от общо право на собственост, изразено в аритметична стойност. Гражданското законодателство установява приоритета на споделената собственост.

Клауза 3 на чл. 244 Граждански кодекс на Руската федерация:
Общата собственост върху имуществото е споделена, с изключение на случаите, когато законът предвижда образуването на съвместна собственост върху този имот.

○ Особености при разпореждане с недвижими имоти, които са обща споделена собственост.

Разпореждането с имущество в споделена собственост е свързано с определени особености. Например не можете да продадете такъв имот без съгласието на всички съсобственици. По документи всички собственици ще бъдат продавач.

Ако някой от собствениците на дял реши да го продаде, той трябва да има предвид, че съсобствениците имат преимуществено право на изкупуване.

Клауза 1 на чл. 250 Граждански кодекс на Руската федерация:
При продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат преимуществено право да закупят продавания дял по цената, за която се продава, и при други равни условия, с изключение на случай на продажба на публичен търг, както и случаи на продажба на дял от правото на обща собственост върху поземлен имот от собственика на част от сграда или постройка, разположена върху такъв поземлен имот, или от собственика на помещения в посочената сграда или структура.

Продавачът трябва да изпрати писмено известие до всички съсобственици за продажбата на дела и да изчака един месец. Ако те откажат или пренебрегнат известието, тогава имотът може да бъде продаден на трета страна. Без да се спази тази процедура сделката може да бъде обявена за невалидна от съда.

Що се отнася до другите методи на отчуждаване, тук не се прилага преимущественото право. Собственикът на дял има право да го дари, завещае, заложи или да се разпореди по друг начин безвъзмездно, без да уведомява другите собственици.

○ Необходимостта от получаване на съгласието на други собственици.

Писменото уведомление до собствениците трябва да включва информация за очакваната продажна цена и други съществени условия на предстоящата сделка. Можете да изпратите известие по всеки удобен начин:

• С препоръчана поща със списък с прикачени файлове.
• Връчване на съобщението лично срещу подпис.
• телеграма.
• Други методи, които включват получаване на потвърждение, че информацията е била доведена до вниманието на адресата.

Съсобствениците са длъжни да вземат решение за обратно изкупуване или отказ от обратно изкупуване в едномесечен срок. Могат да откажат веднага и да го направят писмено. Ако всички са отказали, няма нужда да чакате месец, можете да продадете дела на външен човек. Продажбата е законна и ако всички съсобственици пренебрегнат предложението.

Ако един от съсобствениците изрази съгласие (под каквато и да е форма), тогава той ще действа като купувач и по този начин ще увеличи своя дял. Когато има няколко съгласни, те ще разделят дела по равно и ще участват в сделката при равни условия.

○ Характеристики на споделена собственост на съпрузите.

Всеки имот, закупен от съпрузите по време на брака, е тяхна обща собственост. В същото време няма значение за чия сметка е закупен и на чие име е регистриран.

Член 34 от IC на RF:
1. Имуществото, придобито от съпрузите по време на брака, е тяхна обща собственост.
2. Общото имущество на съпрузите са движими и недвижими вещи, придобити за сметка на общите доходи на съпрузите, ценни книжа, акции, депозити, дялове в капитала, внесени в кредитни институции или други търговски организации, както и всяко друго имущество, придобито от съпрузите по време на брака, независимо дали, на името на кой от съпрузите е закупен или на името на кой или кой от съпрузите е внесъл средства.
3. Правото върху общото имущество на съпрузите принадлежи и на съпруга, който по време на брака е управлявал домакинството, гледал е деца или по други основателни причини не е имал самостоятелни доходи.

При едновременно регистриране на собственост на името на съпруг и съпруга, собствеността ще се счита за споделена. По правило съпрузите имат равни дялове, но може да има и други възможности.

Независимо как е регистриран имотът, никой от съпрузите не може да прави нищо с имота без нотариално завереното съгласие на другия съпруг.

Клауза 3 на чл. 35 RF IC:
За да може един от съпрузите да сключи сделка за разпореждане с имущество, правата върху които подлежат на държавна регистрация, сделка, за която законът установява задължителна нотариална форма, или сделка, подлежаща на задължителна държавна регистрация, необходимо е нотариално заверено съгласие на другия съпруг.

○ Продажба на дял на външно лице.

Ако всички съсобственици са отказали да купят или са пренебрегнали съобщението за продажба на дела, собственикът може да го продаде на външен човек. Транзакцията ще продължи както обикновено.

Ако процесът на уведомяване на съсобствениците за предстояща сделка е нарушен, всеки от тях има право да заведе дело и да го оспори. Ако съдът се съгласи с аргументите и вземе решение в полза на ищеца, тогава всички права и задължения на купувача ще бъдат прехвърлени на него.

○ Продажба на дял на роднина.

Сключването на сделка за покупко-продажба с роднина не се различава от продажбата на дял на непознат. Има само една разлика: ако сделката е сключена с близък роднина (родители, деца, братя и сестри), не може да се получи данъчно приспадане от продажната цена.

Гражданите са измислили изход от тази ситуация - вместо договор за покупко-продажба се съставя акт за дарение. Освен това при дарението не е необходимо останалите съсобственици да се уведомяват за предстоящото отчуждаване, тъй като в този случай не може да се упражни преимущественото право.

○ Продажба на дял, собственост на непълнолетно лице.

Ако собственикът на дела е непълнолетен гражданин, сделката не може да бъде извършена без съгласието на органите по настойничество и попечителство и нотариуса. Разрешение ще се издава само ако вместо отчуждения дял на непълнолетното лице се даде дял в друго жилище. Не може да бъде по-малко от съществуващото.

Решението за продажба се издава от органите по настойничеството две седмици след подаване на заявлението. Само след получаване на съгласие може да се сключи договор за покупко-продажба.

○ Продажба на дял, ако апартаментът е ипотечен.

Ако апартаментът и следователно акциите в него са предмет на залог, тогава продажбата е възможна само ако има съгласие за сделката от залогодателя. В случая това е банка.

Струва си да се има предвид, че ипотеката предполага наличието на тежест върху имота. Трябва да вземете това много внимателно и да посочите в договора за покупко-продажба процедурата за премахване на тази тежест. Трябва да се зачита и правото на първи отказ.

○ Роля на нотариуса.

Независимо от спецификата на ситуацията, всички сделки с дялове от общо имущество подлежат на нотариална заверка. Без това държавната регистрация на прехвърлянето на права ще бъде невъзможна.

За да удостоверите сделката, трябва да предоставите на нотариуса:

• Паспорти на продавача и купувача.
• Договор за продажба.
• Извлечения от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за имота.
• Известие, изпратено преди това до съсобствениците.
• Отговорът, ако беше писмен.

Нотариусът ще провери всички документи и ще завери сделката. След това можете да се свържете с Rosreestr, за да регистрирате правото.

Клауза 1 на чл. 42 Федерален закон № 218-FZ от 13 юли 2015 г.:
Сделките за отчуждаване на дялове от правото на обща собственост върху недвижими имоти, включително когато всички участници в споделената собственост отчуждават дяловете си в една сделка, подлежат на нотариална заверка.

Руското законодателство предвижда няколко възможности за гражданите да упражняват правата си на обща собственост - съвместна собственост върху имущество, както и споделена собственост. Какви са спецификите на всеки от тях? Какви източници на норми регулират съответните правоотношения на гражданите? Има ли значение спецификата на имота, който е обща собственост?

Какво е обща собственост?

Съгласно член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация общата собственост е имущество, собственост на две или повече лица. Негов обект може да бъде и недвижимо имущество. Има обща споделена собственост и съвместна собственост. В първия случай собствениците разделят имота на фиксирани дялове. Във втория обектът на общата собственост е неподелен.

В някои случаи общата споделена и съвместна собственост се определят въз основа на разпоредбите на закона. Така например собствеността на съпрузи или участници в селско стопанство се определя от закона като съвместна. В този случай собствениците могат да се споразумеят помежду си за разделяне на имота и консолидиране на това решение, ако е възможно, по начина, предписан от закона.

Споделена собственост

Нека разгледаме по-подробно спецификата на такава категория като обща споделена собственост. Този тип собственост включва, по-специално, не само разпределението на права върху собствени активи в фиксирани дялове, но и възможността за извличане на пропорционален доход от търговското използване на собствеността.

В същото време лицата, които притежават имущество на базата на споделена собственост, са длъжни да носят, пропорционално на своя дял, отговорност за поддръжката на имуществото.

Общата споделена собственост се изразява като дроби или проценти. Що се отнася до определянето на съответните цифри, член 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че съответната част се признава за равна, освен ако не е предвидено друго в закон, споразумение или практика на отношенията между собствениците.

Размерът на дяловете може да се коригира поради появата на нови собственици, както и модернизацията на собствеността, водещата роля в която принадлежи на конкретен собственик, и това може да бъде доказано. Въпреки това, ако основното подобрение на недвижим имот може да бъде отделено по един или друг начин, тогава лицето, което го предоставя, може законно да придобие собственост върху него, без да увеличава интереса в основния актив.

Правото на обикновена споделена собственост се упражнява от всеки от собствениците на имота по силата на съгласието на всички останали собственици. Ако не може да се установи подходящ вид консенсус, тогава споровете трябва да се разрешават в съда. В някои случаи, както отбелязват юристите, съдът може да помогне за разрешаване на спорове и в областта на разпореждането със съвместна собственост.

Продажбата на обща обща собственост има редица характеристики. Така например, ако един от собствениците реши да продаде своя дял, тогава останалите собственици имат право да го придобият на преференциална основа. Това са разпоредбите на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Но само ако не говорим за продажба чрез публичен търг. Ако един от собствениците наруши това правило, тогава другите собственици могат да обжалват резултатите от сделката чрез съда.

По-горе отбелязахме, че всеки от собствениците, който притежава имущество в акции, има право да разчита на доход от търговско използване на активи. Нека разгледаме този аспект по-подробно.

Разпределение на доходите от общо имущество

По този начин собственикът, в съответствие с разпоредбите на член 248 от Гражданския кодекс на Руската федерация, има право на пропорционално разпределение на всеки доход от използването на собственост, която е съвместна собственост - освен ако не е посочено друго в споразумения между съ- собственици. В същото време, ако дадено лице получава съответния вид доход, тогава той също е длъжен да плаща данък върху него в подобни пропорции и да поема разходите, свързани с поддържането на имота и осигуряването на неговата функционалност.

Разрез и селекция

Нека разгледаме механизмите, отразяващи прекратяването на обща споделена собственост. В руската практика има две от тях - разделяне и разпределение.

Ако говорим за разделяне, тогава в рамките на този механизъм общата собственост се прекратява по отношение на всички собственици на имоти. От своя страна отделянето от общата споделена собственост предполага, че само едно лице напуска имота. Законът предвижда различни основания за извършване на двете процедури. Така например разделянето на обща споделена собственост или разпределение може да се извърши въз основа на взаимното съгласие на всички собственици. Друг вариант е по силата на съдебно решение. Разпределението е възможно и при поискване от кредитори по време на събирането.

Член 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че разделянето или разпределението трябва да се извърши в натура, ако е възможно и не противоречи на нормите на закона. Ако обаче съответната процедура не може да бъде приложена, тогава собственикът, който трябва да получи своята част от имота в резултат на разделяне или разпределение, има право да разчита на парично обезщетение. В някои случаи този механизъм се задейства въз основа на съдебно решение. След като получи обезщетение, лицето престава да участва в съвместната собственост върху имуществото.

Съвместна собственост

След като проучихме какво е обща споделена собственост, нека разгледаме спецификата на съвместната собственост. Характерното за него е, че собствениците упражняват съвместно управление на имота, няма дялове. В същото време собствениците имат право да се споразумеят за определени граници при използването на собствеността. По един или друг начин един от собствениците може да се разпореди с имота, като съгласува намеренията си с останалите собственици. В същото време всеки собственик може да сключва сделки, чийто предмет е разпореждане със съответните активи. Ако обаче той не координира действията си с други собственици, тогава сключеното споразумение може да бъде обявено за невалидно в съда.

Разрез и селекция

По принцип правилата за разделяне и разпределение при съвместна собственост са подобни на тези, които включват правото на обща споделена собственост. Непосредствено преди провеждането на съответните процедури обаче собствениците трябва съвместно да определят размера на дяловете за всеки. Ако не успеят да направят това чрез споразумение, въпросът ще трябва да се реши в съда.

Обща собственост на съпрузите

Съвместната собственост на женените граждани има свои специфики. Това е отразено в член 256 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В него се казва, че собствеността, придобита от съпрузи след регистрация на брака, се счита за съвместна, но в случай, че в брачния договор не са посочени други условия. Тоест, съответният вид договор може да изглежда като договор за обща споделена собственост, отразяващ разделянето на собственост, например апартамент, в такива и такива пропорции.

Възможно е също съответният вид имущество да се определи в резултат на значително увеличение на стойността на индивидуалното имущество на съпруга или съпругата по време на брака. От своя страна, ако съпрузите са живели в граждански брак, тоест без подходяща регистрация, тогава тяхното имущество обикновено се определя като отделно.

Съвместна собственост на фермерите

Съвместната собственост на участниците в селскостопанските предприятия също има определени специфики. Съответните разпоредби са залегнали в член 257 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Съгласно закона собствеността на земеделските стопани е обща, освен ако не е предвидено друго в споразумения между тях или по силата на разпоредбите на съответните правни актове. Участниците в селско или земеделско предприятие имат право да използват имота, като се споразумеят помежду си. В същото време сделки, чийто предмет е съвместна собственост на земеделски производители, могат да се сключват само от доверени лица или ръководители на ферми.

Разделянето на земеделското имущество също има своя специфика. По-специално, ако се подразбира отделянето на един от участниците във фермата, тогава, както отбелязват някои юристи, в много случаи той не може да вземе дял в поземления парцел. Той обаче има право да получи парично обезщетение, чиято процедура за изчисляване се определя съвместно с други фермери или от съда.

След като проучихме спецификата на съвместната собственост, можем да разгледаме аспекта, който отразява практиката на разпореждане с имущество в споделена собственост. Какви нюанси са характерни за съответните процедури? На първо място, може да се отбележи, че въпреки факта, че законът определя достатъчно подробно правилата относно разпределението на дяловете в собствеността върху имуществото, на практика упражняването на правото на разпореждане с имущество в дялове може да бъде трудно . Да вземем за пример недвижимите имоти.

Практика на разпореждане с акции: процедура за продажба

Ако група лица са установили обща споделена собственост върху апартамент, тогава как всеки от тях на практика може да се разпорежда с имота? Да вземем един от най-честите сценарии – продажба на жилище.

Ако говорим за пълна продажба на апартамента, тогава е необходимо съгласието на всички собственици. Същото се изисква, ако например човек иска да заложи недвижим имот. Няма значение колко хора са съгласни - дори един да е против, сделката не може да се осъществи.

В същото време, както отбелязват юристите, дори съдът няма право да принуди човек да даде съгласие за продажба на жилището, в което има дял. В същото време общата споделена собственост върху апартамент предполага, че човек има право да се разпорежда със своята част от собствеността, както иска. В този случай обаче могат да възникнат трудности при определяне на действителния естествен дял. Какви сценарии може да има тук?

Ако се установи споделена собственост по отношение на едностаен апартамент, на практика разпределението на съответната част, както отбелязват юристите, е трудно осъществимо. Ако обаче има обща споделена собственост върху къща, в която има няколко апартамента, тогава съответната процедура от своя страна е доста реалистична. Особено ако например броят на стаите в него е пропорционален на броя на собствениците. Така недвижимите имоти, от гледна точка на практическото осъществяване на процедурата по продажба на дял, трябва да бъдат делими.

В някои случаи при разпределяне на част от имота е допустимо да се включат компетентни специалисти, които са готови да извършат правилното разделяне на жилищното пространство. Друг механизъм е отиването в съда. По правило в резултат на такива изслушвания собственикът получава определено количество квадратни метри в тези части на апартамента, които от оперативна гледна точка отразяват пълния комфорт на живот в него. В някои случаи съдът може например да даде на дадено лице цяла стая и в същото време да му даде правото да споделя банята, кухнята и коридора.

Както отбелязахме по-горе, други собственици на апартаменти имат предимство при закупуване на парцела. В този случай участникът в общата споделена собственост трябва да предупреди писмено за намерението си да продаде дела на други собственици и след това да изчака един месец за тяхното решение. В този случай действителната продажна цена трябва да е същата като обявената към момента на предоставяне на съответния документ на съсобствениците. Ако човек иска да продаде своя дял в апартамент по-евтино, той трябва отново да предложи на други собственици да го изкупят.

Ако дадено лице продаде своя дял в апартамент на трети страни, без да предложи обратно изкупуване на съсобствениците, тогава съответната сделка може да бъде оспорена в съда. В резултат на това собственикът ще бъде задължен да върне средствата на купувача, като в замяна си възвърне собствеността върху своя дял.

Практика на разпореждане с дялове: наем

Друг сценарий, който може да възникне в практиката, е предоставянето на дял в апартамент под наем. Според закона подобна процедура може да се извърши със съгласието на всички съсобственици. На практика обаче подобни сделки често се сключват само с лицето, което е намерило подходящ наемател. Това законно ли е? Според много юристи не.

Следователно, ако хората, с които един от собствениците е сключил договор за наем, са били преместени в апартамента, тогава другите собственици имат право да ги изгонят, като се свържат с полицията. Въпреки това, както отбелязват юристите, на практика това се прави рядко, тъй като наемодателят може да убеди полицията, че условно казано, далечни роднини от Австрия са дошли да го посетят. Според закона никой не може да забрани временното им пребиваване.

Разбира се, недоволните съсобственици могат да се обърнат и към съда. Въпреки това, дори и да спечелят делото, съответното решение ще бъде валидно, както отбелязват някои юристи, само по отношение на определена група хора, които са се преместили в помещенията по отделен договор за наем. Ако някой от собствениците на апартамента сключи нов договор за наем, тогава, за да изгонят онези, които са получили правото да живеят в апартамента по начин, противоречащ на закона, те ще трябва да се обърнат отново към съда. Следователно такава мярка, както отбелязват много юристи, често няма практическо значение.

Обща собственост върху земята

Проучихме аспекти, свързани с това как се определя общата споделена и съвместна собственост върху жилищни помещения. В същото време съответните правоотношения могат да имат специфика, ако техният предмет са поземлени парцели. В някои нюанси правото на обща собственост върху земята се регулира въз основа на принципи, различни от тези, характерни по-специално за недвижими имоти. Нека разгледаме този аспект по-подробно.

По закон руснаците могат да притежават земя както индивидуално, така и като обща собственост - ако има двама или повече собственици. Законодателната уредба на съответната собственост като цяло е подобна на другите категории собственост. Така например има обща споделена собственост върху поземлен имот и има съвместна собственост.

Подобно на общите правила, установени в руското законодателство, земята ще бъде споделена собственост, ако законът не предвижда механизми, при които се формира съвместна собственост. Също така, ако следваме разпоредбите на член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация, общата собственост възниква, ако нейният обект е неделим, тоест не подлежи на разпределение в натура, без да се променят функционалните специфики или по силата на закона. Както отбелязват някои юристи, само второто правило се прилага за правоотношенията в областта на поземленото право. Тоест поземлен имот в обикновена споделена собственост - освен ако не е предвидено друго в закона - подлежи на правилно разпределение в натура.

Пример за случай, при който правните актове директно предвиждат съвместна собственост, е сценарият, който обсъдихме по-горе със фермите. Съгласно член 257 от Гражданския кодекс на Руската федерация общата собственост на земеделските стопани, включително поземлен парцел, принадлежи на всички членове на асоциацията на правото на съвместна собственост. Това обаче се извършва, ако самите фермери не са се съгласили да разпределят земята по други споразумения.

Следователно тази правна норма принадлежи към категорията на диспозитивите. В същото време, както отбелязват някои юристи, Законът „За селското стопанство“ включваше разпоредба, според която общата собственост на земеделските производители е споделена собственост, освен ако няма единодушно решение на участниците в асоциацията да я прехвърлят в съвместна собственост. Тоест наблюдаваме някаква еволюция на законодателството в тази област.