كيفية نقل المسكن. إعادة تسجيل المباني السكنية في المباني غير السكنية

ليس من غير المألوف أن يكون الإسكان أكثر ربحية لاستخدامه كمكتب أو عقارات للبيع بالتجزئة. ستناقش هذه المقالة الشقق التي يمكن استخدامها كمكتب أو متجر ، وكيفية الحصول على التصاريح اللازمة ومقدار تكلفة الحصول على المستندات وأعمال إعادة التطوير.

ليس من غير المألوف أن يكون الدخل من تأجير العقارات السكنية أعلى بكثير إذا قمت بتحويل شقتك إلى مكتب أو مساحة بيع بالتجزئة. على سبيل المثال ، في أكتوبر 2014 في موسكو ، كان متوسط ​​تكلفة استئجار شقة من غرفتين 54183 روبل. ويبلغ متوسط ​​تكلفة استئجار متر مربع واحد من المساحات المكتبية في نفس المدينة 22.428 روبل. وبالتالي ، بضرب هذا المعدل في متوسط ​​مساحة الشقة المكونة من غرفتين (55-60 مترًا) ، نحصل على رقم لا يصدق - أكثر من مليون روبل!

بالطبع ، كل هذه الحسابات تقريبية ، لكن لا يمكن إنكار الربح الكبير الذي يمكن الحصول عليه من نقل عقارك من سكني إلى غير سكني.

تحت أي ظروف يكون من المربح تحويل شقة إلى مكتب أو متجر؟

لا يمكن أن تحظى كل شقة بشعبية بين المستأجرين كمكتب أو متجر. هناك عدد من الشروط:

• نقص المساحات التجارية الصغيرة في المدينة ؛
• القرب من المترو أو تبادل النقل الآخر ؛
• إمكانية إنشاء مدخل منفصل للمبنى: وبالتالي ، يجب أن يكون موجودًا فقط في الطابقين الأول أو الثاني (في الحالة الأخيرة ، من الضروري وضع العقارات غير السكنية فقط أسفل الشقة) ؛
• لا ينطبق المبنى الذي تقع فيه الشقة على السكن الاجتماعي: تم تحديد هذا الحظر في المادة 22 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

الإجراءات والمستندات المطلوبة

جميع المستندات اللازمة لنقل شقة إلى مخزون غير سكني ، يجب على مالكها تقديمها إلى لجنة المدينة المشتركة بين الأقسام لاستخدام مخزون الإسكان. هذه المؤسسة هي التي ستمنح الإذن بالنقل.

تم وضع قائمة بمعظم المستندات المطلوبة بموجب المادة 23 من قانون الإسكان:

• إقرارات مالك السكن بشأن نقل مقره إلى صندوق غير سكني ؛
• مستندات ملكية السكن (النسخ الأصلية أو النسخ الموثقة) ؛
• خطة وجواز سفر فني للعقار ؛
• مخطط الطابق للمنزل الذي تقع فيه الشقة.
• مشروع إعادة تطوير المبنى: يجب الاتفاق على هذه الوثيقة عدد هائلالهيئات المرخصة (APU و GorGaz و GorEnergoSbyt وغيرها الكثير). القائمة الكاملةيمكن العثور على المؤسسات على الموقع الإلكتروني لأي شركة تقدم خدمات لتحويل العقارات إلى صندوق غير سكني.

أيضًا ، من قواعد قانون الإسكان والقوانين التشريعية الأخرى للاتحاد الروسي ، يترتب على ذلك أنه من أجل نقل المبنى ، يجب على مالكيها تقديم المستندات التالية بالإضافة إلى ذلك:

• شهادة من اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، والتي ستشهد على عدم وجود ديون وغياب الأشخاص المسجلين في مكان المعيشة ؛
• إخطار إدارة المنطقة بعدم وجود المنزل في قوائم إعادة الإعمار أو الإصلاحات الرئيسية أو الهدم أو الاعتراف به كحالة طارئة.

إذا كانت جميع المستندات المقدمة ترضي لجنة المدينة المشتركة بين الإدارات لاستخدام مخزون الإسكان ، يتلقى مقدم الطلب مقتطفًا من بروتوكول نقل المباني إلى المخزون غير السكني.

ثم يتم تنفيذ العمل المباشر على إعادة إعمار العقارات ، وتوقيع جميع الأعمال اللازمة ، وإدخال التغييرات في المخزون والوثائق الفنية والحصول على شهادة ملكية جديدة للمباني غير السكنية.

"مطبات" إجراء تحويل السكن إلى صندوق غير سكني

تتمثل الصعوبة الأكبر في تحويل الشقة إلى مكتب أو متجر في الحصول على الموافقة على إعادة بنائها من سكان المنزل أو صاحب الرصيد (HOA أو جمعية الإسكان التعاوني). على الرغم من عدم وجود مثل هذا الشرط في قانون الإسكان ، فقد تتطلب اللوائح البلدية في العديد من المدن مثل هذه الموافقة.

من أجل إقناع جميع الجيران بالموافقة على تحويل الشقة إلى مكتب أو متجر ، يتعين على مالكها عادةً أن يقضي الكثير من الوقت والجهد وأحيانًا المال. وليس من المؤكد أن جهوده ستتوج بالنجاح. بعد كل شيء ، إذا تم التخطيط للغرفة ، على سبيل المثال ، تحت مقهى محفوف بالضوضاء المستمرة وحشود من الناس الذين يتنقلون حول المنزل ، فإن هذا سيؤدي بالتأكيد إلى استياء السكان.

يستغرق الأمر أيضًا وقتًا طويلاً لجمع المستندات والحصول على جميع الموافقات اللازمة لنقل المباني في الهيئات المعتمدة. قد تستغرق هذه العملية شهورًا أو حتى سنوات. ولهذا لا يجرؤ العديد من أصحاب الشقق في الطوابق الأرضية على تحويلها إلى صندوق غير سكني.

ما هي تكلفة التحويل إلى صندوق غير سكني

يمكن تقسيم جميع نفقات تحويل العقارات إلى صندوق غير سكني إلى ثلاثة أجزاء:

1. أعمال التصميم هي أقل جزء من الترجمة تكلفة. تكلفة الخدمة منظمة التصميم، كقاعدة عامة ، لا يتجاوز 10000 روبل.
2. الدعم القانوني - الحصول على جميع المستندات والتصاريح والموافقات اللازمة ، بما في ذلك إذن الانتقال من سكان المنزل. تبدأ تكلفة هذه الخدمات في موسكو من 80000 روبل ، ويبلغ متوسطها مئات الآلاف من الروبل.
3. يعد إنشاء مدخل منفصل وإعادة تطوير المبنى هو الجزء الأكثر تكلفة. تبدأ تكلفتها من مائتي ألف روبل ويمكن أن تصل إلى مليون روبل.

على الرغم من التكاليف الباهظة لنقل الشقة إلى صندوق غير سكني ، إلا أنه بعد الانتهاء بنجاح من هذا الإجراء ، لا يبقى مالكها في حيرة من أمره. تزداد تكلفة هذه العقارات بعد توثيقها بنسبة 40٪ في المتوسط ​​، فلا يمكنك إضاعة الوقت في البحث عن مستأجرين ، بل بيعها ببساطة ، وبالتالي تحقيق ربح قوي.

الكسندر ياكونين ، rmnt.ru

بالنسبة لسكان المدن ، لم يعد من المستغرب رؤية العديد من المتاجر ومصففي الشعر والمكاتب وحتى مكاتب طب الأسنان في الطوابق الأولى من المباني السكنية متعددة الطوابق. إن فرصة تغيير حالة الشقة إلى مباني تجارية تفتح فرصًا جديدة لرجال الأعمال ورجال الأعمال. وهذا الخيار منطقي للغاية ، لأن الحصول على متر مربع سكني في الطابق الأرضي أرخص بكثير من بناء مبنى منفصل. ستتم مناقشة كيفية نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية في هذه المقالة. الإجراء في حد ذاته بسيط للغاية من الناحية النظرية ، ولكن من الناحية العملية ، سيتعين عليك إجراء الكثير من خلال السلطات.

كما سيتم النظر في المسألة التي تهم العديد من المواطنين: هل من الممكن نقل المباني غير السكنية إلى المباني السكنية. على الرغم من أن هذه الممارسة أقل شيوعًا ، إلا أن الاحتمال موجود. لكن أولاً وقبل كل شيء ، سنصف عملية تسجيل المساكن للعقارات التجارية ، ثم كيفية تحويل المباني غير السكنية إلى سكنية.

شروط التحويل

يحدد التشريع شروط معينة، حيث يمكن نقل مبنى غير سكني إلى مبنى سكني ، ومع ذلك ، فإن هذا الإجراء أبسط بكثير من نقل شقة إلى مبنى لممارسة الأنشطة التجارية.

العناصر التالية مطلوبة لتحويل السكن إلى صندوق غير سكني:

الشقق التي لا تخضع للنقل

يوجد أيضًا جزء من المخزون السكني ، والذي لا يمكن تحت أي ظرف من الظروف إصداره كمباني غير سكنية:

1. إذا كانت الشقة تقع في مبنى معترف به على أنه تراث ثقافي أو تاريخي.
2. إذا كانت الاتصالات مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء والشبكات الأخرى غير متصلة بالمبنى.
3. مساكن تابعة لدوائر حالات الطوارئ ومقرات الدفاع المدني.

هل أحتاج إلى إعادة تسجيل حالة الشقة؟

هناك أيضًا ثغرات في التشريع ، مثل المادة 17 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، والتي تنص على أنه يمكن استخدام الشقة لتلبية احتياجات نشاط ريادة الأعمال دون نقلها إلى الحالة المباني غير السكنيةإذا كان هذا الاستخدام لا يتعارض مع الأشخاص المسجلين والمقيمين فيها والجيران. ولكن في الوقت نفسه ، يجب أن يكون لدى صاحب المشروع تصريح إقامة شخصيًا والتسجيل في هذا العنوان.

مراحل إعادة التسجيل

فكيف يتم تحويل المباني السكنية إلى غير سكنية؟ بادئ ذي بدء ، يجب استيفاء جميع الشروط المذكورة أعلاه. يجب أن يقال على الفور أنه وفقًا للقانون ، يمكن لمالك الشقة وكاتب العدل المعتمد التعامل مع إعادة تسجيل المستندات. يمكن تقسيم العملية برمتها بشكل مشروط إلى ثلاث مراحل: جمع المستندات ، وتحديد التكلفة ودفع مقابل الترجمة ، والتسجيل.

وثائق من BTI

يجب أن تحتوي حزمة الوثائق التي يجب تقديمها إلى اللجنة المشتركة بين الإدارات من وثيقة الهوية الوحيدة على الأوراق التالية:

1. شرح مع مخطط الكلمة. إذا لم تكن في متناول اليد ، فأنت بحاجة إلى الحصول عليها من BTI. في هذه الحالة ، يجب عليك أولاً الحصول على توكيل رسمي من الدائرة. وعليه ، فإن أول ما يجب فعله هو التوجه إلى القسم وكتابة طلب وفقًا للنموذج وتقديم المستندات التالية:

• جواز سفر المالك أو التوكيل الرسمي لشخص يعمل لمصلحته ؛
• شهادة تؤكد الحق في السكن ؛
• ما يسمى باتفاق الأساس ، والذي بموجبه أصبح المبنى ملكية.

2. جواز سفر للمقر وخطة فنية. يجب أن يؤخذ في الاعتبار هنا أنه إذا تم استلام هذه الأوراق منذ أكثر من ثلاث سنوات ، فيجب نقلها مرة أخرى إلى BTI.

وثائق من SES والإشراف على الحريق

BTI ليست المنظمة الوحيدة التي يجب زيارتها ، لأنه من المستحيل نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية دون تقييم الخبراء.

لذلك ، ستحتاج إلى وثائق حول الامتثال للحريق في المبنى ، والتي تصدرها إدارة الإطفاء. للحصول على واحدة ، تحتاج إلى الاتصال بمكتب مراقبة الحرائق بالولاية وكتابة طلب هناك وفقًا لنموذج معين. بعد ذلك ، سيتم تحديد موعد عندما يأتي الخبير للتقييم. السلامة من الحرائقوإصدار استنتاج.

كما ستكون هناك حاجة إلى بروتوكول بشأن الامتثال لمعايير المراقبة الصحية والوبائية. يتم إصدار هذه الوثيقة في SES للمنطقة عند تقديم الطلب وبعد مغادرة الخبير.

إذن الجار

ربما يكون أصعب شيء عند جمع المستندات هو جمع الموافقات المكتوبة من مالكي الشقق المجاورة. لا يرغب الكثير من الناس ، على سبيل المثال ، في أن يكون لديهم متجر في المنطقة المجاورة مباشرة وتدفق مستمر للأشخاص تحت النوافذ. من أجل عدم البحث عن كل مالك على حدة ، بمساعدة شركة الإدارة ، يمكنك عقد اجتماع غير عادي ، حيث يمكنك جمع التوقيعات اللازمة. في الوقت نفسه ، يجب ألا يغيب عن الأذهان أن شرعية الاجتماع ، التي ستسمح بعدم أخذ رأي من يختلفون في المستقبل في الاعتبار ، لن تتحقق إلا إذا كان أكثر من 50٪ من المالكين حاضرين. في التجمع.

في الاجتماع ، يجب إجراء تصويت ، وإذا أعطى ثلثا الحاضرين إجابة إيجابية ، فيمكن اعتبار مسألة النقل مغلقة. في الوقت نفسه ، يجب أن نتذكر أنه بعد التصويت ، من الضروري وضع بروتوكول للتصويت ، والذي سيتم بموجبه إصدار شهادة مقابلة. نظرًا لأنه من المستحيل نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية بدون هذا المستند ، فسيتعين عليك العثور عليه لغة مشتركةمع الجيران. يجب عليك أيضًا إعداد حجج قوية مسبقًا تقنعهم بالإدلاء بأصواتهم لصالح الترجمة.

وثائق من شركة الإدارة

بالإضافة إلى الاضطرار إلى الاتصال بشركة الإدارة لعقد اجتماع غير عادي ، ستحتاج إلى الحصول على تقرير فني عن حالة المبنى ، مقتطف من كتاب المنزل من هذه المنظمة. للقيام بذلك ، ستحتاج إلى كتابة الطلبات المناسبة وتزويد موظفي الشركة بجواز سفر ووثائق لشقة وتوكيل رسمي (لشخص موثق يمثل المصالح).

لكي يوافق قسم إدارة الممتلكات على إعادة التسجيل ، تحتاج إلى طلب خطة لتحويل السكن إلى متجر أو مصفف شعر أو مكتب ، اعتمادًا على الغرض من المبنى ، من شركة التصميم. هذا أيضًا مستند إلزامي ، لأنه لن يكون من الممكن نقل مبنى سكني إلى مبنى غير سكني أو تغيير حالة الشقة بدونه.

طلب إلى قسم إدارة الممتلكات

بعد جمع جميع الأوراق اللازمة يمكنك التوجه إلى القسم لتقديم الطلب. في هذه الحالة ، يجب أن يحضر جميع مالكي الشقة أو شخص مخول واحد مع توكيل رسمي من كل من مالكي الشقة مع جوازات السفر وأوراق الملكية وقائمة المستندات أعلاه. في الطلب ، سيكون من الضروري الإشارة إلى سبب قرارك بتغيير وضع المباني السكنية.

تحديد تكلفة الترجمة

ما هي تكلفة تحويل عقار سكني إلى عقار غير سكني؟ سعر إعادة التسجيل غير ثابت ، يتم تحديد سعر إعادة التسجيل لكل غرفة على حدة. ما هو هذا التقييم؟ في الواقع ، هذا هو فرق السعر بين الشقة السكنية والمباني غير السكنية ، بما يعادله من حيث المساحة وخصائص أخرى ، لأنه من المعروف أن العقارات التجارية لها تكلفة عالية. نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية ليس بالمتعة الرخيصة على الإطلاق ، لذلك يجب أن يكون القرار متوازنا. سيتم تسليم بروتوكول التكلفة بعد دفع الإيصال مع مبلغ الفرق في التكلفة بين الشقة والمباني غير السكنية.

تسجيل المباني غير السكنية

بعد حصول الإدارة على إذن للنقل ، يمكنك الذهاب مع مجموعة كاملة من الوثائق إلى غرفة التسجيل من أجل الحصول على شهادة للمباني غير السكنية. بعد قبول الأوراق للنظر فيها ، سيتم إصدار إيصال يوضح التاريخ الذي يمكن فيه استلام المستندات. مقدار واجب الدولة لهذه الخدمة 1000 روبل.

تحويل المباني غير السكنية إلى سكنية

كيف تنقل المباني غير السكنية إلى سكنية ، وما هي المستندات التي تحتاج إلى جمعها لهذا الغرض؟ تشبه هذه العملية الإجراء الموضح أعلاه ، فقط السعر سيكون أقل بكثير ، حيث لن تضطر إلى دفع الفرق في القيمة السوقية للعقار. ما هي تكلفة تحويل المباني غير السكنية إلى سكنية اليوم؟ يتكون الدفع مقابل الإجراء فقط من دفع واجبات الدولة مقابل خدمات المنظمات.

في روسيا ، هناك حاجة متزايدة لتخصيص حالة سكنية جديدة لممتلكاتك. هذه منازل ريفية تجارية أو مستودعات أو أكواخ صيفية بشكل رئيسي. هذه العملية ممكنة إذا تم استيفاء المتطلبات التالية:

• يجب أن يمتلك شخص واحد فقط حق المالك ، دون رهن الحقوق من قبل أطراف ثالثة (على سبيل المثال ، اتفاقية رهن عقاري سارية ، إيجار ، إلخ).
• يجب أن تفي المباني بمعايير المباني السكنية.

إذا كان هناك تناقضات في العقار لأي سبب من الأسباب ، فيجب إزالتها وبعد ذلك فقط المضي قدمًا في تنفيذ المستندات. في المقال ، سننظر في 5 مراحل رئيسية في الطريق إلى الهدف العزيزة.

كيفية تحويل المباني غير السكنية إلى مشروع سكني

وفقًا للمتطلبات المنصوص عليها في قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، يجب على المنشأة السكنية:

• لديك فتحات للنوافذ والأبواب - تكون معزولة.
• مناسبة للسكن الدائم - لها جدران صلبة وأساس متين (للبيوت الصيفية) والكهرباء والتدفئة وإمدادات المياه والصرف الصحي.
• الامتثال لمعايير النظافة والحريق والمعايير الفنية.

إذا كانت إعادة التطوير أو إعادة التنظيم الرئيسية مطلوبة للامتثال لهذه المتطلبات ، فيجب إعداد المشروع مسبقًا. يُسمح بإنشاء المستند بشكل مستقل ، ولكن من الأفضل الاتصال بالمتخصص المناسب لتنفيذ العمل. إذا تم التخطيط ، أثناء العمل ، للتأثير على الممتلكات العامة (على سبيل المثال ، تثبيت المدخل الأمامي الخاص بك في مبنى سكني) ، بالإضافة إلى المشروع ، يجب عليك إرفاق موافقة بالإجماع من جميع السكان في شكل بروتوكول تم إعداده في اجتماع عام للمادة 40 الجزء 2 من LC RF

كيفية تحويل المباني غير السكنية إلى سكنية - وثائق

تنتهي عملية إعادة الإصدار باستلام مستندات جديدة في Rosreestr. إلى اليمين لتأكيد المستندات ، تحتاج إلى إرفاق قانون مع اختتام اللجنة بشأن التنازل عن حالة جديدة. للحصول عليها ، تحتاج إلى الاتصال بالجهة الإدارية المعتمدة. كقاعدة عامة ، يتم التعامل مع هذه المشكلات من خلال إدارة الممتلكات بالمدينة أو MFC. لمراجعة الكائن الخاص بك ، تحتاج إلى إعداد الوثائق التالية:

• طلب تحويل ملكية غير سكنية إلى عقار سكني.
• أصل ونسخة من جواز سفر صاحب حقوق التأليف والنشر.
• الحق في تأكيد مستندات الملكية - الشهادة الأصلية أو نسخة مصدقة من كاتب العدل.
• إذا تم التخطيط لإعادة التطوير ، فيجب تقديم مشروع مُعد.
• اختتام التفتيش من مفتشي SES وخدمات الإسكان والسلامة من الحرائق.
• إذا كان المالك طفل قاصر، ستحتاج إلى إذن من سلطات الوصاية وشهادة ميلاد وشهادة تسجيل.

اعتمادًا على القوانين المحلية ، قد تكون هناك حاجة إلى معلومات إضافية - مخطط الأرضية في شكل رسم بياني - مخططات بدقة المواصفات الفنية، مقتطف من تلك الجوازات ، مقتطف من USRN.

كيفية تحويل المباني غير السكنية إلى سكنية - تسليم المستندات

بعد تقديم المستندات إلى الجهة المخولة ، يجب أن يتم إصدار إيصال بقائمة المستندات المقبولة. وفقًا للقانون ، يجب ألا تتجاوز فترة انتظار القرار النهائي 45 يومًا تقويميًا. عند الاتصال بـ MFC ، قد تزيد الفترة من 7 إلى 10 أيام عمل.

بعد اجتماع لجنة الإسكان ، يجب دعوة مقدم الطلب لاستلام الفعل بإشعار مسجل ، أو عن طريق الاتصال. إذا تم رفضك ، فلا تتردد في الذهاب إلى المحكمة. يمكنك رفع الدعوى في موعد أقصاه ثلاثة أشهر من تاريخ استلام إجابة سلبية.

كيفية نقل المباني غير السكنية إلى سكنية - الحصول على تصريح

عند الموافقة على النقل ، يجب على المالك إصلاح المبنى حسب المشروع المقدم. بعد ذلك ، تحتاج إلى الاتصال بـ BTI ودعوة لجنة الاختيار لإجراء اختبار مجدول. في غضون 10 أيام ، يجب على الموظفين إعداد قانون جديد ، والذي سيكون بمثابة تأكيد على الانتهاء من جميع الأعمال وأن السكن جاهز للحصول على وضع سكني.

كيفية تحويل المباني غير السكنية إلى سكنية - الحصول على مستندات جديدة

مع القانون المستلم ، تحتاج إلى الاتصال بـ BTI مرة أخرى وإصدار جواز سفر تقني جديد ومخطط أرضي للمنزل. ينتهي إجراء التحويل باستلام شهادة بالحالة السكنية المخصصة في MFC أو Rosreestr.

آخر تحديث فبراير 2019

أول شيء يجب أن تكون على علم به هو لا يمكن استخدام المساكن في الأنشطة التجارية. إذا قررت تنظيم شركة صغيرة واستخدام مساحة المعيشة التي تخصك كنقطة انطلاق ، فأنت بحاجة إلى إزالة الكائن من مخزون الإسكان ، أي جعله رسميًا غير- سكني.

من اين نبدأ؟

بادئ ذي بدء ، قم بإعداد المستندات لإعادة تسجيل المبنى:

• مستندات الملكية (الشهادات ، العقود ، قرارات المحاكم). تصديق نسخهم من قبل كاتب عدل.
• شهادة تسجيل. تم إصداره من قبل BTI.
• خطة لجميع طوابق المنزل. يمكنك أيضًا الحصول على الخطة من BTI.
• مشروع إعادة الإعمار. سيكون مطلوبًا إذا كانت إعادة التنظيم أو إعادة التطوير ضرورية لاستخدام المباني غير السكنية. من الأفضل أن تعهد بإعداد المشروع إلى منظمة لديها ترخيص لأنشطة التصميم (وهي عضو في SRO للمصممين).
• إذا كان هناك عدة مالكين للشقة ، فيجب الحصول على موافقة موثقة من جميع الملاك الآخرين لنقل الشقة إلى عقار تجاري ، والتنازل عن هذا الإجراء لأحد المالكين.
• توكيل رسمي من المالك ، إذا كان شخص آخر بالوكالة سيتعامل مع التحويل.
• إذا كانت الشقة لا تخص مواطنًا ، ولكن تنتمي إلى كيان قانوني ، فإن المستندات التأسيسية مطلوبة (يجب توثيق النسخ).

دعونا نميز بشكل مشروط ثلاث مراحل من إجراءات إعادة الإصدار

المرحلة 1

بوجود حزمة المستندات الأساسية في متناول اليد ، يجب عليك تقديم المستندات إلى الإدارة أو إلى المركز متعدد الوظائف. تقوم بتقديم طلب (سيتم توفير النموذج لك على الفور) وإرفاق المستندات المذكورة أعلاه به. طلب مستندات إضافية في هذه المرحلة غير قانوني.

في غضون شهر ونصف ، عند تقديم الطلب ، سيتم اتخاذ قرار بنقل المبنى السكني أو رفض النقل (سننظر في الأسباب المحتملة للإجابة السلبية أدناه). بعد اتخاذ قرار بشأن النقل ، يمكن استخدام المبنى على أنه غير سكني ، ولكن فقط إذا لم تكن هناك حاجة لإعادة التنظيم أو إعادة التطوير.

عند تحويل المبنى السكني إلى مبنى غير سكني ، هناك عدد من الميزات:

• موقع السكن بالدور الأول.يُسمح بإعادة تسجيل الشقق الواقعة في الطابق الثاني أو الثالث ، بشرط أن تكون المباني غير السكنية فقط تقع مباشرة تحت هذا المبنى السكني. لذلك ، يمكنك وضع مكتبك في الطابق الثاني من المنزل إذا كان هناك محل بقالة في الطابق الأول.
• من المستحيل نقل جزء أو حصة فقط إلى غير سكنيشقة سكنية. على سبيل المثال ، لا يمكنك تغيير حالة إحدى الغرف في الشقة.
• يتطلب مدخلاً منفصلاً، أو القدرة التقنية على الوصول المستقل في المستقبل. على سبيل المثال ، يتيح لك وجود النوافذ في الشقة المطلة على الفناء تجهيز المدخل من الفناء. إذا كانت مساحة الغرفة أكثر من 100 متر مربع ، فيجب أن يكون هناك مخرج طوارئ.
• لا يجوز فرض الاعتقالات وغيرها من الأعباء على المبنى. لذلك ، إذا قررت سحب الشقة التي اشتريتها برهن عقاري من مخزون الإسكان ، فلن يُسمح لك بالقيام بذلك ، لأن الشقة ستكون موضوع ضمان في البنك. سيتعين عليك تأجيل خططك حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل وإنهاء الرهن العقاري على الشقة.
• المنزل ليس طارئًا ولا يتطلب إصلاحات كبيرة أو إعادة بناء أو هدم.من الصعب إعادة تسجيل غرفة في مبنى له قيمة ثقافية وتاريخية. سيكون من الضروري الحصول على موافقة لجنة حماية الآثار الثقافية والتاريخية.
• سيكون من الضروري كتابة جميع المستأجرين من هذه الغرفة مقدمًا.قد تظهر بعض الصعوبات هنا ، على سبيل المثال ، الحصول على موافقة للحصول على مستخرج من سلطات الوصاية والوصاية عندما يكون القاصر هو المالك المشترك للشقة.
• وجود إعادة تطوير غير قانوني في الشقة. سيكون من الضروري الاهتمام بتصميمه مسبقًا.

بالإضافة إلى ذلك ، قد تنشأ مشاكل عند نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية في حالة:

• إذا كان المنزل الذي يتم نقل المبنى إليه كائن من التراث الثقافي والتاريخي.
• اذا كان المنزل مسجل بمقر الدفاع المدني وحالات الطوارئ. في هذه الحالة ، ستزداد تكلفة الكائن أثناء التحقق من الخبراء.
• إذا كانت الغرفة غير متصل بالمرافق الرئيسية.
• الغرض المقصود من المباني غير السكنية المخططة لا يتوافق مع معايير تقسيم المناطق المسموح بها (القيود في المناطق السكنية وفقًا لتشريعات التخطيط الحضري).

يتم اتخاذ القرار بشأن نقل السكن من قبل لجنة مشتركة بين الإدارات تم إنشاؤها خصيصًا لكل بلدية. لاتخاذ قرار بشأن الطلب ، يمكن للمفوضية إرسال طلبات مشتركة بين الإدارات إلى: دائرة الهجرة الفيدرالية ، وإدارة الإسكان ، و Rosreestr ، و Rospotrebnadzor ، والإشراف على الحرائق ، وما إلى ذلك. لن يتم اتخاذ القرار حتى يتم تلقي رد من هذه المنظمات. لذلك ، من أجل توفير الوقت ، وكذلك لتجنب الرفض بسبب أي خطأ ، يوصى بتقديم مستندات إضافية مع مجموعة المستندات الرئيسية:

• اختتام وزارة حالات الطوارئ بشأن مطابقة الشقةلوائح الحريق.
• اختتام Rosportebnadzor بشأن امتثال المباني للمعايير الصحية والوبائية.
• المساعدة من قسم الإسكان (شركة الإدارة) في تحديد شقق مجاورة أخرى تقع على نفس الهبوط مع شقتك.
• الاستنتاج الفني بأن المنزل ليس في حالة سيئة (مأخوذ أيضًا من قسم الإسكان ، HOA ، إدارة المنظمة).
• مستخرج من قرار الاجتماع العام لأصحاب المبنى السكني بأنهم ليسوا ضد نقل الشقة إلى مباني غير سكنية.
• معلومات حول الأشخاص المسجلين ().
• اختتام هيئة حماية الآثار المعمارية والتاريخية والثقافية بشأن إمكانية إعادة تطوير مواقع التراث الثقافي.

لماذا رفضت نقل العقار إلى غير سكني؟

الأسباب الرئيسية للرفض هي:

• توفير ليس كل المستندات المطلوبة بموجب القانون
• مشروع إعادة التطوير مخالف للقانون وكذلك معايير البناء والصحية والحرائق والبيئية وغيرها
• لا توجد موافقة من جميع سكان المنزل ، أو لم تتم الموافقة على النقل من قبل الاجتماع العام لأصحاب المنازل
• عدم استيفاء المباني لمعايير منحها حالة غير سكنية

موافقة الجيران والمالكين

دعونا نتحدث بمزيد من التفصيل عن نقطة الحصول على موافقة الجيران ، لأنه غالبًا ما يكون عدم القدرة على الحصول على موافقة أصحاب المنازل لفترة طويلة يبطئ العملية برمتها ، أو حتى يجعل المهمة مستحيلة.

في الفن. يشير رقم 23 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي إلى أسباب رفض إصدار تصريح. وعدم موافقة المستأجرين على المنزل (أصحاب الشقق) لا ينطبق على هذه الأسباب. من المهم أن نفهم أن موافقة أصحاب المنازل ليست مطلوبة دائمًا.

ومع ذلك ، فإن عدم موافقة الملاك هو أحد الأسباب الأكثر شيوعًا لعدم سماح السلطات بإعادة تسجيل المسكن. لماذا يحدث هذا؟

منزل سكني

عندما تكون في مبنى سكنيتم التخطيط لإعادة الإعمار ، وعقد اجتماع عام للمالكين بالضرورة. تتخذ القرارات بأغلبية الأصوات أو بالإجماع. إذا كانت التغييرات في التخطيط أو التصميم تتعلق بالممتلكات المشتركة ، على سبيل المثال ، إذا تمت إضافة جزء من الدرج أو الطابق السفلي إلى المبنى نتيجة لإعادة الإعمار ، فسيكون ذلك مطلوبًا قرار بالإجماع. إذا لم تتغير الملكية المشتركة ، تكفي الأغلبية العادية للملاك في مبنى سكني.

تكون إجراءات الحصول على موافقة مالكي المباني السكنية كما يلي:

• من الضروري تقديم طلب كتابي إلى قسم الإسكان (HOA ، شركة الإدارة) فيما يتعلق بمسألة إجراء تصويت على تحويل الشقة إلى عقار تجاري.
• يتم التصويت في الاجتماع العام المقبل مع إدراج الموضوع المطلوب على جدول الأعمال ، وإذا لم يكن هذا الاجتماع قريبًا ، فسيتم بدء اجتماع عام غير عادي.
• يحق للاجتماع اتخاذ القرارات إذا كان هناك 50٪ من العدد الإجمالي للمالكين (النصاب القانوني).

يتم التعامل مع جميع القضايا الإجرائية من قبل دائرة الإسكان. يستلم صاحب المصلحة مستخرج من قرار الجمعية العمومية لأصحاب المنزل.

حتى إذا أعطى الملاك موافقتهم ، فمن المستحسن الحصول على الموافقة شخصيًا ، وتجاوز جميع الجيران (على الأقل المداخل المحيطة) ، والتحدث إلى الجميع ، وإقناعهم بأن هذا لن يتعارض معهم. إذا كان هناك خصم قوي بين المالكين ، فمن المستحسن حل هذا التعارض قبل الاتصال بمكتب Rosestra. إذا قدم هذا الخصم شكوى ، فسيتم رفض التحويل. في مثل هذه الحالات ، يكون من الأنسب إيجاد حل وسط مع مثل هذا المالك ، لتقديم أي تعويض له.

قطعة أرض تحت مبنى سكني

يتم حل المشكلات المتعلقة باستخدام قطعة أرض تحت مبنى سكني بطريقة مماثلة.

• إذا كانت الأرض مملوكة للمستأجرين، إذن ، الموافقة مطلوبة فقط من السكان ، نظرًا لأن جزءًا من قطعة الأرض (يقع تحت الدرج لمدخل / مخرج منفصل) سيتم استخدامه فقط من قبل مالك المباني غير السكنية ، أي الممتلكات المشتركة السكان سوف تنخفض.
• إذا كانت الأرض الواقعة تحت المنزل مملوكة للبلديةيجب الحصول على الموافقة من السلطة المحلية.

لا توافق على الرفض؟ حاول أن تأخذها إلى المحكمة

ممارسة المحاكم في مثل هذه الحالات أمر مثير للاهتمام.

مثال 1:

قدم مواطن طلبًا إلى إدارة منطقة مدينة نوفوروسيسك وثائق ضروريةحول تحويل شقته إلى صندوق غير سكني. أصدر رئيس مدينة نوفوروسيسك قرارًا بشأن النقل وضرورة تنفيذ العمل في المشروع. كان من المخطط افتتاح متجر للصور في المبنى الذي أعيد ترتيبه. وفقًا لمشروع إعادة الإعمار ، كان مطلوبًا تفكيك جزء من الهياكل غير الحاملة داخل الشقة ، لعمل مدخل منفصل بدلاً من النافذة ، الأمر الذي قد يترتب عليه تغيير في طريقة استخدام المنطقة الواقعة أسفل المنزل.

توجه المستأجرون غير الراضين إلى المحكمة ، وعارضوا نقل شقة المواطن وضدوا إعادة بناء المبنى. في المثال أعلاه ، رفضت المحكمة مستأجري المنزل.

أعربت المحكمة العليا لروسيا (قرار مؤرخ 13 يناير 2010 رقم 80-B09-26) عن الموقف التالي:

• ليس من الضروري الحصول على موافقة جميع المالكين على النقل. من الضروري ، نتيجة للتغيير في التخطيط أو تغييرات هيكلية أخرى ، إرفاق جزء من الممتلكات العامة بالمسكن.
• أشارت المحكمة إلى أن قطعة الأرض الموجودة أسفل المنزل يجب أن يتم تشكيلها وتسجيلها في السجل المساحي. في ظل هذه الظروف ، سيتم التعامل مع الموقع على أنه ملكية مشتركة.

وأعربت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي عن موقف مماثل (القرار رقم VAS-6892/11 بتاريخ 06/10/2011 ، رقم VAS-6266/10 بتاريخ 31/05/2010 ، رقم VAS-7494 / 13 بتاريخ 06.18.2013).

المثال 2:

قرر المواطن فتح محل فيديو في الطابق الأول من مبنى سكني مكون من خمسة طوابق. بدلاً من النافذة ، سيتم تجهيز مدخل منفصل به دهليز صغير وشرفة. نظرًا لأن الدهليز والشرفة سيشغلان جزءًا من الموقع ، وهو ملكية مشتركة للمالكين ، سيحتاج المواطن أولاً إلى تنظيم اجتماع عام والحصول على موافقة جميع مالكي المبنى.

المرحلة 2

يتم إضفاء الطابع الرسمي على القرار الإيجابي للجنة المشتركة بين الإدارات بقرار من الإدارة المحلية. يتم إرسال إشعار تصريح نقل الشقة (المبنى السكني) إلى المباني غير السكنية إلى المالك. في هذه الحالة ، تنشأ حالتان:

• عندما تكون إعادة البناء مطلوبة
• لا حاجة لإعادة عرض

في حالة ما إذا كانت إعادة التطوير إلزامية ، فقد تكون هناك حالات لنقل شقة إلى مبنى غير سكني:

• مطلوب إعادة الإعمار بتصريح خاص
• لا تتطلب إعادة التطوير إذنًا لإعادة الإعمار (عادةً ما ينطبق هذا على المباني السكنية الخاصة حيث يتم الانتهاء من السلالم الفردية ، وبناء مخارج الطوارئ ، وما إلى ذلك)

على أي حال ، تتم الإشارة إلى هذه المعلومات في الإشعار وسيعرف المالك كيفية المتابعة.

عند تغيير وضع المسكن ، والقيام بأعمال إعادة الإعمار وإعادة الإعمار ، من الضروري مراعاة:

• البناء - التنسيق مع وكالة العمارة والتخطيط العمراني
• مكافحة الحريق- مع خدمة المطافئ الحكومية
• صحي - مع خدمة الصحة والوبائيات
• تنظيمات بيئية- مع لجنة الدولةحماية البيئة
• احترام حقوق الجيران

مثال:لن تتمكن من وضع حمام أو مغسلة أو مرحاض عام أو التنظيف الجاف في مبنى سكني (يُسمح فقط بوضع نقطة استقبال) ، بالإضافة إلى عدد من العناصر الأخرى المدرجة في SNIPs.

سوف تحتاج إلى تنسيق أعمالك مع وكالة الهندسة المعمارية والتخطيط العمراني ، وخدمة الإطفاء بالولاية ، وخدمة الصحة والوبائيات والسلطات التنظيمية الأخرى.

بعد تنفيذ جميع الأعمال في المشروع ، تقوم بدعوة لجنة القبول التي أنشأتها الحكومات المحلية. ستقبل العمل وتضع عملاً. باستخدام هذا المستند ، يمكنك بالفعل استخدام المباني على أنها غير سكنية.

بالإضافة إلى ذلك ، بناءً على الحالة الفردية ، سيكون من الضروري التنسيق مع السلطات الأخرى. يجب إخطار المصمم بالحاجة إلى ذلك ، والذي يقوم بتنفيذ هذه الموافقات مع:

• لجنة تحسين المجتمع
• إدارة الحدائق العامة (الاقتصاد الأخضر)
• شرطة المرور
• خدمة المرافق تحت الأرض
• مؤسسات ومؤسسات الاتصالات ، منظمات إمداد الطاقة ، إلخ.

المرحلة 3

ستكون نقطة نهاية إجراء إعادة التسجيل بالكامل هي تسجيل الحق في المباني غير السكنية في مكتب Rosreestr.

لهذا يجب تقديم ما يلي إلى Rosreestr:

• جواز سفر المالك وصوره. إذا كان المالك هو كيان قانوني ، ثم الوثائق التأسيسية مع نسخها.
• توكيل رسمي موثق ونسخته (إن وجد).
• شهادة ملكية المبنى والعقد الذي على أساسه نشأت الممتلكات.
• وثيقة لجنة القبول ونسختها.
• جواز السفر المساحي للمباني.
• إيصال مدفوع (واجب الدولة).

في الوقت نفسه ، ترسل لجنة القبول بشكل مستقل قانون القبول إلى غرفة المساحة ، حيث يتم إجراء التغييرات المقابلة في السجل العقاري للولاية.

كما نرى ، فإن إعادة تسجيل مبنى سكني إلى مبنى غير سكني هي مهمة بسيطة ولكنها شاقة. يمكن أن تستغرق جميع الأحداث من عدة أشهر إلى سنة.

المرجعي:الإسكان للأغراض الاجتماعية ، والذي يكون في ملكية البلدية أو الدولة ، لا يخضع للتحويل من قبل المستأجرين. يُفهم النشاط التجاري على أنه تنظيم الإنتاج والتجارة وتقديم الخدمات وما إلى ذلك ، ولكن وفقًا للفن. 17 من شاشات الكريستال السائل للاتحاد الروسي شقة سكنية ، يمكن استخدام منزل لتنظيم مكتب ، ومكان لتخزين الوثائق المحاسبية.

إذا كانت لديك أسئلة حول موضوع المقالة ، فلا تتردد في طرحها في التعليقات. سنجيب بالتأكيد على جميع أسئلتك في غضون أيام قليلة. ومع ذلك ، اقرأ بعناية جميع الأسئلة والأجوبة على المقالة ، إذا كان لسؤال مشابه إجابة مفصلة ، فلن يتم نشر سؤالك.