إيجار مباني تصل إلى 10 م بالدور الأرضي. المباني غير السكنية في المباني الجديدة والمباني السكنية

تاريخ التقديم 2003-07-01

مقدمة

2. مقدمة من قبل لجنة الهندسة المعمارية في موسكو ، MNIITEP.

3. أُعدت للموافقة عليها ونشرها من قبل مكتب التصميم المتقدم واللوائح والتنسيق عمل التصميملجنة العمارة في موسكو.

4. متفق عليه من قبل إدارة السوق والخدمات الاستهلاكية ، وإدارة دعم وتطوير الأعمال الصغيرة ، وإدارة سياسة الإسكان والإسكان ، ودائرة الإطفاء الحكومية في موسكو التابعة لوزارة حالات الطوارئ في روسيا ، وإدارة الدولة المركزية للصرف الصحي والخدمة الوبائية في موسكو ، خبرة دولة موسكو.

5. تم اعتمادها وتقديمها اعتبارًا من 01.07.2003 بموجب مرسوم حكومة موسكو رقم 449-PP.

مصممة لأول مرة

3. أحكام عامة

3. أحكام عامة

1 - استكمال الفقرة 3-2 بفقرة جديدة على النحو التالي:

"يجب توفير الطوابق الأولى في المباني السكنية (باستثناء المباني السكنية المكونة من أسرة واحدة والمباني السكنية) ، كقاعدة عامة ، على أنها غير سكنية لتقديم الخدمات الاجتماعية والعامة ، والشركات الصغيرة (مع مراعاة الملحق 5 من MGSN 3.01-01) ، مرائب وقوف السيارات نوع مغلق(مع مراعاة متطلبات MGSN 5.01-94 *) ، إلخ.

يُسمح بوضعها في الطوابق الأولى (مع مراعاة متطلبات القسم 4 من MGSN 3.01-01): شقق متخصصة للمعاقين وكبار السن ؛ شقق في المباني السكنية الواقعة في تطوير داخل الربع.

المتطلبات الصحية والصحية

2. البند 3.8

"يجب أن تؤخذ مدة التشمس في الشقق والمباني السكنية للعائلة الواحدة وفقًا لـ SanPiN 2.1.2.1002-00."

3. يتم ذكر الفقرة الأولى من البند 3.9 على النحو التالي:

"يجب أن تحتوي الإضاءة الطبيعية على غرف معيشة ومطابخ وصالات مدخل إلى المباني وسلالم وممرات مشتركة في المباني السكنية من نوع الممرات والمباني الأخرى وفقًا للجدول 1 من MGSN 2.06-99 ، وكذلك المباني العامة في المهاجع ، في شقة متخصصة المباني السكنية لكبار السن والأسر المعوقين.

4. يتم ذكر الفقرة الأولى من البند 3-19 على النحو التالي:

"عند تصميم وبناء وإعادة تشييد المباني السكنية ، يجب ألا يتجاوز متوسط ​​النشاط الحجمي للتوازن المكافئ السنوي للرادون والثوريوم في الهواء الداخلي EEVA + 4.6 EEVA 100 بيكريل / م ، ومعدل الجرعة الفعالة لإشعاع جاما - معدل الجرعة في مناطق مفتوحة بأكثر من 0.2 µSv / h. "

متطلبات الحريق

5 - تُذكر الفقرة 3-26 على النحو التالي:

"يجب أن يؤخذ عرض وانحدار المسيرات المنحدرة وفقًا لـ SNiP 35-01-2001."

طوابق غير سكنية (غرف)

6 - تُذكر الفقرة 3.50 على النحو التالي:

"يحدد التخطيط الحضري والمتطلبات التكنولوجية لمهمة التصميم وجود طابق سفلي وعدد الطوابق غير السكنية فوق الأرض للمباني السكنية المدمجة والمدمجة (بما في ذلك تلك التي يتم إعادة بنائها أو تحديثها) للمؤسسات العامة.

يجب أن تؤخذ قائمة المؤسسات العامة ووضعها في المباني السكنية وفقا للملحق 5.

يجب فصل المؤسسات العامة (باستثناء تلك الموجودة في المباني السكنية المكونة من شقة واحدة والمباني السكنية) عن الجزء السكني بواسطة حواجز مقاومة للحريق من النوع الأول وأسقف مقاومة للحريق من النوع الثاني بدون فتحات في المباني من الدرجة الأولى والثانية. المقاومة (في حالات أخرى - من النوع الثالث) تخضع للامتثال للمعايير المعيارية لبيئة الهواء والضوضاء والاهتزاز في الجزء السكني. يجب أن يكون لهذه المؤسسات (باستثناء تلك المذكورة في البند 3.53) مداخل ومخارج طوارئ معزولة عن الجزء السكني من المبنى ، وأن يتم تزويدها بالعدد التقديري لمواقف السيارات للموظفين والزوار في مواقف السيارات.

في الطابق الأرضي ، وفقًا لمهمة التصميم ، يُسمح بتصميم أماكن للعمل مع السكان والمباني لرعاية الأطفال (الذين يعيشون في هذا المنزل) بمساحة لا تزيد عن 50 مترًا مربعًا. مدخل لها من ممر خارجي.

كجزء من المرافق الصحية المدمجة (المدمجة) في مبنى سكني ، يُسمح بوضع غرف طب الأسنان بالأشعة السينية (بشرط تلبية متطلبات NRB-99 داخلها) مع أجهزة الأشعة السينية للأسنان تعمل باستخدام مستشعرات صور عالية الحساسية (بدون معامل صور) وآلات طب الأسنان مع معالجة الصور الرقمية مع حمل عمل لا يزيد عن 40 مللي أمبير في الدقيقة / أسبوع. "

7 - تُذكر الفقرة 3-51 على النحو التالي:

"في تطوير الكوخ ، وفقًا للوائح التخطيط الحضري ، مع مراعاة احتياجات مرافق الصيانة اليومية والدورية وفقًا لـ MGSN 1.01-99 ، يُسمح بتصميم المباني غير السكنية المدمجة التالية (مدمجة - ملحقة) ) في الطوابق الأولى والطوابق السفلية والطوابق السفلية للمباني السكنية الخاصة بأسرة واحدة والمباني السكنية المبنية بلوك ، وكذلك المباني الملحقة به:

أكشاك الصيدلة المحلات التجارية التي لا تزيد مساحتها عن 150 مترًا مربعًا من مساحات البيع بالتجزئة وفقًا للتسمية الواردة في الملحق 5 ؛ مؤسسات تقديم الطعام بما لا يزيد عن 20 مكانًا ؛

شركات خدمات المستهلك لا تزيد مساحتها عن 100 م 2 ؛

نوادي وقاعات ألعاب الكمبيوتر لا تزيد عن 100 م ؛ قاعات العرض ورش إبداعية (فنانون ، معماريون ونحاتون ، ترميم) وحرف شعبية ، مع مراعاة البند 3.56 - لا يزيد عن 80 مترًا ؛ متحف-شقق؛ قاعات للألعاب الرياضية ، والأيروبكس ، وتصميم الرقصات ، والجمباز الإيقاعي ، والعلاج بالتمارين الرياضية ، وعناصر المصارعة والمصارعة لا تزيد عن 108 أمتار ؛ كوسة تصل إلى 65 م ؛ غرفة البلياردو لا تزيد عن طاولتين ؛ غرف لتنس الطاولة ولعبة الداما والشطرنج لا تزيد مساحتها عن 72 مترًا مربعًا ؛

مكاتب التصميم والمسح والتصميم ومكاتب الاستشارات القانونية وكتاب العدل وشركات المحاماة التي لا يزيد عدد موظفيها عن 10 موظفين.

يُسمح بوضعه في الطابق السفلي للمباني المدرجة وفقًا لمتطلبات الفقرة 3.52 والملحق 5.

يُسمح بوضع مؤسسات صغيرة لمرحلة ما قبل المدرسة ومجموعات مشي لا تزيد عن مجموعتين ، ومجموعات نهارية أثناء العمل من الرعاية قصيرة الأجل والإشراف على مدار الساعة في الطابق الأرضي من شقة فردية ومبنى سكني محاصر ، بينما توفير ملاعب معزولة بالسعة المطلوبة.

8 - تُذكر الفقرة 3-53 على النحو التالي:

"في الطابق الأخير (بما في ذلك العلية) من المباني السكنية التي يبلغ ارتفاع الطابق العلوي فيها 75.0 مترًا ، يُسمح بتصميم ورش عمل للفنانين والمهندسين المعماريين ، بينما يجب توفير الوصول إلى درج الجزء السكني من المبنى من خلال دهليز بأبواب مقاومة للحريق ، وفي الحالات الباقية وفقًا للبند 1.38 * من SNiP 2.08.01-89 *.

كجزء من الشقق ، يُسمح بتصميم مباني إضافية - شقق متحف.

حذف الملاحظة.

9. يجب ذكر الفقرة الأولى من البند 3.56 على النحو التالي:

"لا يجوز وضع المباني المدمجة والمدمجة في المباني السكنية (بما في ذلك المباني السكنية المبنية منفردة والمباني السكنية): المخازن المتخصصة للبعوض والمواد الكيميائية وغيرها من السلع التي قد يؤدي تشغيلها إلى التلوث. أراضي وهواء المباني السكنية ؛ المحلات التجارية والمباني الأخرى مع وجود مواد ومواد متفجرة وقابلة للاشتعال (سوائل قابلة للاشتعال وقابلة للاشتعال في عبوات الهباء الجوي) ، وكذلك المواد الصلبة القابلة للاشتعال ؛ المحلات التجارية التي تبيع منتجات السجاد وقطع غيار السيارات والإطارات وزيوت المحركات ؛ متاجر الأسماك المتخصصة ؛ المحلات التجارية التي تعمل بعد الساعة 23:00 ؛ حيث يتم استخدام المواد القابلة للاشتعال (باستثناء مصففي الشعر ومحلات تصليح الساعات بمساحة إجمالية تصل إلى 300 متر مربع) ؛ الحمامات و حمامات البخار (باستثناء غرف الساونا الفردية في الشقق ومنازل الأسرة الواحدة) ؛ الكازينوهات ؛ المراقص ؛ نوادي الرقص والاستوديوهات ؛ المسارح ؛ مؤسسات تقديم الطعام والترفيه مع أكثر من 50 مقعدًا وما يقرب من بمساحة إجمالية تزيد عن 250 مترًا مع وضع التشغيل بعد الساعة 11 مساءً ومع مرافقة موسيقية - مطاعم وبارات ومقاهي ومقاصف ومطاعم الوجبات الخفيفة ، فضلاً عن النوادي ؛ المغاسل والمنظفات الجافة (باستثناء نقاط التجميع ومغاسل الخدمة الذاتية بسعة تصل إلى 75 كجم لكل وردية) ؛ بدالات الهاتف الأوتوماتيكية المخصصة للتركيب الهاتفي للمباني السكنية بمساحة إجمالية تزيد عن 100 متر مربع ؛ مراحيض عامة بيوت الجنازة؛ مستودعات تجارة الجملة (أو الجملة الصغيرة) ؛ أماكن الإنتاج (باستثناء ورش الترميم والحرف الشعبية ، ومباني عمل المعوقين وكبار السن ، الموجودة في المباني السكنية المتخصصة ، بما في ذلك نقاط إصدار العمل في المنزل ، وورش العمل للتجميع والتركيب وأعمال الديكور) ؛ مختبرات الأسنان ومختبرات التشخيص السريري والمختبرات البكتريولوجية ؛ المستشفيات بما في ذلك المستوصفات والمستشفيات النهارية ومستشفيات العيادات الخاصة والمستوصفات على اختلاف أنواعها ؛ المستوصفات التي لا تحتوي على مستشفيات من جميع الأنواع ومراكز الصدمات وسيارات الإسعاف ومحطات الطوارئ الطبية ؛ غرف الأمراض الجلدية والتناسلية والطب النفسي والأمراض المعدية وطب العيون للمواعيد الطبية ؛ أقسام (غرف) التصوير بالرنين المغناطيسي ؛ غرف الأشعة السينية المجاورة للمباني السكنية وتحتها ، وكذلك الغرف المجهزة بمعدات طبية أو تشخيصية ومنشآت تعتبر مصدرًا للإشعاع المؤين.

10. يتم ذكر الفقرة الأولى من البند 3.60 على النحو التالي:

"يُسمح بارتفاع مباني المؤسسات العامة ، المدمجة والمرتبطة والمبنية في المباني السكنية ، بأن تكون مساوية لارتفاع المباني السكنية (بما في ذلك التنسيب في الأعمال التجارية الصغيرة المبنية في المباني السكنية المعاد بناؤها - بارتفاع مباني لا تقل عن 2.5 متر) ، باستثناء الغرف التي يجب زيادة الارتفاع فيها وفقًا للمتطلبات التكنولوجية ، مع مراعاة SNiP 2.08.02-89 *. "

4. متطلبات العناصر الرئيسية للمباني السكنية

متطلبات إضافية للشقق
للمعاقين وكبار السن

11 - تُذكر الفقرة 4-15 على النحو التالي:

"يجب تصميم المباني السكنية المتخصصة لكبار السن والعائلات التي لديها أشخاص معاقون قادرون على التحرك بشكل مستقل دون وسائل تقنية (وليس مستخدمي الكراسي المتحركة) بما لا يزيد عن 9 طوابق ، للعائلات التي لديها مستخدمو الكراسي المتحركة - لا تزيد عن 5 طوابق.

يُسمح بتصميم مجموعات متخصصة من الشقق (أو شقق منفصلة) للعائلات التي لديها أشخاص معاقون (ليسوا مستخدمي الكراسي المتحركة) لا يزيد ارتفاعها عن الطابق التاسع ، للعائلات التي لديها مستخدمو الكراسي المتحركة - لا يزيد ارتفاعها عن الطابق الخامس.

يُسمح بتصميم مجموعات متخصصة من الشقق (أو شقق منفصلة) لمستخدمي الكراسي المتحركة وكبار السن في الطوابق الأرضية للمباني السكنية ، بما في ذلك بدون جهاز مدخل من المنطقة المحلية ، مع مدخل للشقق عبر بهو سكني. بناء بمصعد (أو منحدر) عند اختلافات المستوى.
لقراءة ما يلي:

"في المباني السكنية التي يتم إعادة بنائها أو تحديثها ، يجب تصميم الشقق المتخصصة للعائلات التي لديها أشخاص معاقون وكبار السن وفقًا للفقرات 4.15-4.22 من MGSN 3.01-01 و SNiP 35-01-2001 و SP 35-102-2001.

في الوقت نفسه ، يجب ، كقاعدة عامة ، تصميم الشقق لمستخدمي الكراسي المتحركة في الطابق الأرضي بمدخل من قطعة الأرض المجاورة. يُسمح بوضع هذه الشقق فوق الطابق الأول ، مع مراعاة متطلبات البند 4.15 من MGSN 3.01-01 والجهاز في منازل المنحدرات عند المداخل ، والمصاعد من مستوى أرضية الطابق الأول ، وكذلك المصاعد في وجود فروق في المستوى عند الاقتراب من المصعد.

14- تُذكر الفقرة الأخيرة من الفقرة 4-24 على النحو التالي:

"ينبغي ، كقاعدة عامة ، ألا تكون أماكن إقامة مستخدم الكرسي المتحرك أعلى من الطابق الأول. وعند وضع أماكن إقامة مستخدم الكرسي المتحرك فوق الطابق الأول ، ينبغي ضمان إمكانية الوصول إليها ، مما يتيح التنفيذ المصاعد ، مع مراعاة متطلبات SNiP 35-01-2001 أو المصاعد تتحرك عموديًا لأعلى أو على طول السلالم ، مع مراعاة متطلبات الفقرة 3.67 ".

5. المعدات الهندسية

15 - تُذكر الفقرة 5-26 على النحو التالي:

"يجب توفير تهوية المباني غير السكنية المدمجة (المدمجة) للاستخدام العام بشكل مستقل عن أنظمة التهوية للمبنى السكني ، مع مراعاة متطلبات الملحق 5.

تهوية عادم المباني العامة التي تقع في أبعاد شقة واحدة (بمساحة تصل إلى 108 م

الأزمة ، كما تعلم ، هي وقت الفرص ، أحدها هو افتتاح عملك الخاص. إذا كنت بحاجة إلى مساحة تجارية لهذا الغرض ، فقد حان الوقت للنظر في المباني غير السكنية في الطوابق الأولى من المجمعات السكنية ، حيث أن الإيجار هنا أرخص من مراكز التسوق أو الأعمال. قررت بوابة ComEstate.ru أن تعرف من الخبراء كيفية تجنب الأخطاء عند اختيار المباني للشركات الصغيرة على أراضي المجمع السكني.

ما لا يحرم جائز

لنبدأ بحقيقة أنه ليست كل الأنشطة ممكنة في المباني التجارية في المباني السكنية. من أهم المستندات التي تنظم القيود المفروضة على ممارسة الأعمال التجارية في المجمعات السكنية إصدار SNiP ذي الصلة - (SP 54.13330.2011. قانون القواعد. المباني السكنية متعددة الشقق. نسخة محدثة من SNiP 31-01-2003). دون الخوض في التفاصيل القانونية الدقيقة ، يمكننا القول أن أي نشاط من شأنه أن يسبب إزعاج للسكان محظور على أراضي المجمع السكني. لن تتمكن من تداول المواد الكيميائية وزيوت المحركات والمطاط والسجاد والأسماك في شاشة LCD ، ولكن لن يحصل محل البقالة على إذن بالعمل على مدار الساعة ، حتى الساعة 23:00 فقط. لا يمكن فتح المغاسل والمنظفات الجافة إلا في وضع نقطة التجميع. ليس مكانًا في المباني السكنية والصناعات ، والمراقص ، وغرف الأشعة السينية ، والمختبرات التشخيصية والبكتريولوجية السريرية ، وغرف الطوارئ ، ودور الجنازات ، إلخ. منشآت تموينية بسعة تصل إلى 50 فردًا ولا تزيد مساحتها عن 250 مترًا مربعًا. متر مع التهوية المناسبة و السلامة من الحرائقبالمناسبة ، يمكنك فتحه. لكن هذه المؤسسات لن تكون قادرة على العمل إلا حتى الساعة 23:00.

لقد ولت الأوقات التي كان السوق ينمو فيها مع طلب المستهلكين غير المشبع ، كما تعلمون. وفقًا لذلك ، لكي لا تذهب هباءً ، فأنت بحاجة إلى خطة عمل واضحة وبحث تسويقي. تقول Maria Litinetskaya ، الشريك الإداري لمجموعة Metrium Group: "بمرور الوقت ، قد يتغير تصنيف الطلب للشركات في المجمعات السكنية". - على سبيل المثال ، في السنوات القليلة الأولى بعد التكليف بمبنى جديد ، في حين أن هناك مستوطنة نشطة ، هناك طلب على صالونات الستائر ، والمحلات التجارية بمواد البناء. بمرور الوقت ، عند اكتمال الجزء الرئيسي من أعمال الإصلاح ، تفقد هذه الشركة الربحية في مجمع سكني معين. في مكانها تأتي المقاهي ومراكز التطوير ومحلات الأطفال وما إلى ذلك.

يتفق Alexander Zubets ، المدير العام لشركة Novye Vatutinki LLC ، مع Maria Litinetskaya: "في مرحلة الاستقرار في المنزل ، أنصحك بفتح متجر لمواد البناء. الإصلاح ليس بالأمر البسيط الذي تحتاج فيه باستمرار لشراء شيء ما. أيضًا ، في المباني الجديدة ، يجدر فتح متاجر البقالة والخدمات المنزلية أولاً. والثاني - صالونات تصفيف الشعر وصالونات التجميل وشركات السفر.

ينصح يوري تارانينكو ، مدير قسم العقارات التجارية في RRG ، بالتركيز على الأرقام التالية: بالنسبة لـ 5000 ساكن ، من 3 إلى 6 متاجر طعام ، 5-6 صالونات تجميل / تصفيف شعر ، 2-3 منظمات طبية (بما في ذلك طب الأسنان) ، 2 - 3 مؤسسات تعليمية ، 1-2 مخازن بضائع أطفال ، فرع بنك ، صيدلية واحدة.

المباني التجارية من 5 أمتار مربعة. أمتار!

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المستأجر في أماكن البيع بالتجزئة في الشوارع المبنية في مجمعات سكنية غالبًا ما يجب أن يربط مفهوم عمله ليس فقط بالتشريعات الروسية ، ولكن أيضًا مع مالك المبنى ، أي المطور. حتى أن بعض كبار المطورين يقولون إنهم لن يبيعوا تحت أي ظرف من الظروف المباني غير السكنية في مجمعاتهم السكنية حتى يتمكنوا من التحكم في توافر البنية التحتية في منشآتهم.

يلاحظ Andrey Kovalev ، مالك مجموعة شركات Ecooffice ، أن المطورين يميلون إلى الاسترشاد بمبادئ السوق عند تصميم المباني التجارية في المشاريع السكنية. هناك مجموعة أدوات مطورة جيدًا للبحث عن الجمهور المستهدف ، والبيئة التنافسية ، وما إلى ذلك ، والتي على أساسها يتخذ المطور قرارًا بشأن مدى استصواب تضمين وظائف معينة في مجلدات معينة في المشروع. ومع ذلك ، يقوم الخبير بإجراء تحفظ على الفور - "هذا مثالي ، ولكن في الواقع هناك حالات من التناقضات الخطيرة بين الخطة والنتائج ، سواء بسبب الأخطاء التي حدثت في التحليل أو بسبب التغيرات في الوضع الاقتصادي.

على وجه الخصوص ، تواجه العديد من المناطق الصغيرة الجديدة في موسكو صعوبات خطيرة في شغل هذه المباني التجارية. غالبًا ما يكمن السبب في النهج الرسمي لدراسة احتياجات كل من السكان أنفسهم والمستأجرين لكل ملف تعريف محدد (تحتاج متاجر السلع الاستهلاكية إلى أماكن لها بعض الخصائص ، ومراكز طبية مع أخرى ، ومقاهي ومطاعم ذات أماكن ثالثة ، وما إلى ذلك) » . وفقًا لأندريه كوفاليف ، ليس من غير المألوف أن يتضمن المشروع نوعًا من "الوظائف" المجردة بدلاً من مناطق ذات وظائف محددة محسوبة على أساس تكوين واحتياجات المقيمين في المستقبل.

ومع ذلك ، فإن الأزمة وارتفاع مستوى المساحات الشاغرة يجبران مطوري العقارات السكنية وأصحاب مراكز التسوق والأعمال على أن يكونوا أكثر ولاءً ومرونة. تشير يوليا كوروليفا ، رئيسة العقارات التجارية في Morton Group ، إلى أن Morton Group تحاول أن تأخذ في الاعتبار جميع الرغبات والمتطلبات الفنية للمستأجرين المستقبليين في مرحلة تصميم البناء ، ويمكنها أيضًا تقديم أشكال مختلفة من المباني التجارية ، على سبيل المثال ، مع بمساحة 5 أمتار مربعة. أمتار.

في الواقع ، من المفيد للمطور تلبية احتياجات المستأجر. "تعد البنية التحتية للبيع بالتجزئة والخدمات في المجمعات السكنية أداة قوية إلى حد ما يمكن للمطور من خلالها ، أولاً ، إنشاء أداة إضافية فعالة لمبيعات المساكن ؛ ثانيًا ، تحسين صورة المشروع من حيث توفير الراحة والرفاهية لسكانه المستقبليين ؛ ثالثًا ، لتوليد تدفق نقدي إضافي ، "يلخص Polina Zhilkina ، مدير الاستشارات الاستراتيجية في CBRE.

أخبرني من هو جارك وسأخبرك بما سيحدث لعملك

للمستأجر المستقبلي الحق في معرفة خطط المطور ، حتى لو لم يعجبه. ألن يتضح أنه بعد إطلاق محل بقالة ، سيجد صاحب العمل الصغير في غضون ستة أشهر منافسًا على أراضي مجمع سكني على بعد 100 متر منه؟

قاعدة أخرى لا ينبغي إهمالها هي أن البنية التحتية لمجمع سكني يقع بجوار مركز تسوق وترفيه كبير يمكن ويجب أن تكون أكثر تواضعا مما هي عليه في مشروع مماثل ، حيث يستغرق الوصول إلى أقرب أقرب 10-15 دقيقة. مركز تسوق كبير ، كما تقول بولينا زيلكينا.

لكن هناك مطبات أخرى تحدث عنها ألكسندر زوبيتس. بالطبع ، يلعب الموقع دورًا مهمًا لمتجر البقالة. يقول الخبير: "من الناحية المثالية ، إذا كان موجودًا في" السطر الأول "، فهذا يعني أنه أقرب ما يمكن إلى التدفقات الرئيسية للأشخاص". - في نفس الوقت يجب عليك الاتصال بالمطور وطلب خطة تطوير لأراضي المجمع. بعد كل شيء ، ليس من الحقائق على الإطلاق أنه إذا كان المتجر اليوم يقع على الطريق الرئيسي ، فعندئذٍ في غضون عامين ، عندما يمكن بناء المنطقة الصغيرة بالكامل ، لن يكون هذا الطريق نفسه ثانويًا وغير مقبول. " تنصح Maria Litinetskaya أيضًا بمراقبة المناطق المحيطة: "عند اختيار مكان للاستخدام التجاري ، يجب الانتباه إلى الأشياء القريبة. على سبيل المثال ، بجانب روضة الأطفال سيكون من المناسب تنظيم نوع من الحلقة التنموية. تقع الصيدلية بالقرب من العيادة. إذا كانت هذه عبارة عن مغسلة سيارات ، فالأمر يستحق فتحها عند مدخل المجمع السكني أو بجوار موقف السيارات.

نقطة أخرى مهمة يجب الانتباه إليها عند اختيار غرفة هي ما إذا كان المجمع السكني مسورًا أم لا. إن المنطقة المسيجة هي عامل مقيد خطير للغاية للمستأجرين المحتملين للمساحات التجارية ، بولينا زيلكينا متأكدة. إلى حد أقل ، ينطبق هذا على الزيارات "المستهدفة" (صالونات التجميل والعيادات الطبية ونوادي اللياقة البدنية) ، ولكن بالنسبة للمحلات التجارية والمقاهي وشركات الخدمات الصغيرة ، يمكن أن تؤدي المنطقة المسيجة إلى تفاقم أرقام الحضور بشكل كبير ، وبالتالي الإيرادات.

ومع ذلك ، يمكن للمطورين ، من ناحية ، مراعاة رغبات المستوطنين الجدد في المستقبل للعيش في منطقة مغلقة من الغرباء ، ومن ناحية أخرى ، ضمان أن مستأجري المساحات التجارية في مجمعاتهم السكنية يجتذبون الطلب "الخارجي". تقول يوليا كوروليفا: "إذا كانت أراضي المجمع السكني مسيجة ، فهناك مدخلين - من الفناء ومن الخارج ، من الطريق والشارع". "في الوقت نفسه ، نأخذ دائمًا في الاعتبار أن مناطق التحميل والتفريغ الخاصة بالمخازن والمباني الفنية الضرورية الأخرى تقع على أراضي المجمع دون الإضرار بالمقيمين."

تشير Oksana Moiseeva ، رئيس قسم العقارات التجارية في NDV-Nedvizhimost ، إلى أن انخفاض حركة المرور بسبب المنطقة المسيجة لا يمثل عقبة أمام تنظيم مكتب تمثيلي للشركة ، وصالة عرض ، ومؤسسات طبية وأطفال. علاوة على ذلك ، يمكن أن تصبح العزلة مكافأة إضافية ، جوكر. تقول أوكسانا مويسيفا: "لن تؤثر المنطقة المسيجة بشكل كبير على ربحية أعمال صالونات التجميل وصالونات تصفيف الشعر واستوديوهات الأطفال". "وفي قطاعات الدرجة الممتازة من هذه الوجهات ، ستكون المنطقة المسيجة ميزة إضافية."

لكن بشكل عام ، فإن قرب المنطقة ، كقاعدة عامة ، يقلل من معدلات الإيجار للمناطق التجارية في الطوابق الأولى من المجمع السكني بنسبة عدة في المائة مقارنة بعروض مماثلة في "المنطقة المفتوحة". تعتمد أسعار الإيجار على موقع ومساحة وشكل المجمع السكني. بالنسبة للمنطقة السكنية ، تتراوح الأسعار بين 10 و 15 ألف روبل لكل متر مربع. متر في السنة للمباني في المركز تتقلب في حدود 30-65 ألف روبل لكل متر مربع. مترًا في السنة ". المدير العام لشركة MIEL-Commercial Real Estate لينا سيرينكو . بالمناسبة ، يعتبر الخبير قاطعًا للغاية بشأن فتح مشروع تجاري على أراضي المجمعات السكنية: "من الأفضل لرجل الأعمال المبتدئ الذي ليس لديه خبرة في العمل ألا يفتح مشروعًا تجاريًا في مبنى في مجمع سكني ، ولكن أن يبحث عن أشياء في منطقة بيع بالتجزئة مُشكَّلة حيث يعمل التأثير التآزري ".

المنافسون لا يذهبون إلى هنا

حجة مضادة للكلمات لينا سيرينكو يقول Oleksandr Zubets ، مشيرًا إلى أنه في مجمع سكني ، يمكن لرجل الأعمال أن يصبح الشخص الوحيد الذي يقدم خدمة يطلبها السكان ، والتي لولا ذلك سيتعين عليهم السير في طريق معين ، بما في ذلك عن طريق السيارة أو وسائل النقل العام. على وجه الخصوص ، يقول إنه بسبب الصعوبات الفنية المتمثلة في العثور على المقاهي والمطاعم في الطوابق الأولى من المباني السكنية (تركيب التهوية ، تنظيم المطبخ ، تخزين الطعام) ، من خلال فتح مقهى في الطابق الأرضي ، يمكنك الخروج من المنافسة لفترة طويلة. ولكن ، كما يقولون ، يختار الجميع لأنفسهم - قاعة طعام أو مقهى يقع بشكل منفصل مع عدم وجود منافسين على مسافة طلقة مدفع.

على أي حال ، كما توضح إليزافيتا جودز ، نائب المدير العام للتحليلات والاستشارات في NDV-Nedvizhimost ، عند اختيار غرفة ، عليك الانتباه إلى ميزات عملك ، والجمهور المستهدف ، وفهم ما إذا كنت بحاجة إلى تحميل أو عرض كبير ، ما إذا كانت الغرفة تسمح لك بتنفيذ التصميم الأمثل ، وترتيب المعدات ، والأثاث ، وما إلى ذلك. علاوة على ذلك ، من الواضح أنه سيكون هناك الكثير للاختيار من بينها في عام 2016.

في عام 2016 ، سنشهد زيادة في المساحات الشاغرة - أكيد ألكسندر زوبيتس. - الأزمة الاقتصادية ليست مواتية لفتح أعمال تجارية جديدة. من المحتمل أن يضطر بعض رواد الأعمال إلى تقليص أعمالهم والتوقف عن الاستئجار. إلى جانب ظهور مساحة شاغرة جديدة من المطورين ، كل هذا سيزيد من المنافسة بين الملاك. نتيجة لذلك ، قد يتم تعديل الأسعار لأسفل ". أنا أتفق مع الخبير لينا سيرينكو : "معدل الشغور سيزداد بالتأكيد ، وهو ما يرتبط بانخفاض التجارة نتيجة انخفاض القوة الشرائية للسكان". ويلاحظ الخبير أن معدلات الإيجارات مستمرة في الانخفاض ، ولكن ليس بنفس القدر في عام 2015. في المتوسط ​​، لا يزيد الخصم عن 10-15٪.

تتوقع إليزافيتا جودز أن تستمر اتجاهات العام السابق في عام 2016: تغيير في سلوك المستهلك ، وهجرة المستأجرين إلى مواقع أكثر ملاءمة كانت في السابق "لا يمكن تحمل تكلفتها" ، وإعادة التفاوض على العقود بشروط أكثر جاذبية - أي أن السوق سوف الاستمرار في السعي إلى حالة التوازن.

مع مثل هذه التوقعات ، فإن البيان الأكثر تفاؤلاً من قبل يوري تارانينكو يبدو حذرًا للغاية: "من المرجح أن يظل معدل الشغور في هذا القطاع مرتفعاً في عام 2016. على الرغم من أن تطويرها ، بشكل عام ، سيستمر من خلال افتتاح مؤسسات جديدة لتقديم الطعام ومحلات البقالة بأشكال مختلفة: المقاهي ومحلات بيع الكحول والمنتجات الغذائية ؛ الصيدليات وهلم جرا.

المباني الجديدة الحديثة دون أن تفشل فيها مباني غير سكنية غير مخصصة. تقع بشكل رئيسي في الطابق الأول والطابق السفلي من المباني السكنية. عادة ما توجد متاجر وصالونات تجميل وفروع بنوك وصيدليات ومراكز طبية. في كثير من الأحيان ، يوجد بها مكاتب ومكاتب تمثيلية وخدمات المستهلك وغيرها من المنظمات والشركات.

يمكن أن تكون هذه المناطق التجارية في المباني الجديدة مملوكة لكل من سكان المبنى وأي أفراد أو كيانات قانونية أخرى. تشير الإحصاءات إلى أن حوالي 80٪ من جميع المباني غير السكنية في المباني الشاهقة تعود مباشرة إلى سكان هذه المباني. هذا يرجع إلى حقيقة أنهم هم وحدهم الذين يفهمون الطلب على نوع معين من الأعمال في هذا المجال.

على سبيل المثال ، يوجد في المنطقة الحضرية "جولدن مايل" مبنى جديد ، يمتلك كل ساكن فيه نوعًا من المباني غير السكنية ، بمتوسط ​​مساحة 70 مترًا مربعًا. ومن الجدير بالذكر أن معظم رجال الأعمال والمحامين وممثلي الأعمال التجارية والمسؤولين السابقين يعيشون هناك. لتنظيم الأعمال التجارية ، تعتبر المباني غير السكنية في المباني الجديدة مثالية ، والتي تقع في الطابق الأول ، ولها مدخل منفصل ، وطاقة كهربائية بمعدل 0.2 كيلو واط لكل 1 متر مربع. م و ارتفاع سقفه 3-3.2 متر.

الإيجار أو التملك؟

إذا نظرنا بشكل مباشر في شراء المباني غير السكنية في مبنى جديد ، فمن المهم أن نقرر ما إذا كان سيتم شراء المبنى في مبنى تم بناؤه بالفعل وتشغيله ، أو في منزل لا يزال قيد الإنشاء. بالطبع ، حتى نهاية البناء ، سيكون السعر أرخص بنسبة 30-40 ٪ ، على سبيل المثال ، كما هو الحال في مجمع Krepostnoy Val السكني في روستوف أون دون.

ولكن في هذه الحالة ، هناك خطر أنه في حالة تجميد البناء أو ما هو أسوأ من ذلك ، إفلاس المطور ، فإن عودة الأموال المستثمرة أمر مستحيل عمليًا. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن القانون لا يحمي سوى أصحاب الأسهم الذين يشترون المساكن ، ولا تنطبق قوة هذا القانون على المناطق غير السكنية.

إذا كانت هناك رغبة في تنظيم عمل في الطابق الأرضي من مبنى جديد ، فلن يصبح بالضرورة مالكًا لمنطقة معينة. أسهل بكثير للتأجير.

خذ على سبيل المثال مجمعًا نموذجيًا قيد الإنشاء في الضواحي. تكلفة استئجار مساحة تجارية فيها ستكلف حوالي 1000-2000 روبل. لـ 1 متر مربع. م شهريا. بالنظر إلى أن الإصلاح سيكلف حوالي 10000 روبل. لكل متر مربع م ، ليس من الصعب حساب ربحية الاستثمار في تأجير منطقة. لنأخذ 24000 روبل للدخل المقدر. سنويا من كل متر مربع.

نتيجة لذلك ، اتضح أنه في غضون 4 سنوات ، سيتم سداد جميع نفقات الإصلاح والإيجار بالكامل. ومن أجل شراء مباني غير سكنية في منزل جديد في منطقة موسكو ، سيكون من الضروري إنفاق من 50 ألف إلى 120 ألف روبل. لـ 1 متر مربع. م ستكلف تكلفة العقارات التجارية في موسكو أكثر: من 150 إلى 500 ألف روبل. لكل 1 متر مربع.

المباني غير السكنية في المباني السكنية

تم تصميم المباني الجديدة الحديثة بحيث تكون جميع المباني في الطوابق الأولى غير سكنية. ومع ذلك ، قبل أن يتم بناء المنازل بشكل مختلف ، وكانت هناك أيضًا شقق في الطوابق الأولى. الآن في كثير من الأحيان يتم نقل هذه الشقق إلى مخزون غير سكني ، مع إمكانية استخدامها لأغراض تجارية. ولكن من أجل تنفيذ إجراءات النقل ، من الضروري أن يفي المسكن بمتطلبات معينة:

• يجب أن يكون للشقة مدخل منفصل ، والذي سيتم عزله عن مدخل الدرج والسلالم. إذا لم يكن هناك مثل هذا المدخل ، فيجب أن يكون من الممكن تجهيزه. غالبًا ما يتم ذلك من نافذة مفتوحة أو من الشرفة.
• يجب أن تكون غرفة معزولة تمامًا وليست جزءًا من أي منشأة بأكملها.
• في مثل هذه الشقة لا ينبغي تسجيل أي شخص.
• يجب أن يكون المسكن في الطابق الأول من مبنى شاهق. إذا كان هذا هو الطابق الثاني أو الطابق التالي ، فلا يمكن النقل إلا إذا كانت جميع الغرف الموجودة أسفل هذه الشقة غير سكنية أيضًا.

يمكن العثور على مزيد من المعلومات في الفن. 22 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي.

التحويل من سكني إلى غير سكني

عند التحويل إلى صندوق غير سكني ، قد يكون من الضروري إعادة تطوير المنشأة وفقًا لمتطلبات السلامة من الحرائق والمعايير الصحية. يجب الحصول على استشارة حول كيفية القيام بذلك من إدارات الإشراف على الحرائق و Rospotrebnadzor. وفيما يتعلق بتنظيم مدخل منفصل ، فأنت بحاجة إلى الاتصال بالهيئة التي تتعامل مع التخطيط الحضري والعمارة. بعد تطوير مشروع إعادة الإعمار والحصول على جميع التصاريح ، سيكون من الضروري جمع حزمة المستندات التالية:

• طلب التحويل.
• وثائق قانونية.
• وثائق BTI.
• مشروع إعادة البناء.

من المهم ملاحظة أنه قد لا يتم توفير مستندات BTI ووثائق الملكية إذا تم تسجيل المبنى لدى USRR. يمكن للهيئات المخولة أن تطلبها بشكل مستقل من السلطات المختصة.

يجب تقديم المستندات التي تم جمعها إلى إدارة سياسة الإسكان والإسكان. يتم إصدار إيصال لتسليم الأوراق. مدة النظر في المستندات 45 يومًا. بعد اتخاذ القرار ، يتم إصدار أحد المستندات التالية لمقدم الطلب:

• إشعار بالموافقة على نقل العقار من سكني إلى غير سكني.
• إخطار برفض النقل.

الخطوة التالية ، إذا كانت إعادة التطوير ضرورية ، هي إكمال جميع الأعمال والحصول على قانون من لجنة القبول. وعندها فقط يكون من الممكن بالفعل الحصول على شهادة ملكية جديدة في مكتب Rosreestr الإقليمي.

أرضي أم بناء خارجي؟

يشمل بيع المباني غير السكنية في المباني الجديدة بيع الأشياء التي تشغل طوابق السرداب أو الطوابق الأولى أو المباني الملحقة. عند اختيار أحد الخيارات ، من المهم جدًا مراعاة الغرض الذي سيتم استخدام هذه المنطقة من أجله. لا يمكن تحديد موقع كل شركة في مبنى سكني.

على سبيل المثال ، لا يمكن لمنظمات تقديم الطعام العامة أن تشغل سوى مباني لا تزيد مساحتها عن 700 متر مربع في المباني السكنية ، حيث لا يتجاوز عدد المقاعد 50. يجب أن يكون لها بالضرورة مداخل ومخارج طوارئ منفصلة ، ويمكن للطعام والمواد الخام يتم استلامها فقط من جانب المبنى. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الطوابق السفلية وشبه الطوابق السفلية ليست مناسبة لمثل هذه المؤسسات.

وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي ، لا ينبغي للمنظمات الموجودة في الطوابق الأولى من المنازل ، بأي شكل من الأشكال ، أن تزعج سلام سكان هذه المنازل.

محاسبة المرافق

بالنسبة إلى مدفوعات المرافق من قبل مالكي المباني غير السكنية ، وفقًا لـ RF PP No. 307 ، فإن HOA لأصحاب هذه الأشياء ليس مقدم خدمة مرافق. في هذه الحالة ، يجب على المالك إبرام اتفاقيات بشكل مستقل مع جميع المنظمات الموردة للموارد. تكمن الصعوبة في هذا الموقف في أنه ليس من الممكن دائمًا من الناحية الفنية توفير الخدمات لمثل هذه المباني ، باستثناء المباني السكنية للمبنى. يحدث أنه يتعين عليك حتى نقل خرج الاتصالات إلى العدادات التي تذهب إلى المنزل.

بإيجاز ، يمكننا القول أنه إذا كانت هناك رغبة في تنظيم عملك الخاص ولهذا تحتاج إلى شراء غرفة ، فعليك الانتباه إلى المرافق غير السكنية ، حتى لا تضطر لاحقًا إلى التعامل مع الأعمال الورقية و إعادة تطوير الإقليم. هذا لا يعني أنه صعب للغاية ، لكنه بالتأكيد يستغرق وقتًا ويتطلب استثمارات مالية في مجمع سيدوف السكني.

كيفية تحويل المباني السكنية إلى غير سكنية.

محل بقالة أو مصفف شعر أو طبيب أسنان أو صالون تجميل في الطابق الأرضي من مبنى سكني - يبدو أنه مناسب للمقيمين ورجال الأعمال على حد سواء ، ولكن فقط إذا تم تأجير المبنى المخصص للعمل بشكل صحيح. تعرف موقع "ريا العقارية" على تعقيدات تأجير المساحات التجارية في الطوابق الأرضية للمباني الجديدة.

البحث عن خيار

يمكن للشركات الصغيرة استئجار مساحات تجارية ليس فقط من فرد خاص ، ولكن أيضًا مباشرة من المطور. على سبيل المثال ، تمتلك بعض الشركات هياكل كاملة تشارك بشكل مباشر في تأجير مثل هذه المناطق.

اتضح أنه عند البحث عن أماكن تجارية للإيجار ، لا يمكنك اللجوء فقط إلى "المالكين الخاصين" ، ولكن أيضًا إلى كبار المطورين. الآن ، على سبيل المثال ، في منطقة موسكو ، هناك ما يكفي من المعروض في السوق ، كما يقول الشريك الإداري لمجموعة Metrium Group Maria Litinetskaya.

يمكن أيضًا لوكالات العقارات أو القنوات العامة على الإنترنت ، مثل قواعد Avito أو CIAN ، تقديم المساعدة ، كما تضيف Elena Mishina ، رئيسة قسم العقارات التجارية Est-a-Tet.

جاذبية المكان

"قبل استئجار المباني غير السكنية ، عليك أن تفهم من حيث المبدأ ما إذا كانت ستحقق أرباحًا فيها هذه اللحظة"حياة" المجمع. لذلك ، الأكثر شعبية في أي مرحلة هي متاجر البقالة. تأتي الخدمات المنزلية في المرتبة الثانية: عمال التنظيف الجاف ومصففي الشعر والصيدليات ، وفي المرتبة الثالثة توجد المقاهي والمطاعم "، كما يقول Litinetskaya.

وتضيف أنه ، بالطبع ، بمرور الوقت ، قد يتغير تصنيف الطلب على الأعمال في المجمعات السكنية. على سبيل المثال ، في السنوات القليلة الأولى ، في حين أن هناك مستوطنة نشطة ، أصبحت صالونات الستائر والمتاجر التي تحتوي على مواد بناء مطلوبة. بمرور الوقت ، عند اكتمال الجزء الرئيسي من أعمال الإصلاح ، تفقد هذه الشركة الربحية في مبنى سكني معين. في مكانها تأتي المقاهي ومراكز تطوير الأطفال ومحلات الأطفال والمؤسسات الأخرى.

"في حالة البيع بالتجزئة في الشوارع ، فإن أهم شيء هو تحديد الجمهور المستهدف للمؤسسة وما إذا كانت حركة المرور في هذا المبنى تتوافق معه. أولاً وقبل كل شيء ، من المهم تقييم تدفقات المشاة في المبنى ، نظرًا لأن هذا هو المصدر الرئيسي للعملاء لمثل هذه الأشياء في شريحة السعر المتوسط. بالطبع ، توفر المباني القريبة من المترو معظم حركة المرور ، لكن معدلاتها مرتفعة جدًا "، كما يقول Mishina من Est-a-Tet.

حسب رأيها ، يكفي أن الكائن يقع داخل حدود التطوير السكني الكثيف ، وله إمكانية الوصول إلى شوارع المشاة المزدحمة ، ومن الجيد وجود نقاط جذب قريبة ، مثل محلات السوبر ماركت الكبيرة والجامعات ومؤسسات الأطفال أو الرياضة ، مما سيولد تدفقًا إضافيًا للعملاء.

التفاوض على الشروط

التفاوض على سعر الإيجار هو علم كامل ، حيث يوجد العديد من التفاصيل الدقيقة. "مثل قواعد عامة- لا توافق على الفور على السعر الذي صوته المالك. من الأفضل دراسة البيئة التنافسية للكائن أو العروض المماثلة في مناطق أخرى على الأقل وفهم كيف يتوافق السعر المقترح مع متوسط ​​السوق. وكقاعدة عامة ، هذه هي الحجة الرئيسية في المفاوضات مع المالك ، والتي تسمح بإدخال السعر إلى مؤشرات السوق "، يلاحظ ميشينا.

يلاحظ Mishina أن الوديعة بمبلغ الإيجار الشهري هي ممارسة تجارية عادية تمامًا ، وبدون ذلك يصعب تخيل إبرام العلاقات التعاقدية ، يحتاج المالك إلى نوع من الضمان في حالة الإنهاء أو الإضرار بالممتلكات.

"سؤال آخر هو أنه لا يجب ترك وديعة تأمين لأكثر من شهر واحد ، فمن الأفضل استخدام هذه الأموال لتطوير الأعمال ، وليس" تجميدها "بهذه الطريقة ، كما تنصح.

بالإضافة إلى ذلك ، يقول ميشينا إنه في 90٪ من الحالات ، لا يقوم المالكون بإجراء إصلاحات في مثل هذه المباني ، نظرًا لأن نطاق المستأجرين المحتملين واسع ، ومن الصعب التنبؤ بنوع الزخرفة والتخطيط والهندسة التي ستكون مطلوبة في حالة أو أخرى ، تعليقات ميشينا.

وفقًا لها ، كقاعدة عامة ، يتم إجراء الإصلاحات من قبل المستأجرين ، ويقوم الملاك ، مع مراعاة التقدير ، بتزويدهم بإجازات إيجار ، على سبيل المثال ، بالنسبة لفترة الإصلاح ، لا يتم تحصيل رسوم المبنى ، وعادة ما يكون ذلك هو 2-3 أشهر ، ثم خلال حوالي عام أيضًا شروط إيجار تفضيلية. كقاعدة عامة ، يتم تقسيم المبلغ المحدد إلى حصص متساوية بمقدار 12 شهرًا - يتم الحصول على مبلغ خصم الإيجار الشهري.

"أولاً ، ليس من الواضح ما إذا كانت هذه المؤسسة ستحقق بالفعل الدخل المخطط. ثانيًا ، لا يوجد الآن فهم واضح لما ستكون عليه ديناميات معدلات الإيجار في المستقبل ، وعند إبرام عقد قصير الأجل ، فإن المستأجر ستتاح لك دائمًا الفرصة لتجديد منتج جديد ، مع مراعاة ظروف السوق المتغيرة.

للأسباب نفسها ، يجب على المستأجر ضمان إمكانية إنهاء العقد بدون ألم "، كما يشرح خبير Est-a-Tet. على وجه الخصوص ، يجدر التخلي عن ودائع التأمين الكبيرة في مبلغ الإيجار لمدة ربع واحد ، والتي لن يتم إرجاعها في حالة الإنهاء المبكر.

استطلاع على الارض

يجب إيلاء اهتمام خاص قبل استئجار غرفة لمزاج سكان المنزل. للأسف لن يتمكن المستأجر من حماية نفسه من الخلافات مع المستأجرين بنسبة 100٪ حتى في حالة الاتفاق مع رئيس المنزل. لكن ميخائيل كازاتشيك ، مدير القسم التجاري بوكالة إدارة العقارات Agency.net ، يشير إلى أنه يمكنه جمع توقيعات الملاك ، والتي ستكون تأكيدًا على موافقتهم على ممارسة الأعمال التجارية في مبنى سكني معين. .

"في بعض الأحيان ، يؤجر المالكون المبنى دون تحذير المستأجر من أنه كان هناك نوع من النزل أو محل بقالة لا يعمل وفقًا للمعايير ، وأن المستأجرين منحازون في البداية ، ويتصرفون بشكل سلبي تجاه أي منشأة تجارية ،" ملاحظات الخبراء. لذلك ، من المهم جدًا إقامة اتصال إيجابي مع المستأجرين حتى قبل توقيع جميع العقود.

"إذا كنت ستفتح مشروعًا تجاريًا في الطابق الأرضي من مبنى سكني ، فعليك أن تأخذ في الاعتبار وجود المنطقة المحلية: حافظ على نظافتها ، واتبع قواعد وقوف السيارات ، واختر العلامات المناسبة التي لن تتعارض مع السكان ، ويضيف Kazachek.

التفاصيل الدقيقة للعقد

يتم دائمًا إبرام اتفاقية الإيجار للمباني غير السكنية من خلال إعداد وثيقة واحدة فقط ، وهذا هو الاختلاف الرئيسي بينها وبين تلك الاتفاقيات المتعلقة بالمعاملات الأخرى التي يمكن إبرامها عن طريق تبادل بعض الرسائل والفاكسات. لذلك ، إذا أراد الطرفان إجراء أي تغيير ، فسيتعين عليهما صياغة اتفاقية إضافية والتوقيع عليها ، كما يقول ديمتري مالبين ، المحامي في شركة المحاماة YUST.

القضية الرئيسية في صياغة العقد ، كقاعدة عامة ، هي التخصيص الصحيح للمباني ، أي أنه يجب تحديد الخصائص الضرورية في الوثيقة: العنوان والرقم المساحي ، مساحة المبنى. إذا كان هناك شرط واحد على الأقل مفقودًا ، فيمكن اعتبار العقد غير منتهي.

يجب أن يتضمن العقد أيضًا سعرًا. يمكن تحديده بأي طريقة: إما بسعر شهري ثابت أو تكلفة المتر المربع.

"من أجل" يجب أن يصوت ما لا يقل عن 2/3 من إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني ، يوضح مالبين. يمكنك التصويت غيابيًا عن طريق إرسال جميع أصحاب الاستبيان وبيان التاريخ الذي يجب أن يتم فيه استكمالهم وتسليمهم. من حيث المبدأ ، يمكنك ببساطة الالتفاف حول المالكين والتوقيع على موافقتهم. ولكن من الأفضل بعد ذلك جمع 100٪ من التوقيعات "لـ". الحقيقة هي أن هذا يعد انتهاكًا للإجراء ، وإذا كان موضع اللافتة محل نزاع من قبل مالك واحد على الأقل في المحكمة ، فقد يُطلب من المستأجر تفكيكها.

لطالما كانت الطوابق السفلية للمباني الروسية الجديدة غير مأهولة. في العديد من الأحياء الصغيرة (وفي المباني الجديدة - بشكل عام) ، تم افتتاح مؤسسات في الطوابق الأولى تركز على تقديم الخدمات وبيع البضائع للسكان المحليين.

حول الأسعار ، وكذلك كيفية استئجار المباني غير السكنية في المباني الجديدة ، سأل محررو RBC-Real Estate الخبراء.

ما هي تكلفة استئجار / شراء المباني غير السكنية في المباني الجديدة في منطقة موسكو

تعتمد تكلفة تأجير أو بيع المباني غير السكنية على عدة عوامل. "هذا هو الموقع الجغرافي للشيء (موسكو ، منطقة موسكو) ، موقع المباني في المنطقة الصغيرة فيما يتعلق بتدفق الأشخاص والنقل (داخل المبنى ، على السطر الأول بالقرب من الطريق الرئيسي) ،" القوائم أنتون ميلنيكوف ، رئيس قسم العقارات التجارية في PIK Group. - بالطبع ، أسعار الإيجار أعلى لمباني الخط الأول. أيضًا ، تتأثر المعدلات بوجود قيود في المباني على موقع قاعة التداول والمعارض.

تستشهد مارينا ماركوفا ، الشريك والمستشار الرائد في Magazin Magazin ، بمتوسط ​​أسعار الإيجار للمباني غير السكنية في المباني الجديدة في منطقة موسكو: "إذا أخذنا متوسط ​​مساحة 100 متر مربع ، فإن سعر الإيجار سيكون بين 500-700 دولار (16-23 ألف روبل) لكل متر مربع ، "يقول الخبير.

تكلفة شراء المباني مختلفة. "بشكل عام ، في السوق ، تتراوح تكلفة أماكن البيع بالتجزئة في الشوارع في المباني الجديدة في موسكو من 150 ألف إلى 500 ألف روبل لكل متر مربع سنويًا ، في المباني الجديدة في منطقة موسكو ، هذا الرقم كبير جدًا أقل - من 50 ألفًا إلى 120 ألف روبل لكل متر مربع سنويًا ، "يستشهد سيرجي خوروشكوف ، المدير العام لشركة MITs-Development (MIC Group) ، بمتوسط ​​الأرقام.

لذلك ، على سبيل المثال ، في منطقة سكنية "Katyushki" (شركة التطوير "Morton") لغرفة ذات مدخل منفصل ، يبلغ سعر الإيجار 800 روبل لكل متر مربع. م شهريًا ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة (تقع المنطقة الصغيرة على بعد 12 كم من طريق موسكو الدائري). وفي منطقة "Solntsevo-Park" الجديدة ، التي تقع في موسكو ، يمكن أن يصل معدل الإيجار المماثل إلى 1.5 ألف روبل لكل متر مربع. م.

تتراوح أسعار الإيجار لمنشآت PIK Group من 8000 إلى 60.000 روبل للمتر المربع. م سنويا. بالنسبة لمنطقة موسكو ، فإن هذه الأرقام أقل بشكل طبيعي وتتراوح من 4000 إلى 14000 روبل لكل متر مربع. م سنويا. تختلف تكلفة بيع المباني غير السكنية في مرافق مجموعة شركات PIK في موسكو من 120 ألف إلى 400 ألف روبل لكل متر مربع. م ، وفي منطقة موسكو - من 40 ألف إلى 120 ألف روبل.

من الذي تريد شركات التطوير رؤيته بين مستأجري المباني غير السكنية ...

يقول Andrey Vasyutkin ، رئيس البحث والاستشارات في Magazin Magazin. لا يتم تأجير المباني غير السكنية في السوق ، ولكن يتم بيعها - ويقدم المشتري (غالبًا ما يكون وافدًا جديدًا نفسه) المنطقة للإيجار. مع مثل هذا المخطط ، من الصعب الاحتفاظ بمحل تجاري واحد مفهوم البنية التحتية للمنطقة الذي يلبي طلب السكان. لذلك نشهد تغيرًا متكررًا في اللافتات على مباني الطوابق الأولى من المباني السكنية الجديدة ".

"عند اختيار المستأجرين للمساحات التجارية في إطار مشاريع MIC ، تسترشد الشركة بالحاجة إلى إنشاء مجموعة من جميع السلع والخدمات الضرورية للحياة داخل مجمع سكني معين ،" يتحدث سيرجي خوروشكوف عن سياسة الشركة ". بهذه الطريقة ، نحاول تنويع مرافق البنية التحتية الاجتماعية ، وتوفير كل ما تحتاجه مدى الحياة - متاجر البقالة والصيدليات وصالونات التجميل والبنية التحتية الاجتماعية الأخرى ".

... ومنهم السكان أنفسهم

تم تنفيذ تجربة مثيرة للاهتمام حول اختيار المستأجرين من قبل شركة تطوير المنطقة على أراضي مشروع الحي السكني 9-18 في Mytishchi.

تقول أولغا فالتشوك ، المدير العام لتطوير المنطقة: "لقد حاولنا التفكير في مفهوم البنية التحتية في المرحلة الأولى من المشروع ونعرض على عملائنا الاختيار المستقل بالضبط تلك الأشياء التي يحتاجونها مدى الحياة عن طريق التصويت عبر الإنترنت". وهذا يسمح لنا ليس فقط لتشكيل المجموعة الضرورية من المستأجرين المستقبليين ، ولكن أيضًا لفهم ما يريد المشترون رؤيته بالضبط في مشاريعنا ، لإجراء تحليل نوعي للأشياء الضرورية.

لذلك ، على سبيل المثال ، أثناء التصويت ، أصبح من الواضح أن السكان لا يحتاجون إلى مطعم كامل في أراضي المجمع السكني الذي يعيشون فيه ، ولكن كافيتريا صغيرة لتناول الإفطار والغداء كافية. أو ، على سبيل المثال ، هدف شائع للبنية التحتية الاجتماعية - صالونات التجميل. أظهرت نتائج التصويت أن السكان يرغبون في الحصول على صالون خدمات سبا بالقرب من منازلهم ، حيث يمكنهم الاسترخاء بعد يوم شاق أو أسبوع عمل.

المستأجرون: شركات الشبكة أو رواد الأعمال الخاصون

يعتقد سيرجي خوروشكوف من MIC Development أنه من الخطأ القول إن المطورين وشركات الإدارة يفضلون شركات الشبكات أو الشركات الخاصة.

"بالطبع ، يتم إعطاء الأفضلية للمشغلين ذوي الخبرة المتراكمة والموارد المالية ، والأهم من ذلك كله أن" المسوقين الشبكيين "يندرجون تحت هذا الوصف ، - كما يقول أنطون ميلنيكوف ، رئيس قسم العقارات التجارية في PIK Group. - ومع ذلك ، فإن فريقنا لديه لا توجد تحيزات. غالبًا ما تكون جودة الخدمات المستأجر غير المتصل بالشبكة أفضل بكثير من مستأجر الشبكة. "

معظم الأحياء السكنية الصغيرة عبارة عن منازل نموذجية ومباني لوحة. وفقًا لمارينا ماركوفا من شركة Magazin Magazin الاستشارية ، لا يقوم تجار التجزئة المتسللون بتمزيق المباني غير السكنية في مثل هذه المناطق. بالنسبة لمعظم شركات الشبكات ، فهي ببساطة ليست بالحجم المناسب و المواصفات الفنية. لذلك ، نحن لا نتحدث عن من هو "مستعد" للدخول. يبيع المطور عادةً هذه المساحات للأفراد الذين يكسبون المال من الإيجار أو يطورون أعمالًا صغيرة هناك. غالبًا ما يعيش رواد الأعمال الخاصون الذين يستأجرون مناطق غير سكنية في مبانٍ جديدة في المدخل التالي بأنفسهم ...