محاسبة فواتير المياه والكهرباء عند تأجير العقارات. فاتورة للإيجار: نموذج فاتورة لعينة دفع لاستئجار المباني

وإطالة أمد الملاك الحاليين ، كقاعدة عامة ، يقدمون نصوصهم النموذجية. غالبًا ما تحتوي على أفخاخ تحرم المستأجر بعد ذلك من الحق في خصم ضريبة القيمة المضافة وشطب النفقات. لذلك ، حتى في مرحلة المفاوضات ، يجدر تقييم الشروط المقترحة للمعاملة من حيث المخاطر الضريبية.

يجب أن تكون بعض شروط عقد الإيجار إلزامية في العقد ، وإلا فسيتم اعتبارها غير منتهية. يمكن وصف شروط أخرى بنفس طريقة وصف شركتك. اتفاقية إيجار المبنى مبينة أدناه ، وهذا مثال. تتم الإشارة إلى مواقف العقد التي يمكن ذكرها بشكل مختلف في العينة بالأرقام. ترد صياغة بديلة لهذه الأحكام في الجدول (انظر لاحقًا في المقالة).

خيارات الصياغة لاتفاقية إيجار المكتب

الممتلكات المؤجرة

بادئ ذي بدء ، تحقق من أن الممتلكات التي تستأجرها شركتك موصوفة بالتفصيل في العقد (البند 3 من المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي). أي نوعه (مبنى ، غرفة) ، (أو رقم مشروط) ، عنوان ، عدد طوابق ، مساحة يشار إليها. إذا استأجرت شركتك غرفة منفصلة ، فعادة ما يتم إرفاق مخطط لموقعها على الأرض بالعقد.

يجب أن تكون البيانات نفسها في القانون الذي يضفي الطابع الرسمي على نقل الكائن المؤجر (البند 1 ، المادة 655 من القانون المدني للاتحاد الروسي). علاوة على ذلك ، عند تأجير العقارات ، هذه الوثيقة مطلوبة. خلاف ذلك ، يمكن للسلطات الضريبية سحب تكاليف الإيجار لعدم دعمها بالوثائق (خطاب بتاريخ 13 أكتوبر 2011 رقم 03-03-06 / 4/118).

تأجير

مبلغ الإيجار هو شرط إلزامي آخر للمعاملة (البند 1 ، المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هل الطرف المقابل مستعد لتقديم المزايا ولا يطلب الدفع عن أي فترة ، على سبيل المثال ، عن الأشهر الأولى من الإيجار؟ ومع ذلك ، ننصحك بتجنب الصياغة الواردة في العقد بأن المستأجر يستخدم العقار مجانًا. خلاف ذلك ، يمكن للمفتشين تحقيق دخل إضافي في شكل منافع اقتصادية من الاستخدام المجاني (البند 8 ، المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

لذلك ، من الأفضل إعادة حساب الإيجار بحيث يأخذ مبلغه في الاعتبار الفائدة التي يقدمها الطرف المقابل. على سبيل المثال ، سعر الإيجار 390 روبل. لكل متر مربع م شهريا. مدة عقد الإيجار سنة واحدة. أول شهرين تستخدم الشركة العقار مجانًا. ثم سيكون المبلغ الإجمالي للإيجار 3900 روبل. (390 روبل × 10 شهور). لذلك ، في العقد يمكنك تحديد سعر 325 روبل. لكل متر مربع م (3900 روبل: 12 شهرًا).

خدمات

يتم إبرام العقود مع منظمات إمداد الطاقة ، كقاعدة عامة ، من قبل المؤجرين. لذلك ، يتم إصدار فواتير الشقة الجماعية إلى عنوانهم. ثم يقوم المستأجرون بتعويض هذه التكاليف. هناك عدة خيارات لمثل هذا التعويض.

قم بتضمين تكلفة الخدمات في الإيجار. هذا هو الشرط الأكثر فائدة لحساب الضرائب. في الواقع ، في هذه الحالة ، ستكون شركتك قادرة على المطالبة بخصم ضريبة القيمة المضافة من مبلغ الإيجار بالكامل دون أي صعوبات.

مع هذا ، يمكنك الحصول على سعر إيجار ثابت. أو نص على أن الإيجار يتكون من جزأين: ثابت ومتغير ، ويعتمد ذلك على الخدمات التي يستهلكها المستأجر. ولكن من أجل خصم ضريبة القيمة المضافة وحساب النفقات ، يلزم وجود مصدر أساسي يؤكد حساب الجزء المتغير من الإيجار. قد يكون هذا عملاً أو حسابًا مرجعيًا مع إرفاق نسخ من فواتير الخدمات. لذلك ، في العقد ، حدد التزام الطرف المقابل بتقديم مثل هذه الوثيقة.

قائمة فواتير المياه والكهرباء منفصلة عن الإيجار. في هذه الحالة ، لن يعمل الخصم من فواتير الخدمات العامة. بعد كل شيء ، تعتقد السلطات الضريبية أنه لا ينبغي للمالك إعادة إصدار فواتير المرافق. علاوة على ذلك ، لا يسمح المسؤولون أيضًا بإدراج هذا المبلغ من ضريبة القيمة المضافة في النفقات (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/51).

على الرغم من أن القضاة يعتقدون أن الشركة يمكن أن تقبل خصم ضريبة القيمة المضافة على فاتورة المؤجر (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 2009 رقم 12664/08). ولكن من أجل عدم المجادلة مع سلطات الضرائب ، من الأفضل تضمين شقة مشتركة في الإيجار.

نضيف أنه لا يزال من الممكن إبرام اتفاقية وكالة ، بموجبها يشتري المالك المرافق للشركة. أو تضمين مثل هذا الشرط في عقد الإيجار. ولكن في هذه الحالة ، المطالبات الضريبية ممكنة أيضًا.

الحقيقة هي أن الوكيل يجب أن يبرم المعاملات فقط لصالح الموكل (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 21 يناير 2013 رقم 03-11-06 / 2/07). وفي هذه الحالة ، اتضح أنه أبرم عقودًا مع موردي المرافق حتى قبل أن تعطيه شركتك مثل هذه التعليمات. لذلك ، من الممكن أن تعتبر سلطات الضرائب المخطط الوسيط وهميًا وتعلن أن المالك أعاد إصدار الفواتير إليك بشكل غير قانوني.

مدة الإيجار

يكون أكثر ملاءمة إذا كانت مدة عقد الإيجار أقل من عام. ثم لا يلزم تسجيل العقد لدى Rosreestr (البند 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي). أو لا يمكنك تحديد مدة الإيجار في العقد إطلاقاً. لا يلزم أيضًا تسجيل مثل هذه المعاملة (البند 11 من خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59). لكن هناك جانب سلبي كبير. يجوز للمالك في أي وقت الانسحاب من العقد عن طريق إخطار الشركة قبل ثلاثة أشهر. على الرغم من أنه ، في حالة موافقة الطرف المقابل ، يمكن تمديد فترة هذا الإخطار ، على سبيل المثال ، حتى ستة أشهر (البند 2 ، المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ومع ذلك ، إذا تم تحديد مدة إيجار تساوي سنة أو أكثر ، فسيكون من الضروري تسجيل العقد ليس فقط ، ولكن أيضًا أي اتفاقيات إضافية له (البند 2 ، المادة 164 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذه القاعدة سارية المفعول منذ 1 سبتمبر 2013.

إذا كنت ترغب في تجنب تسجيل الحالة ، فيجب أن تكون فترة الإيجار بحد أقصى 364 يومًا (365 يومًا في سنة كبيسة). على سبيل المثال ، من 1 كانون الثاني (يناير) إلى 30 كانون الأول (ديسمبر) 2015 ضمناً (وليس 31 كانون الأول (ديسمبر)). خلاف ذلك ، سيتم اعتبار أن العقد قد تم إبرامه لمدة عام واحد بالضبط ، ويجب تسجيله (البند 2 ، المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

تكاليف الإصلاح

كقاعدة عامة ، يلتزم المستأجر بإجراء الإصلاحات الحالية ، ويتعين على المالك إجراء إصلاحات كبيرة. ولكن يمكن وضع قواعد أخرى في العقد (المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي). على سبيل المثال ، إذا كانت الشركة تخطط لدفع تكلفة الإصلاحات الرئيسية نفسها ، فيجب تضمينها في العقد. خلاف ذلك ، ستقوم السلطات الضريبية بإزالة التكاليف.

مسؤولية الأطراف

لا يمكن المطالبة بالغرامات أو العقوبات من الطرف المقابل إلا إذا تم النص عليها صراحةً في العقد (المادة 330 من القانون المدني للاتحاد الروسي). إذا كتبت عبارة النموذج الشائعة "تتحمل الأطراف وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي" ، فوفقًا للقانون سيكون من الممكن تحصيل الفائدة فقط لاستخدام الغرباء بسعر إعادة التمويل (المادة 395 من القانون المدني). قانون الاتحاد الروسي). هذا ، على سبيل المثال ، من المستأجر للتأخير في الإيجار.

لذلك ، في القسم الخاص بالمسؤولية ، من الأفضل تحديد مبلغ محدد بحيث يكون أقل من الفائدة المحسوبة بموجب المادة 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

صلاحية العقد

في كثير من الأحيان ، تبدأ الشركة في استخدام العقار حتى قبل الطرفين حتى لا تجد السلطات الضريبية خطأ في تكاليف الإيجار للفترة التي لم يتم فيها إبرام العقد ، قم بتدوين الشرط التالي فيه: العقد ينطبق على العلاقات من الأطراف التي نشأت قبل إبرامها (البند 2 ، المادة 425 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

بالمناسبة ، لن يؤثر مثل هذا الشرط على حالة تسجيل المعاملة. على سبيل المثال ، شركتك لمدة 10 أشهر. ولكن حتى قبل ذلك ، استخدمت الشركة بالفعل ممتلكات الطرف المقابل لمدة خمسة أشهر. ومع ذلك ، لأغراض تسجيل الدولة ، فإن فترة الإيجار هي 10 أشهر وليس 15.

نضيف أنه لحساب النفقات ، ستحتاج أيضًا إلى إجراء يؤكد حصول شركتك على ممتلكات لاستخدامها قبل إبرام اتفاقية.

28 آب 2014، 07:15، السؤال رقم 542279 لاريسا، مدينة نوفوسيبيرسك

إيجار المباني غير السكنية ، إيجار المباني غير السكنية ، إيجار المباني البلدية ، تأجير المباني غير السكنية للإيجار

انهيار

أجوبة المحامين (1)

إذا اشتريت عقارًا كفرد وترغب في تأجيره كفرد ، فلن تحتاج إلى فتح حساب جاري. في نفس الوقت ، يجب أن تدفع ضريبة دخل شخصية بنسبة 13٪. يمكن تحويل الأموال إلى بطاقتك الشخصية.

إذا كان لديك عنوان IP مفتوح ولديك ضريبة على نظام الضرائب المبسط بنسبة 6٪ ، فأنت بحاجة إلى إلقاء نظرة على الموقف.

هل أحتاج إلى فتح حساب مصرفي للتاجر الوحيد؟
على عكس الكيانات القانونية ، لا يُطلب من رواد الأعمال الأفراد فتح حساب جاري من أجل تنفيذ أنشطتهم. لأن القانون لا ينص على مثل هذا الالتزام. هناك قضايا قضائية مع صندوق التأمين الاجتماعي ، عندما طالبت دائرة الخدمات المالية في الاتحاد الروسي أن يفتح صاحب المشروع الفردي ، أحد أصحاب الملكية الفكرية ، حسابًا جاريًا من أجل تسديد المبالغ التي دفعها الشريك المنفذ مقابل "الأمومة" إليه. اعترف الاستئناف ثم محكمة النقض بأن هذه المتطلبات غير قانونية ، لأن صاحب المشروع الفردي ليس عليه التزامات على الحساب الجاري. إذا لم يكن هناك حساب جاري ، عليك أن تتذكر أن الحد الأقصى لقيمة التسوية النقدية 100000 فرك.ضمن عقد واحد. ولكن يمكن أن يكون هناك المزيد من الإيجابيات للحساب الجاري لرائد الأعمال الفردي أكثر من السلبيات ، يجب أن تكون معروفة ، وأخذها في الاعتبار وتنفيذها. \

ما هي إيجابيات وسلبيات الحساب المصرفي؟

Plus - ليست هناك حاجة لزيارة البنك ودفعه مقابل خدمات التسوية والنقد (المشار إليها فيما يلي باسم RKO). في حالة عدم وجود حساب مصرفي ، لن يتمكن أي شخص من أن يطلب منك تسليم العائدات النقدية إلى البنك ووضع حد للسحب النقدي (كما هو الحال مع الكيانات القانونية). إذا كنت تتعامل مع أفراد فقط ، فلا يمكن تطبيق قيود التسوية النقدية.

بالإضافة إلى ذلك - ولكن إذا كنت تخطط لإجراء تسويات مع رواد الأعمال الأفراد الآخرين والكيانات القانونية ، فمن الأفضل فتح حساب. إنه أكثر ملاءمة من جميع النواحي للأطراف المقابلة - الكيانات القانونية ، ولن تضيق دائرة العملاء على حساب أولئك الذين يعملون فقط عن طريق الدفع غير النقدي. بالإضافة إلى ذلك ، فإن التسويات النقدية مع الكيانات القانونية محدودة بمبلغ 100000 روبل ، على التوالي ، إذا كنت تخطط لإجراء معاملات بمبلغ كبير ، فسيتعين عليك معرفة كيفية التمييز بين المدفوعات لتتناسب مع حد التسوية النقدية الحالي .

زائد - بالإضافة إلى ذلك ، سوف يعفيك الحساب الجاري من الحاجة إلى تثبيت سجلات النقد (إذا كنت لا تنوي إجراء مدفوعات نقدية وغير نقدية) ، وفي نفس الوقت يوفر شفافية كاملة للمعاملات النقدية نظرًا لتوفرها من المستندات المصرفية. حسنًا ، لا يمكنك شطب لحظات مثل احتمال ضياع أو سرقة الأموال أثناء النقل والتخزين.

ناقص - عند العمل مع أحد البنوك ، من الضروري تحمل تكاليف إضافية لدفع خدمات التسوية والنقد والحاجة إلى زيارة فرع البنك. بالطبع ، إذا لم يكن لديك خدمات مصرفية عبر الإنترنت.

هناك المزيد من المزايا للعمل كرجل أعمال فردي مع حساب جاري.

إذا لم يكن لديك رجل أعمال فردي ، فلا تتسرع في فتحه. سيكون من الضروري دفع خصومات مختلفة (20727 روبل 53 كوبيل في السنة ، منها 17328 روبل 48 كوبيل إلى PFR). بالطبع ، هنا يمكنك إجراء خصم. يتم ذلك كل ثلاثة أشهر. لنفترض أنك تلقيت دخلاً قدره 100000 روبل. للربع. على التوالى 6000 فرك.(USNO 6٪) يجب عليك دفع ضريبة للميزانية. في الوقت نفسه ، يجب عليك دفع أقساط التأمين للمعاش التقاعدي الإجباري والتأمين الصحي الإجباري كل ربع سنة بمبلغ 5181.88 روبل روسي(= 20727 روبل 53 كوبيل / 4 أرباع). 6000 فرك. - 5181.88 روبل = 818.12 روبل

وبالتالي ، في الربع ، سيتعين عليك دفع 5181.88 روبل (تأمين ومساهمات طبية) + 818.12 روبل. (رصيد ضريبة USNO 6٪).

في المجموع ، يجب أن تدفع 6000 روبل لكل ثلاثة أشهر. في المثال ، يكون فتح عنوان IP أكثر ربحية. ادفع مقابل 7000 روبل. أقل ، على عكس الفرد (كان عليه دفع 13000 روبل من ضريبة الدخل الشخصي). بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم إبرام اتفاقية إيجار لمدة ربع سنة وكان مبلغ الاتفاقية 100000 روبل ، فلن تحتاج إلى فتح حساب جاري ولا تدفع مدفوعات إضافية لخدمة حساب مصرفي.

هام: القانون الجديد هو تجربة صالحة فقط في 4 مناطق: موسكو ، منطقة موسكو ، منطقة كالوغا ، جمهورية تتارستان.

يسمح لك هذا النظام باستئجار شقة بشكل قانوني ودفع ضريبة تتراوح ما بين 4 و 6٪ ، وهو أمر مربح بشكل عام لدفع ضريبة الدخل الشخصي وأنشطة رواد الأعمال الأفراد باستخدام نظام الضرائب المبسط (STS).

وفقًا للقانون الجديد ، يجب تسجيل قبول المدفوعات غير النقدية باستخدام تطبيق خدمة الضرائب الفيدرالية "My Tax". سيكون التنزيل والتثبيت مجانًا على هاتفك الذكي بعد 1 يناير 2019. أيضًا ، ستتوفر وظائف مماثلة على مواقع وخدمات الإنترنت الخاصة ، والتي سيتم نشر قائمة بها بواسطة دائرة الضرائب الفيدرالية.

بالنسبة للمدفوعات غير النقدية (وكذلك النقدية) ، من الضروري إنشاء شيك في شكل إلكتروني ، والذي يجب إرساله عبر البريد الإلكتروني إلى الدافع.

يمكن للبنوك أيضًا تقديم خدمات إنشاء الشيكات تلقائيًا عند استلام الأموال على بطاقة أو حساب معين. إذا كنت تستخدم مثل هذه الخدمة المصرفية ، فمن الضروري تحديد هذه البطاقة / الحساب المعين في اتفاقية الإيجار / الإيجار لسداد المدفوعات.

يعتبر قبول الدفع دون إصدار شيك مخالفة. يجب إصدار شيك للمدفوعات غير النقدية في موعد لا يتجاوز اليوم التاسع من الشهر التالي (بعد الشهر الذي تم فيه استلام الدفعة).

نظرًا لأن قبول المدفوعات النقدية تتم معالجته للعاملين لحسابهم الخاص بهذه الطريقة الخاصة ، فمن الضروري تعديل العقود الحالية.

عند إبرام عقود جديدة ، يجب استخدام نماذج خاصة لأصحاب المهن الحرة. في حالة تأجير شقة لكيان قانوني ، من المهم ألا يكون الدافع وكيل ضرائب (كما هو الحال عادةً عند الاستئجار من فرد) - فهو لا يحجب ضريبة الدخل الشخصي ، ولكن المالك - الفرد يدفع ضريبة القيمة المضافة لنفسه.

يرجى ملاحظة: من المهم الإشارة في العقد إلى التفاصيل التي تم إرسال الشيك الإلكتروني إليها.

تم وصف جميع ميزات أنشطة أصحاب العقارات العاملين لحسابهم الخاص بالتفصيل في دليلنا الجديد "صاحب العمل المستقل" ، والذي تم إصداره في ديسمبر 2018. نخطط لتحديثه بانتظام وتقديمه لعملائنا.

إيصال الإيجار عن طريق الحساب البنكي للفرد

يمكن للفرد أن يحصل على أموال في حسابه من المستأجر عن طريق التحويل أو عن طريق الإيداع في حسابه أو بطاقته. قد يكون هذا تحويلاً قامت به مؤسسة أخرى من حسابها الخاص ، أو نقل فرد من حسابها الخاص ، أو نقل فرد دون فتح حساب.

بالنسبة للتحويل غير النقدي ، سيحتاج المستأجر التفاصيل المصرفية، والتي يمكن تحديدها في العقد أو الإبلاغ عنها في خطاب منفصل (ويفضل أن يكون رسميًا وموقعًا ومختومًا). وتشمل هذه: الاسم الكامل ، رقم التعريف الضريبي (اختياري) ، رقم الحساب ، رمز BIC الخاص بالبنك ، اسم البنك ، رقم الحساب المراسل للبنك ، قسم البنك المركزي (حيث يتم فتح الحساب المراسل).

عند إجراء تحويل من الدافع ، أي من المستأجر ، فمن المرجح أن يحتجز مصرفه العمولة. يتم دفع هذه العمولة من قبل المستأجر ويجب ألا تقلل من مبلغ الإيجار. يجب أن يشير الغرض من الدفع إلى "بموجب اتفاقية الإيجار رقم XX بتاريخ DD.MM.YYYY للشهر YYYY". هام: يمكن للمستأجر الفرد الاتصال مباشرة ببنك المؤجر وإيداع الأموال في حسابه (عن طريق رقم الحساب) أو إلى بطاقته (عن طريق رقم البطاقة). على سبيل المثال ، هذه الطريقة مناسبة في بنك به العديد من الفروع.

أيضًا ، يمكن للمستأجر إجراء تحويل من بطاقته إلى بطاقة المالك أو إيداع الأموال من خلال محطة الدفع الخاصة بالبنك إلى حساب أو بطاقة المالك. تحقق مما إذا كان البنك الذي تتعامل معه يقدم مثل هذه الخدمات وأخبر المستأجر بذلك. ومع ذلك ، عند نقل بطاقة بطاقة من مستأجر ، قد يتم تحصيل عمولة غير رمزية ، ويقتصر الآن مبلغ العملية الواحدة عند الإيداع من خلال الجهاز على 15000 روبل. إذا كنت بحاجة إلى إيداع المزيد ، فسيتعين عليك إجراء عدة عمليات ، وقد يفرض البنك حدًا على التجديد من خلال جهاز واحد. ربما ستكون هناك طرق دفع أخرى في المستقبل - على سبيل المثال ، من خلال شبكة من المحطات.

عند تقديم إقرار ضريبي (ضريبة الدخل الشخصية -3) ، نوصيك بتلقي مستخرج من حساب بنك IP للعام الماضي في البنك الذي تتعامل معه أو عبر بنك الإنترنت. إذا كان ذلك ممكنًا تقنيًا ، نوصيك بالحصول على مقتطف من المعاملات مع دافع محدد (مستأجر).

إيصال الإيجار من خلال الحساب المصرفي لصاحب المشروع الفردي

يمكن لرائد الأعمال الفردي تلقي الأموال في حسابه من المستأجر فقط في شكل تحويل. قد يكون هذا تحويلاً قامت به مؤسسة أخرى من حسابها الخاص ، أو نقل فرد من حسابها الخاص ، أو نقل فرد دون فتح حساب. ربما ستكون هناك طرق دفع أخرى في المستقبل - على سبيل المثال ، من خلال شبكة من المحطات أو من خلال ماكينة الصراف الآلي. بالنسبة للتحويل البنكي ، سيحتاج المستأجر إلى تفاصيل بنكية يمكن تحديدها في العقد أو الإبلاغ عنها في خطاب منفصل (ويفضل أن يكون رسميًا وموقعًا ومختومًا). وتشمل هذه: اسم رائد الأعمال الفردي (على سبيل المثال ، رجل الأعمال الفردي Petrov Petr Petrovich) ، ورقم التعريف الضريبي (TIN) لرجل الأعمال الفردي ، ورقم حساب رجل الأعمال الفردي ، ورقم BIC للبنك ، واسم البنك ، ورقم الحساب المراسل للبنك ، تقسيم البنك المركزي (الذي يفتح فيه حساب المراسل).

هام: لا يمكن للمستأجر القدوم إلى البنك الذي تتعامل معه وإيداع الأموال في حسابك. حتى إذا جاء إلى البنك الذي تتعامل معه حيث لا يملك حسابًا ، فيجب عليه إجراء التحويل دون فتح حساب.

عند إجراء تحويل من الدافع ، أي من المستأجر ، فمن المرجح أن يحتجز مصرفه العمولة. يتم دفع هذه العمولة من قبل المستأجر ويجب ألا تقلل من مبلغ الإيجار.

هام: عند إجراء دفعة ، يجب أن يشير الدافع إلى "رجل الأعمال الفردي Petrov Petr Petrovich" وليس فقط "Petrov Petr Petrovich". لسوء الحظ ، لهذا السبب ، كانت هناك سوابق لعدم إيداع الأموال.

أثناء تشغيل المبنى المؤجر ، يتحمل المستأجر حتما نفقات التدفئة والإضاءة وإمدادات المياه والصرف الصحي وإمدادات الغاز والمرافق الأخرى.

نذكر القارئ أنه بموجب اتفاقية الإيجار ، هناك عدة خيارات للدفع مقابل المرافق:

المرافق مشمولة في الإيجار ويتم تعويضها للمالك ،

يتم تعويض مدفوعات المرافق للمالك بشكل منفصل عن مبلغ الإيجار ،

يبرم المستأجر بشكل مستقل عقود الخدمة مع المرافق ، ويتم دفع فواتير المرافق لهم دون مشاركة المالك.

دعنا نفكر في كل خيار بمزيد من التفصيل.

المرافق المدرجة في الإيجار.

لنفترض أن عقد الإيجار ينص على تضمين تكلفة المرافق في الإيجار.

يقوم مؤجر المؤسسة ، على أساس الاتفاقيات المبرمة مع المنظمات - موردي خدمات المرافق ، بدفع الفواتير الصادرة عنهم.

ويقوم المستأجر ، بتحويل الإيجار ، بتعويض المالك تلقائيًا عن تكاليف المرافق التي يدفعها.

بالنسبة للمؤجر ، فإن تكاليف المرافق التي يستهلكها المستأجرون هي نفقات لصيانة العقار المؤجر ويتم احتسابها كجزء من نفقات المؤجر.

يرجى ملاحظة أنه في حالة تضمين تكلفة فواتير المرافق في مبلغ الإيجار ، يمكن تحديد مبلغ الإيجار نفسه بموجب العقد كمبلغ ثابت أو قد يختلف اعتمادًا على مقدار المرافق والخدمات المماثلة الأخرى يستهلكها المستأجر بالفعل. في هذه الحالة ، سيتكون مبلغ الإيجار من عنصرين:

المكون الثابت ، أو الإيجار الفعلي ،

المكون المتغير ، أو فواتير المرافق.

في حالة تحديد الإيجار ، يتم إعفاء مؤسسة المؤجر من الحاجة إلى توزيع المرافق بين المستأجرين.

في حالة تحديد الإيجار كعنصر مكون من عنصرين ، يضطر المالك إلى الاحتفاظ بحساب منفصل لتكاليف فواتير المرافق. هذا يرجع إلى حقيقة أن المكون المتغير للإيجار يعتمد بشكل مباشر على مبلغ النفقات المتكبدة بالفعل لصيانة عقار معين مؤجر.

يرجى ملاحظة أنه مع خيار الإيجار هذا ، من الأفضل عدم إبراز تكلفة المرافق في سطر منفصل ، ولكن الإشارة إلى إجمالي مبلغ الإيجار في الفاتورة.

ستعتمد المعالجة المحاسبية للإيجارات من قبل المؤجر على ما إذا كان إيجار العقار هو النشاط الرئيسي أم لا.

يرجى ملاحظة أنه عند تحديد نوع نشاط مؤسسة المؤجر الذي ينتمي إلى نشاط توفير عقار للإيجار ، يوصى بالاسترشاد بمعيار الأهمية النسبية.

أذكر أن وزارة المالية في الاتحاد الروسي في المبادئ التوجيهية بشأن إجراءات تجميع البيانات المالية ، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 22 يوليو 2003 رقم 67 ن "بشأن أشكال البيانات المالية للمنظمات "، توصي باستخدام 5 في المائة من هذا المؤشر أو ذاك كمعيار:

"يعتبر المؤشر مهمًا إذا كان عدم الإفصاح عنه قد يؤثر على القرارات الاقتصادية للمستخدمين المهتمين ، والتي يتم اتخاذها على أساس الإبلاغ عن المعلومات. يعتمد قرار المنظمة بشأن مسألة ما إذا كان هذا المؤشر مهمًا على تقييم المؤشر وطبيعته والظروف المحددة لحدوثه. قد تقرر المنظمة متى يتم الاعتراف بالمبلغ على أنه مادي ، حيث تكون النسبة إلى إجمالي البيانات ذات الصلة للسنة المشمولة بالتقرير خمسة بالمائة على الأقل.

اعتمادًا على نوع نشاط المؤجر ، فإن إيجار أصوله يعود إليه ، والمؤجر في مرافق السجلات المحاسبية إما كمصروفات للأنشطة العادية أو كمصروفات تشغيل.

إذا كان توفير الممتلكات للإيجار هو النشاط الرئيسي للمؤسسة ، فإن الإيجار ، مع مراعاة فواتير المرافق ، وفقًا للفقرة 5 من PBU 9/99 ، ينعكس كإيرادات من الأنشطة العادية ويتم تسجيله في الحساب 90 "مبيعات "، الحساب الفرعي 90-1" الإيرادات ". وتكاليف المرافق ، وفقًا للفقرة 5 من PBU 10/99 ، هي نفقات للأنشطة العادية.

في الوقت نفسه ، يتم إجراء الإدخالات التالية في المحاسبة:

إذا لم يكن نقل الملكية للإيجار هو النشاط الرئيسي ، فسوف ينعكس الإيجار من قبل المؤجر كجزء من الدخل التشغيلي ، بناءً على أحكام الفقرة 7 من PBU 9/99 ، ويتم احتسابه في الحساب 91 "الدخل الآخر و النفقات "، الحساب الفرعي 91-1" الدخل الآخر ". الدفع مقابل المرافق ، وفقًا للفواتير الصادرة للمرافق ، يأخذ المؤجر في الاعتبار للأغراض المحاسبية كمصروفات تشغيل ، وفقًا للفقرة 11 من PBU 10/99 ، وينعكس على الحساب 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى" الحساب الفرعي 91- 2 "مصاريف أخرى".

في المحاسبة الضريبية للمؤجر ، يعتمد الإجراء الخاص بعكس الإيجار أيضًا على ما إذا كان تأجير العقار هو النشاط الرئيسي أم لا.

إذا كان الإيجار هو النشاط الرئيسي ، فسيتم الاعتراف بالإيجار وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الضرائب للاتحاد الروسي) كدخل من المبيعات. في الوقت نفسه ، يتم تضمين الدفع مقابل المرافق على أساس الفواتير الصادرة عن المرافق العامة ، على أساس قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، في النفقات المادية.

إذا لم يكن عقد الإيجار هو النشاط الرئيسي ، فوفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي ، فإن الدخل من إيجار الممتلكات هو دخل غير تشغيلي. في هذه الحالة ، يمكن للمؤجر أن يأخذ في الاعتبار مدفوعات المرافق إما كجزء من النفقات الأخرى على أساس قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، أو كجزء من النفقات غير التشغيلية ، وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي.

يتم تصنيف تكاليف فواتير المرافق في المحاسبة الضريبية ، وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي ، على أنها تكاليف غير مباشرة. يتم شطبها بالكامل لمصاريف الفترة المشمولة بالتقرير الحالي.

فواتير المياه والكهرباء غير مشمولة في الإيجار.

قد تنص اتفاقية الإيجار على دفع المستأجر للمرافق دفعًا يزيد عن مبلغ الإيجار. بموجب هذا الخيار ، يتم دفع المرافق نيابة عن المستأجر من قبل المالك ، ويسدد المستأجر للمالك مبلغ مدفوعات المرافق المحولة من قبله للمستأجر ، بناءً على تأهيل خدمة دفع المرافق المحددة في اتفاقية الإيجار باعتبارها وسيط.

وفقًا للفقرة 2 من PBU 9/99 "دخل منظمة" ، يتم الاعتراف بإيرادات المنظمة كزيادة في المنافع الاقتصادية نتيجة لاستلام الأصول ، مما يؤدي إلى زيادة رأس مال هذه المنظمة ، باستثناء المساهمات من المشاركين (أصحاب العقارات).

لا يتم الاعتراف بالمبالغ المستلمة من الكيانات القانونية والأفراد الآخرين بموجب اتفاقيات العمولة والوكالة والاتفاقيات المماثلة الأخرى لصالح الملتزم والمسؤول وما شابه ذلك وفقًا للمادة 3 من PBU 9/99 كدخل للمنظمة. وبالتالي ، فإن المبلغ المستلم من المستأجر كتعويض عن المرافق لن يكون دخل المالك. يجب احتساب هذه المبالغ على أنها معاملات تجارية منفصلة.

لغرض فرض الضرائب على الأرباح وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي ، عند تحديد القاعدة الضريبية ، فإن الدخل في شكل ممتلكات (بما في ذلك النقد) يتسلمه وكيل عمولة ووكيل و (أو) محام آخر فيما يتعلق أداء الالتزامات بموجب اتفاقية العمولة أو اتفاقية الوكالة أو أي اتفاقية أخرى مماثلة ، وأيضًا على حساب سداد التكاليف التي تكبدها الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) المحامي الآخر عن الملتزم والمالك و (أو) الموكل الآخر ، إذا لا تخضع هذه التكاليف لإدراجها في تكاليف الوكيل بالعمولة والوكيل و (أو) المحامي الآخر وفقًا لشروط العقود المبرمة. لا يشمل هذا الدخل العمولة أو الوكالة أو أي مكافآت أخرى مماثلة.

مثال 1

مؤجر المؤسسة ، الذي يعتبر توفير عقار للإيجار هو النشاط الرئيسي له ، في 1 يونيو ، قام بتأجير المبنى إلى مستأجر المؤسسة لمدة 6 أشهر. الإيجار 5900 روبل شهريا (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 900 روبل). وفقًا لشروط العقد ، يدفع المستأجر مقابل المرافق على نفقته الخاصة. في الوقت نفسه ، يقوم المؤجر بتحويل فواتير المرافق ، ويقوم المستأجر بتعويض المؤجر عن هذه النفقات بعد تزويده بوثائق تؤكد التكلفة الفعلية للمرافق ودفعها الفعلي. بلغت المرافق لشهر يونيو 2596 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 396 روبل) ، بما في ذلك المرافق التي يستهلكها المستأجر ، والتي بلغت 472 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 72 روبل).

في محاسبة المؤجر ، تنعكس هذه المعاملات في الإدخالات التالية:

نهاية المثال.

قد تنص الاتفاقية على أن المالك سيتلقى مكافأة معينة منه مقابل تحويل فواتير المرافق للمستأجر. سيكون مبلغ المقابل للمستأجر إما الدخل من الأنشطة العادية أو الدخل التشغيلي. في محاسبة المؤجر ، لتعكس مبلغ الأجر ، بالإضافة إلى المراسلات المذكورة أعلاه ، يجب عمل الإدخالات التالية:

هنا مثال من ممارستنا الاستشارية.

مثال 2. من الممارسة الاستشارية لشركة CJSC " BKR - التدقيق الداخلي.

سؤال:

تنص اتفاقية الإيجار على أن الإيجار يتكون من مكونين: ثابت ومتغير. يتم تحديد المكون المتغير على أساس التكاليف الفعلية لدفع ثمن الهواتف (رسوم الاشتراك ، MTP ، الشهادات المدفوعة ، وما إلى ذلك).

على أساس شهري ، نحن ، بصفتنا المالك ، نزود المستأجر بقانون "المكون المتغير.

هو دفع مكون متغير من دخلنا من المبيعات ويحق لنا تصنيف تكلفة الدفع مقابل الهواتف المحولة إلى المستأجر كمصروفات معفاة من الضرائب.

إجابه:

وفقًا للتفسيرات التي تلقيتها منك ، والتي خلصت إليها مؤسستك ، كمؤجر ، تتكون من عنصرين: ثابت ، يشمل الإيجار نفسه وتكلفة المرافق ، ومتغير ، يشمل تكلفة خدمات الاتصالات.

من أجل تجنب حالات التعارض المحتملة بين المالك والمستأجر ، من الضروري أن تنص اتفاقية الإيجار على أي من أطراف الاتفاقية سيتحمل تكاليف دفع فواتير الخدمات ، بالإضافة إلى إجراءات التسويات بين الطرفين.

في حالة تضمين المرافق في الإيجار ، لا توجد مشاكل في انعكاسها في المحاسبة. علاوة على ذلك ، يعد هذا الخيار هو الأكثر ملاءمة للمستأجر ، لأنه في هذه الحالة لا يتعين على المستأجر إجراء تسويات مع المنظمات المتخصصة.

عند فرض الضرائب على الأرباح ، يحق للمستأجر أن يُدرج في تكوين المصاريف الأخرى التي تؤخذ في الاعتبار عند حساب القاعدة الخاضعة للضريبة ، مكونًا ثابتًا ومتغيرًا من الإيجار.

سيتم احتساب فواتير الإيجار والمرافق العامة كنفقات أخرى بناءً على قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

بالإضافة إلى ذلك ، بناءً على الفاتورة الصادرة عن المالك ، يحق للمستأجر خصم ضريبة "المدخلات".

مثال 3

LLC "ميركوري" تستأجر منشأة إنتاج.

بموجب اتفاقية الإيجار ، يتم تضمين فواتير المياه والكهرباء في الإيجار ويتم تقديمها للدفع ، اعتمادًا على استهلاكها الفعلي.

يتكون الإيجار الشهري من مكونات ثابتة ومتغيرة.

المكون الثابت (الإيجار نفسه) - 2060 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 3060 روبل).

المكون المتغير (مدفوعات المرافق لشهر الإبلاغ) - 5900 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 900 روبل).

في محاسبة Mercury LLC ، سيتم إضفاء الطابع الرسمي على هذه المعاملات التجارية على النحو التالي:

بلغ إيجار المحاسبة الضريبية للمستأجر ، إلى جانب فواتير الخدمات ، 22000 روبل. يتم تضمينه في النفقات الأخرى المتعلقة بإنتاج وبيع المنتجات على أساس قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

تم قبول خصم ضريبة القيمة المضافة بمبلغ 3960 روبل على أساس المواد 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

نهاية المثال.

تحدث الصعوبات بسبب الخيار الذي يتم فيه فصل الإيجار والمرافق.

ضع في اعتبارك خيار المحاسبة عن المرافق من المستأجر ، عندما لا يبرم المستأجر اتفاقيات منفصلة مع مزودي المرافق ، ولكنه يعوض هذه التكاليف للمالك.

عند النظر في هذا الخيار ، ينبغي الانتباه إلى خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 سبتمبر 2005 رقم 07-05-06 / 234 "بشأن فواتير الكهرباء" ، والذي ينص على ما يلي:

"وفقًا لاستنتاج إدارة الضرائب وسياسة التعريفة الجمركية ، وفقًا لقانون الضرائب في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون) ، يتم إصدار الفواتير عند بيع البضائع (الأعمال والخدمات). في هذا الصدد ، إذا ورد في عقد تقديم خدمات لتوفير أماكن للإيجار ، فإن مصاريف المؤجر لدفع ثمن الكهرباء لا يتم تضمينها في تكلفة الإيجار ، ولكن يتم تحويلها من قبل المستأجر لتعويض نفقات المؤجر لدفع ثمن الكهرباء مع ضريبة القيمة المضافة ، ثم فواتير الكهرباء لا يتم عرض المستأجرين المالك.

بالنسبة لتسجيل المؤجر في دفتر المشتريات لفواتير الكهرباء المستلمة من مؤسسة إمداد الطاقة ، بناءً على الفقرة 7 من قواعد الاحتفاظ بسجلات الفواتير المستلمة والصادرة ودفاتر المبيعات ودفاتر الشراء عند حساب القيمة الضريبة المضافة ، التي تمت الموافقة عليها بموجب المرسوم الحكومي للاتحاد الروسي بتاريخ 2 ديسمبر 2000 رقم 914 ، يحتفظ المشترون بدفتر شراء مصمم لتسجيل الفواتير الصادرة عن البائعين من أجل تحديد مبلغ ضريبة القيمة المضافة التي سيتم خصمها (يتم سدادها) في بالطريقة المقررة. لذلك ، في هذه الحالة ، قد يكون أحد الخيارات الممكنة للمؤجر لتسجيل الفواتير المشار إليها في دفتر الشراء هو تسجيله دون مراعاة كميات الكهرباء التي يستهلكها المستأجر.

في هذا المستند ، يشير ممثلو الإدارة المالية إلى أن للمالك الحق في التسجيل في دفتر الشراء بفاتورة صادرة له من قبل مؤسسة إمداد الطاقة ، دون مراعاة المبالغ الخاصة بالمرافق التي يستهلكها المستأجر.

في الوقت نفسه ، في حالة سداد تكاليف المرافق بشكل منفصل عن الإيجار ، لا يُصدر المالك فاتورة إلى المستأجر بمبلغ هذا التعويض.

في الوقت نفسه ، في المحاسبة الضريبية للمؤجر ، لا يتم الاعتراف بالأموال المدفوعة للمرافق مقابل الخدمات التي يستهلكها المستأجر كمصروفات ، ولا يتم الاعتراف بسداد التكاليف المستلمة من المستأجر كدخل.

مثال 4

يستأجر المالك مساحة مكتبية. الإيجار في الشهر 23600 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة). أصدر مقدمو خدمات المرافق فاتورة إلى المالك مقابل 53100 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 8100 روبل). تبلغ حصة المستأجر 30٪ من المرافق المستهلكة وتبلغ 15930 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة 2430 روبل).

ثم في محاسبة المؤجر:

ملحوظة!

هناك رأي للسلطات الضريبية ، تفيد بأن مبالغ التعويض المستلمة من المؤجر عن تكاليف المرافق تتعلق بالإيصالات المرتبطة ببيع خدمات الإيجار وزيادة القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة وفقًا لقانون الضرائب الخاص بـ الاتحاد الروسي. في هذه الحالة ، يُسمح للمؤجر بخصم ضريبة القيمة المضافة المدفوعة بالكامل للمرافق.

ينص خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 سبتمبر 2005 برقم 07-05-06 / 234 على أنه إذا كان ، وفقًا لعقد تقديم خدمات لتوفير أماكن للإيجار ، فإن نفقات المؤجر لـ لا يتم تضمين دفع تكاليف الكهرباء في تكلفة الإيجار ، ولكن يتم تحويلها من قبل المستأجر من أجل تعويض مصاريف المؤجر لدفع ثمن الكهرباء مع ضريبة القيمة المضافة ، ولا يصدر المؤجر فواتير الكهرباء للمستأجرين.

اتضح أنه عند دفع المؤجر سداد تكلفة الكهرباء ، لا يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة المتضمن في مبلغ السداد ، لأنه ليس لديه الفاتورة المقابلة.

ولكن في الوقت نفسه ، في المحاسبة ، يحق للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار ، كجزء من نفقات الأنشطة العادية ، نصيبه من تكلفة المرافق بالمبلغ الكامل ، أي بما في ذلك مبلغ ضريبة القيمة المضافة غير المخصصة من قبل المؤجر في مستندات التسوية لسداد تكلفة المرافق ولم تؤكدها الفاتورة.

وفي المحاسبة الضريبية ، يمكن للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار فواتير المرافق كجزء من النفقات المادية بالمبلغ الكامل ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.

في السجلات المحاسبية للمستأجر:

نهاية المثال.

وتجدر الإشارة ، مع ذلك ، إلى أن هذه الرسالة ليست وثيقة معيارية ، ولكنها ذات طبيعة توضيحية فقط.

لذلك ، لتعكس تكاليف المرافق من المستأجر ، يمكن أيضًا استخدام مخطط اتفاقية وسيط ، حيث يقوم المالك ، نيابة عن المستأجر وعلى حساب الأخير ، بشراء المرافق له.

لكي يتمكن المستأجر من خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة الذي دفعه لتعويض تكاليف المرافق ، يجب على المؤجر ، عند استلام فاتورة من مؤسسة إمداد الطاقة ، تسجيلها في دفتر الشراء فقط في جزء من التكلفة من المرافق التي يستهلكها مباشرة. بالنسبة لمقدار المرافق التي يستهلكها المستأجر ، يجب إعادة إصدار الفاتورة بالفعل نيابةً عن نفسه ، دون تسجيلها في دفتر المبيعات (كوسيط منتظم). يجب على المستأجر تسجيل الفاتورة المستلمة من المالك في دفتر الشراء وقبول مبلغ الضريبة المقتطعة. وبالتالي ، فإن كل من المالك والمستأجر الحاليين لخصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على المرافق التي يستهلكها كل منهما.

مثال 5

يستأجر المالك مساحة مكتبية. أصدر مقدمو خدمات المرافق فاتورة إلى المالك مقابل 53100 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 8100 روبل). تبلغ حصة المستأجر 30٪ من المرافق المستهلكة وتبلغ 15930 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة 2430 روبل).

ثم في محاسبة المستأجر:

نهاية المثال.

إذا تم استخدام المباني المؤجرة في أنشطة أخرى ، فمن المستحسن استخدام الحساب 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى".

بالنسبة للمحاسبة الضريبية ، تسببت طريقة الحساب هذه منذ وقت ليس ببعيد في مشاكل خطيرة للمستأجرين - دافعي ضريبة الدخل. يعتقد المسؤولون أنه في هذه الحالة كان من المستحيل تقليل الدخل الخاضع للضريبة بمقدار فواتير المرافق المدفوعة ، حيث أبرم المالك عقودًا مع منظمات إمدادات الطاقة والمياه. ولكن الآن تغير رأي السلطات الضريبية بشكل جذري ، ويمكن للمستأجرين ، وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي ، تضمين فواتير المرافق بحرية في تخفيض الدخل الخاضع للضريبة (خطابات UMNS التابعة للاتحاد الروسي لمدينة موسكو مؤرخة 21 أغسطس 2002 رقم 26-12 / 38756 ، وكذلك اعتبارًا من 23 سبتمبر 2003 رقم 26-12 / 52001 وينطبق الشيء نفسه على المصاريف التشغيلية والإدارية الأخرى التي يسددها المستأجر للمؤجر.

يجب على المستأجر توثيق تكاليف صيانة العقار المؤجر. قد تكون المستندات الأولية التي تؤكد هذه النفقات هي فواتير المؤجر التي تم إعدادها على أساس مستندات مماثلة صادرة عن المنظمات التي تزود الطاقة الحرارية والمياه والغاز وما إلى ذلك.

ومع ذلك ، من الضروري هنا الانتباه إلى نقطة أخرى. الآن من المهم عند إبرام العقود لتقديم خدمات الاتصالات. لا يترتب على العقد المبرم بين المنظمات لتقديم خدمات الاتصال بوضوح أن المؤجر يؤدي خدمات وسيطة فيما يتعلق بتوفير هذه الخدمات للمستأجر. ماذا يهدد؟ قد تدرك مصلحة الضرائب أن هذه الاتفاقية غير صالحة ، والتكاليف بموجبها غير معقولة ، في إشارة إلى حقيقة أن المؤجر ليس لديه الحق في تقديم خدمات الاتصال ، لأنه من أجل تقديم هذه الخدمات ، من الضروري الحصول على ترخيص (مقالة - سلعة) 29 من القانون الاتحادي المؤرخ 7 يوليو 2003 رقم 126-FZ "حول الاتصالات"). تذكر أنه في وقت سابق تم تطبيق موقف مماثل للسلطات الضريبية أيضًا على عقود إمدادات الكهرباء والمياه والغاز ، حيث كانت أنواع الخدمات المدرجة أيضًا خاضعة للترخيص وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 8 أغسطس 2001 رقم 128-ФЗ "في ترخيص أنواع معينة من الأنشطة". للإشارة: في الوقت الحالي ، تخضع أنشطة بيع الطاقة الكهربائية للمواطنين فقط للترخيص - الفقرة 97 من المادة 17 من القانون الاتحادي الصادر في 8 أغسطس 2001 رقم 128-"بشأن ترخيص أنواع معينة من الأنشطة".

إذا اتضح من العقد أن المالك ، الذي يدفع مقابل خدمات الاتصال ، يتصرف نيابةً عن نفسه ، ولكن على حساب المستأجر ، فلن تكون هناك مشاكل ، وسيقوم المالك ببساطة بإعادة فاتورة مؤسسة الاتصالات إلى مستأجر. لتجنب الخلافات مع السلطات الضريبية ، يجب على المنظمات تصحيح بعض صياغة العقد. وما يجب أن يشار إليه في اتفاقية الوساطة ، على وجه الخصوص ، في اتفاقية اللجنة ، محدد في الفصل 51 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

تنشأ نفس المشكلة في حساب ضريبة القيمة المضافة. من أجل خصم ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" ، تحتاج إلى استلام فاتورة مناسبة من المؤجر. من الواضح أن مثل هذا المستند سيكون فقط نسخة من الفاتورة التي أصدرتها منظمة الاتصالات للمؤجر. حسنًا ، إذا استنتج من العقد أن مالك المبنى هو وسيط بين منظمة الاتصالات والشركة المستأجرة. ثم يجب عليه تحرير الفواتير بنفس ترتيب الوكيل بالعمولة (الوكيل) الذي اشترى البضائع مقابل الالتزام (الرئيسي).

خلاف ذلك ، يمكن للسلطات الضريبية أن تقول إن مالك المبنى يعيد بيع خدمات الاتصالات ، وكما قلنا بالفعل ، لا يمكنه القيام بذلك ، لأن الترخيص المناسب مطلوب. وبالتالي ، لن تقوم مصلحة الضرائب بخصم ضريبة القيمة المضافة "المدخلة" من مبلغ المدفوعات.

هذا لا ينطبق على الخدمات الإدارية والاقتصادية التي قدمها المؤجر لنفسه وغير المرخصة.

ملحوظة: إذا لم تقم المنظمة بإجراء تغييرات على الاتفاقية الحالية وتصر على أنها وسيط ، فيمكن لمصلحة الضرائب دحض ذلك فقط من خلال المحاكم. جاء ذلك في قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

نهاية المثال.

مثال 7. من الممارسة الاستشارية لـ CJSC "BKR-Intercom-Audit".

سؤال.

أطلب منك تقييم عقد توفير المرافق والخدمات الأخرى للمستأجر (منظمتنا) من وجهة نظر الإسناد إلى النفقات لأغراض المحاسبة الضريبية.

في هذه الحالة ، يبرم المستأجر عقودًا بشكل مستقل مع مزودي خدمات المرافق ويتحمل التكاليف المرتبطة بهذه الخدمات.

يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي إجراءات صياغة العقود لتقديم الخدمات العامة.

في الإنصاف ، يجب أن يقال أن هذه الطريقة نادراً ما تستخدم. هذا يرجع إلى حقيقة أنه تنشأ صعوبات خطيرة للغاية عند تجديد العقود مع المنظمات التي تقدم خدمات المرافق.

يكون استخدام هذا الخيار منطقيًا عندما يتم تأجير المبنى بأكمله لمستأجر واحد. في مثل هذه الحالة ، لا جدال في مزايا هذه الطريقة - يمكن للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار فواتير الخدمات العامة كمصروفات عند فرض ضرائب على الأرباح وتطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة عليها دون أي مشاكل.

في المحاسبة ، يأخذ المستأجر في الاعتبار مدفوعات المرافق وفقًا للفواتير الصادرة كمصروفات تشغيل على أساس الفقرة 11 من PBU 10/99 ويعكسها على الحساب 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى" ، الحساب الفرعي 91-2 "المصاريف الأخرى" .

في المحاسبة الضريبية ، يتم أخذ هذه التكاليف في الاعتبار من قبل المستأجر وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي كجزء من التكاليف الأخرى المرتبطة بالإنتاج و (أو) البيع.

ضريبة القيمة المضافة المدفوعة لمقدمي الخدمات ، يقبل المستأجر الخصم على أساس المواد وقانون الضرائب للاتحاد الروسي ، بالطريقة المعمول بها بشكل عام.

نذكرك أنه اعتبارًا من 1 يناير 2006 ، المتطلبات اللازمة لتطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة هي:

تنفيذ دافع الضرائب للأنشطة الخاضعة للضريبة ؛

قبول محاسبة البضائع (الأشغال ، الخدمات) ، حقوق الملكية ؛

· فاتورة مكتملة بشكل صحيح.

المثال 8

شركة CJSC "Atlant" تستأجر المباني ، والتي تستخدمها لاستيعاب المكاتب والمباني الصناعية.

في الوقت نفسه ، أبرم CJSC "Atlant" عقودًا لتوفير الخدمات العامة مباشرة مع المنظمات - موردي الخدمات العامة.

في شهر التقرير ، بلغت تكاليف المرافق 177000 روبل (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 27000 روبل).

سيتم إجراء الإدخالات التالية في محاسبة Atlant CJSC:

لتنفيذ أنشطة ريادة الأعمال للشركة يتطلب مباني. يمكن أن تكون مملوكة أو مؤجرة. الخيار الثاني هو الأكثر شيوعًا ، حيث لا يستطيع جميع رواد الأعمال شراء المباني. الإيجار ينطوي على حدوث مصاريف ثابتة. هم بحاجة إلى النظر فيها بشكل صحيح.

محاسبة الإيجار

لإصلاح تكلفة تأجير المباني غير السكنية ، يتم استخدام حساب غير متوازن 001 "الأصول الثابتة المؤجرة". يتم أخذ تكلفة السكن ، المنصوص عليها في العقد ، في الاعتبار. يتم الاعتراف بالتكاليف عند استلام المبنى بالفعل. تم تحديد هذه القواعد من خلال التعليمات الخاصة باستخدام مخطط حسابات الحسابات ، الذي تم إنشاؤه بموجب أمر وزارة المالية رقم 94 ن بتاريخ 31/10/2000.

تعتبر مصاريف الإيجار ، وفقًا للبندين 5 و 7 من اللوائح المحاسبية التي تم وضعها بموجب قرار وزارة المالية رقم 33 ن بتاريخ 6 مايو 1999 ، نفقات لمجالات النشاط الرئيسية. تنعكس مستحقات الإيجار الشهري في حساب DT 20 "الإنتاج الرئيسي" وحساب CT "التسويات مع الدائنين. عندما يتم تحويل الدفعة إلى المالك ، فأنت بحاجة إلى إجراء إدخال على الحساب 76 دينارًا للحساب والحساب 51 قيراطًا.

في إطار المحاسبة الضريبية ، يعتبر نقل العقارات للإيجار خدمة على أساس الفقرة 5 من المادة 38 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. ، المقدمة إلى الشركة ، يتم قبولها للخصم في وقت قبول خدمة الإيجار للمحاسبة. يتم الخصم على أساس الوثائق الأولية على أساس الفقرة 2 من المادة 171 ، الفقرة 1 من المادة 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

الانتباه!سيتم تضمين مصاريف فواتير الخدمات (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة) في هيكل النفقات في المجالات الرئيسية لعمل الشركة. يتم الاعتراف بها في وقت استلام الإيصالات من الشخص الذي يقدم خدمة الإيجار.

محاسبة الضرائب

تعتبر مدفوعات الإيجار تكاليف أخرى للإنتاج والتوزيع. يرد الإشارة المقابلة في الفقرة 1 من المادة 264 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يحتاج رائد الأعمال إلى تذكر أن النفقات التي تتوافق مع هذه الخصائص يمكن التعرف عليها على أنها تكاليف:

• الجدوى المالية للمدفوعات.
• توافر المستندات الداعمة.

لا يحتوي قانون الضرائب على قائمة بالأوراق المالية التي تؤكد حقيقة عقد الإيجار. ومع ذلك ، فإن المعلومات الضرورية موجودة في كتابي وزارة المالية رقم 03-07-09 / 42594 بتاريخ 08.26.2014 ورقم 03-03-06 / 1/12764 بتاريخ 03.24.2014. لتأكيد عقد إيجار المبنى ، هذه المستندات مطلوبة:

• عقد الإيجار المبرم وفق القانون.
• فعل القبول ونقل الملكية.
• أوراق الدفع التي يتلقاها المستأجر عند الدفع مقابل الخدمات.
• شهادة قبول الخدمات ، التي يتم إعدادها على أساس شهري.

الوثيقة الأخيرة مطلوبة فقط إذا كانت الحاجة إلى شهادة قبول الخدمة الشهرية منصوص عليها في العقد الأساسي.

مثال

في مارس 2017 ، استأجرت الشركة مباني غير سكنية على أساس شهادة قبول. إنه ضروري لاحتياجات الإنتاج. تقوم الشركة بدفع الإيجار في التاريخ الأخير من الشهر. ستكون الأسلاك في هذه الحالة كما يلي:

• DT001.تكلفة استئجار المبنى ثابتة. هذا النشر مستحق في مارس 2017. ينعكس المبلغ على أساس فعل القبول والتحويل.
• DT20 KT76.حساب الايجار الشهري. أنتجت على أساس عقد إيجار.
• DT19 KT76.يطالب بضريبة القيمة المضافة. ينعكس على أساس الفاتورة.
• DT68 KT19.قبول ضريبة القيمة المضافة للخصم على أساس فاتورة.
• DT76 KT51.تحويل المدفوعات إلى المؤجر. يتم إجراؤه على أساس مقتطف من حساب جاري من مؤسسة مصرفية.

يتم تنفيذ جميع الترحيلات أعلاه ، باستثناء الأولى ، شهريًا.

خدمات

يمكن دفع المرافق بطرق مختلفة. يمكن أن يتم الدفع من قبل المؤجر. في هذه الحالة ، يجب على المستأجر سداد تكاليف مالك المبنى. يتم تضمين مصاريف فواتير الخدمات العامة ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ، في هيكل النفقات لمجالات النشاط الرئيسية ، المنصوص عليها في الفقرتين 5 و 7 من قواعد المحاسبة المعتمدة بأمر من وزارة المالية رقم 33 بتاريخ 05/06 / 1999. يتم الاعتراف بهذه المصروفات فقط إذا كانت الشركة قد استلمت مستندات تسوية (الأساس هو الفقرة 16 من PBU 10/99).

في المحاسبة ، يتم تسجيل تكاليف المرافق وفقًا لـ DT لحساب محاسبة التكاليف. حساب المقاصة هو رصيد الحساب 76. عند تحويل الأموال إلى المستأجر ، يتم استخدام هذا الترحيل: DT76 KT51. يتم تقديم المؤشر المقابل في تعليمات استخدام مخطط حسابات الحسابات ، الذي تم إنشاؤه بأمر من وزارة المالية رقم 94 ن بتاريخ 31/10/2000.

التعيينات المستخدمة

عند المحاسبة عن فواتير الخدمات ، تكون هذه الترحيلات ذات صلة:

• DT44 KT76.تحديد تكلفة المرافق. من المفترض أن المالك سيدفع الرسوم ، وسوف يسدد المستأجر جميع النفقات. تنعكس الأخيرة على أساس اتفاقية الإيجار ، والفاتورة الصادرة عن المالك ، وفاتورة المرافق.
• DT19 KT76.تثبيت ضريبة القيمة المضافة على فواتير المياه والكهرباء. يتم الإدخال على أساس الفاتورة.
• DT68 KT19.قبول خصم ضريبة القيمة المضافة على المرافق.
• DT76 KT51.سداد فواتير المياه والكهرباء للمالك. يتم القيد على أساس كشف الحساب الجاري.

يجب تأكيد مبلغ كل عملية نشر بواسطة المستندات الأساسية.

محاسبة الضرائب

يتم الخصم فيما يتعلق بالضريبة المقدمة من قبل المالك. من المفترض أن إيجار المباني والنفقات ذات الصلة هي كائن خاضع للضريبة على أساس الفقرة 2 من المادة 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يتم إجراء الخصومات على أساس الفواتير (الأساس هو الفقرة 1 من المادة 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). لحساب ضريبة الدخل ، يجب أن تأخذ في الاعتبار تكلفة المرافق في هيكل تكاليف المواد. يتم تقديم إشارة إلى ذلك في الفقرة 2 من المادة 253 والفقرة 1 من المادة 254 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

هناك أيضًا رسائل من دائرة الضرائب الفيدرالية رقم 16-15 / 058069 بتاريخ 30/06/2008.

وفقا لهم ، يجب تأكيد الإنفاق على فواتير الخدمات من خلال إجراءات حساب المدفوعات التي يشكلها المالك.

في حاجة إليها لأغراض الضرائب. يتم أخذ تكلفة الموارد المستخدمة في الاعتبار في الوقت الذي تتلقى فيه الشركة الفواتير والتصرفات. أساس ذلك هو الفقرة 2 من المادة 272 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، الفقرة 1 من المادة 252 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

تكاليف الإصلاح

تنص الفقرة 2 من المادة 616 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يجب على المستأجر مراقبة الحالة الجيدة للعقار المؤجر. يتم إجراء الإصلاحات من قبل المستأجر على نفقته الخاصة ، ما لم ينص العقد بين الطرفين على خلاف ذلك. يتم الاعتراف بالمصروفات المصاحبة كمصروفات في مجالات النشاط الرئيسية. يتم تضمينها في تكلفة البضائع المباعة على أساس الفقرات 5 ، 7 ، 9 من لائحة المحاسبة PBU 10/99 ، التي تم إنشاؤها بموجب أمر وزارة المالية رقم 33n بتاريخ 05/06/1999.

تشير الفقرتان 16 و 18 من PBU 10/99 إلى أن تكاليف الإصلاحات الحالية تنعكس في المحاسبة وقت التوقيع على عقد قبول وتسليم العمل المنجز. يتم تحديد مبلغ المصروفات بناءً على المعلومات المحددة في العقد. تنعكس مصاريف أعمال الإصلاح في الحساب 44 ديناراً أردنياً والحساب المقابل هو 60 قيراط.

التعيينات المستخدمة

عند عكس تكلفة الإصلاحات ، يتم استخدام هذه المعاملات:

• DT44 KT60.تحديد تكلفة الإصلاحات. يتم الدخول على أساس فعل قبول وتسليم العمل المنجز.
• DT19 KT60.مبلغ ضريبة القيمة المضافة التي تتقاضاها شركة الإصلاح. يتم الترحيل على أساس الفاتورة.
• DT60 KT51.تحويل المدفوعات لشركة الإصلاح.
• DT68 KT19.قبول خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة.

من الضروري إبرام اتفاق مع الشركة التي تقوم بالإصلاح. خلاف ذلك ، ستكون المحاسبة غير قانونية ، لأنها غير موثقة.