Cum se transferă o locuință. Reînregistrarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale

Nu este neobișnuit ca locuințele să fie mai profitabile pentru a fi folosite ca imobiliare de birou sau de vânzare cu amănuntul. În acest articol se va discuta ce apartamente pot fi folosite ca birou sau magazin, cum să obțineți autorizațiile necesare și cât va costa obținerea documentelor și lucrările de reamenajare.

Nu este neobișnuit ca veniturile din închirierea unui imobil rezidențial să fie mult mai mari dacă îți transformi apartamentul într-un spațiu de birou sau de vânzare cu amănuntul. De exemplu, în octombrie 2014, la Moscova, costul mediu al închirierii unui apartament cu două camere a fost de 54.183 de ruble. Și costul mediu de închiriere a unui metru pătrat de spațiu de birouri în același oraș este de 22.428 de ruble. Astfel, înmulțind această rată cu suprafața medie a unui apartament cu două camere (55-60 de metri), obținem o cifră incredibilă - mai mult de un milion de ruble!

Desigur, toate aceste calcule sunt aproximative, dar profitul semnificativ care poate fi obținut din transferul proprietății tale din rezidențial în nerezidenţial este incontestabil.

În ce condiții este profitabilă transformarea unui apartament în birou sau magazin?

Nu orice apartament poate fi popular printre chiriași ca birou sau magazin. Există o serie de condiții:

lipsa de spațiu comercial mic în oraș;
apropierea de metrou sau alt nod de transport;
posibilitatea de a crea o intrare separată în incintă: astfel, ar trebui să fie amplasată numai la primul sau al doilea etaj (în acest din urmă caz, este necesar ca sub apartament să fie situate numai proprietăți nerezidențiale);
clădirea în care este situat apartamentul nu se aplică locuințelor sociale: o astfel de interdicție este stabilită la articolul 22 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Procedura si documentele solicitate

Toate documentele necesare pentru transferul unui apartament în stoc nerezidențial, proprietarul acestuia trebuie să depună la Comisia Interdepartamentală a orașului pentru utilizarea fondului de locuințe. Această instituție este cea care va acorda permisiunea pentru transfer.

Lista celor mai multe dintre documentele necesare este stabilită de articolul 23 din Codul locuinței:

declarații ale proprietarului locuinței cu privire la transferul spațiilor sale către fondul nerezidențial;
acte de proprietate pentru locuință (originale sau copii legalizate);
plan și pașaport tehnic pentru bunuri imobiliare;
planul casei în care se află apartamentul.
proiect de reamenajare a sediului: acest document trebuie agreat în număr mare organisme autorizate (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt și multe altele). Lista plina instituțiile pot fi găsite pe site-ul oricărei companii care furnizează servicii de transfer de bunuri imobiliare către fond nerezidențial.

De asemenea, din normele Codului locuinței și din alte acte legislative ale Federației Ruse, rezultă că, pentru a transfera spațiile, proprietarii acesteia trebuie să furnizeze în plus următoarele documente:

o adeverință de la USRR, care va indica absența datoriilor și absența persoanelor înregistrate pe spațiul de locuit;
sesizarea Administrației Raionale despre absența casei în listele pentru reconstrucție, reparații majore, demolare sau recunoașterea acesteia ca urgență.

În cazul în care toate documentele depuse satisfac Comisia interdepartamentală a orașului pentru utilizarea fondului locativ, solicitantul primește un extras din protocolul său privind transferul spațiilor în fondul nerezidențial.

Apoi se lucrează direct la reconstrucția imobilului, se semnează toate actele necesare, se înscriu modificările în inventar și în documentația tehnică și se obține un nou certificat de proprietate al spațiilor nerezidențiale.

„Capcanele” procedurii de transfer al locuințelor către fondul nerezidențial

Cea mai mare dificultate în transformarea unui apartament în birou sau magazin este obținerea consimțământului pentru reconstrucția acestuia de la rezidenții casei sau deținătorul soldului (HOA sau cooperativa de locuințe). Deși nu există o astfel de cerință în Codul Locuinței, în multe orașe reglementările municipale pot necesita un astfel de acord.

Pentru a convinge toți vecinii să aprobe transformarea unui apartament în birou sau magazin, proprietarul acestuia trebuie de obicei să cheltuiască mult timp, efort și uneori bani. Și nu este sigur că eforturile lui vor fi încununate cu succes. La urma urmei, dacă camera este planificată, de exemplu, ca o cafenea, care este plină de zgomot constant și mulțime de oameni care se grăbesc prin casă, acest lucru va provoca cu siguranță indignarea rezidenților.

De asemenea, este nevoie de mult timp pentru colectarea documentelor și obținerea tuturor avizelor necesare pentru transferul spațiilor în organele abilitate. Acest proces poate dura luni sau chiar ani. Și de aceea mulți proprietari de apartamente de la primele etaje nu îndrăznesc să le transfere într-un fond nerezidenţial.

Cât costă transferul către un fond nerezidențial

Toate cheltuielile pentru transferul bunurilor imobiliare către fondul nerezidențial pot fi împărțite în trei părți:

Lucrarea de proiectare este cea mai puțin costisitoare parte a traducerii. Costul serviciului organizarea designului, de regulă, nu depășește 10.000 de ruble.
Asistență juridică - obținerea tuturor documentelor, permiselor și aprobărilor necesare, inclusiv permisiunea de transfer de la rezidenții casei. Costul unor astfel de servicii la Moscova începe de la 80.000 de mii de ruble și, în medie, este de câteva sute de mii de ruble.
Construcția unei intrări separate și reamenajarea spațiilor este cea mai scumpă parte. Costul începe de la două sute de mii de ruble și poate ajunge până la un milion de ruble.

În ciuda costurilor substanțiale ale transferului unui apartament către un fond nerezidențial, după finalizarea cu succes a acestei proceduri, proprietarul acestuia nu rămâne în pierdere. Costul unui astfel de imobil după documentare crește în medie cu 40%, așa că nu puteți pierde timpul căutând chiriași, ci pur și simplu îl vindeți, obținând astfel un profit solid.

Alexander Yakunin, rmnt.ru

Pentru locuitorii din mediul urban nu mai este o minune să vezi numeroase magazine, coafor, cabinete și chiar cabinete stomatologice la primele etaje ale blocurilor cu mai multe etaje. Oportunitatea de a schimba statutul unui apartament într-un spațiu comercial deschide noi oportunități pentru antreprenori și oameni de afaceri. Și această opțiune este foarte logică, deoarece achiziția de metri pătrați rezidențiali la parter este mult mai accesibilă decât construirea unei clădiri separate. Modul de transfer al spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale va fi discutat în acest articol. Procedura în sine este destul de simplă în teorie, dar în practică va trebui să treci mult prin autorități.

Se va lua în considerare și chestiunea de interes pentru mulți cetățeni: este posibil să se transfere spații nerezidenţiale în spaţii rezidenţiale. Deși această practică este mult mai puțin comună, posibilitatea există. Dar, mai întâi, vom descrie procesul de înregistrare a locuințelor pentru bunuri imobiliare comerciale și apoi cum să transferăm spațiile nerezidențiale în cele rezidențiale.

Conditii de transfer

Legislația stabilește anumite condiții, la care este posibil să transferați spații nerezidențiale în spații rezidențiale, totuși, această procedură este mult mai simplă decât transferul unui apartament într-un sediu pentru activități comerciale.

Următoarele elemente pentru transferul locuinței în fondul nerezidențial sunt necesare:

Apartamente care nu sunt supuse transferului

Există, de asemenea, o astfel de parte a fondului de locuințe, care în niciun caz nu poate fi emisă ca spații nerezidenţiale:

Dacă apartamentul este situat într-o clădire recunoscută ca patrimoniu cultural sau istoric.
Dacă astfel de comunicații precum apă, canalizare, electricitate și alte rețele nu sunt conectate la clădire.
Locuințe aparținând direcțiilor pentru situații de urgență și sediului de apărare civilă.

Trebuie să reînregistrez statutul apartamentului?

Există, de asemenea, lacune în legislație, cum ar fi articolul 17 din Codul Locuinței al Federației Ruse, care prevede că un apartament poate fi folosit pentru nevoile activității antreprenoriale fără a fi transferat la statut. spații nerezidențiale, dacă o astfel de utilizare nu interferează cu persoanele înregistrate și cu domiciliul în ea și vecinii. Dar, în același timp, antreprenorul trebuie să aibă personal permis de ședere și înregistrare la această adresă.

Etapele reînregistrării

Deci, cum se transformă spațiile rezidențiale în nerezidențiale? În primul rând, trebuie îndeplinite toate condițiile de mai sus. Trebuie spus imediat că, conform legii, atât proprietarul apartamentului, cât și notarul său autorizat se pot ocupa de reînregistrarea documentelor. Întregul proces poate fi împărțit condiționat în trei etape: colectarea documentelor, determinarea costului și plata traducerii, înregistrarea.

Documente de la BTI

Pachetul de documentație care trebuie furnizat comisiei interdepartamentale din DUI trebuie să conțină următoarele documente:

1. Explicație cu plan de etaj. Dacă nu sunt la îndemână, atunci trebuie să le obțineți la ITO. În acest caz, trebuie mai întâi să obțineți o împuternicire de la Departament. Astfel, primul lucru de făcut este să mergeți la Departament, să scrieți o cerere după model și să depuneți următoarele documente:

pașaportul proprietarului sau împuternicirea unei persoane care acționează în interesele sale;
certificat care confirmă dreptul la locuință;
așa-numitul acord de temei, potrivit căruia localul a devenit proprietate.

2. Pașaportul sediului și plan tehnic. Trebuie avut în vedere aici că, dacă aceste acte au fost primite cu mai mult de trei ani în urmă, atunci trebuie duse din nou la ITO.

Documente de la SES și supravegherea incendiilor

BTI nu este singura organizație care va trebui vizitată, deoarece este imposibil să transferați spații rezidențiale în spații nerezidențiale fără evaluarea unui expert.

Deci, veți avea nevoie de documentație privind conformitatea la incendiu a sediului, care este emisă de departamentul de pompieri. Pentru a obține unul, trebuie să contactați Oficiul de Supraveghere a Incendiilor de Stat și să scrieți acolo o cerere conform unui anumit model. După aceea, se va stabili o dată la care va veni un expert pentru evaluare. Siguranța privind incendiileși emiterea unei concluzii.

De asemenea, va fi necesar un protocol privind respectarea standardelor de supraveghere sanitară și epidemiologică. Acest document este emis în SES raional la cerere și după plecarea expertului.

Permisiunea vecinului

Poate cel mai dificil lucru la colectarea documentelor poate fi colectarea acordurilor scrise de la proprietarii apartamentelor învecinate. Nu mulți oameni își doresc, de exemplu, să aibă un magazin în imediata apropiere și un flux constant de oameni sub ferestre. Pentru a nu vâna separat pentru fiecare dintre proprietari, cu ajutorul societății de administrare, puteți convoca o ședință extraordinară, la care puteți strânge semnăturile necesare. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că legitimitatea întâlnirii, care va permite să nu se țină cont de opinia celor care nu sunt de acord în viitor, se va realiza doar dacă sunt prezenți mai mult de 50% dintre proprietari. la adunare.

La ședință trebuie votat, iar dacă 2/3 din cei prezenți dau un răspuns pozitiv, atunci problema transferului poate fi considerată închisă. În același timp, trebuie amintit că, după vot, este necesar să se întocmească un protocol de vot, conform căruia ulterior să fie eliberat un certificat corespunzător. Deoarece este imposibil să transferați spații rezidențiale în spații nerezidențiale fără acest document, va trebui să găsiți limbaj reciproc cu vecinii. De asemenea, ar trebui să pregătiți dinainte argumente serioase care să-i convingă să-și dea votul în favoarea traducerii.

Documente de la societatea de administrare

Pe lângă faptul că trebuie să contactați societatea de administrare pentru a convoca o ședință extraordinară, va trebui să luați un raport tehnic privind starea clădirii, un extras din cartea casei de la această organizație. Pentru a face acest lucru, va trebui să scrieți cererile corespunzătoare și să furnizați angajaților companiei un pașaport, documente pentru un apartament, o împuternicire (pentru o persoană notarială care reprezintă interese).

Pentru ca Departamentul de Administrare a Proprietății să aprobe reînregistrarea, trebuie să comandați un plan de transformare a locuinței într-un magazin, coafor sau birou, în funcție de scopul sediului, de la firma de proiectare. Acesta este, de asemenea, un document obligatoriu, deoarece nu va fi posibil să transferați o clădire rezidențială în spații nerezidențiale sau să schimbați statutul unui apartament fără acesta.

Cerere către Departamentul de Administrare a Proprietății

După colectarea tuturor documentelor necesare, puteți merge la Departament pentru a aplica. În acest caz, toți proprietarii apartamentului sau o persoană autorizată ar trebui să se prezinte cu împuterniciri de la fiecare dintre proprietarii apartamentului cu pașapoarte, titluri și lista de documente de mai sus. În cerere, va fi necesar să indicați motivul deciziei dumneavoastră de a schimba statutul spațiilor rezidențiale.

Determinarea costului unei traduceri

Cât costă transformarea unei proprietăți rezidențiale într-una nerezidențială? Pretul de reinscriere nu este fix, pentru fiecare camera se stabileste individual. Ce este această evaluare? De fapt, aceasta este diferența de preț dintre un apartament rezidențial și un spatiu nerezidențial, echivalent ca suprafață și alte caracteristici, deoarece se știe că imobilul comercial are un cost ridicat. Transferarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale nu este deloc o plăcere ieftină, așa că decizia trebuie echilibrată. Procesul-verbal de cost se va înmâna după plata chitanței cu valoarea diferenței de cost între apartament și imobilul nerezidențial.

Înregistrarea spațiilor nerezidențiale

După ce Departamentul a primit permisiunea de transfer, puteți merge cu întregul pachet de documente la Camera Înregistrării pentru a obține o adeverință pentru spații nerezidențiale. După ce lucrările sunt acceptate spre examinare, se va emite o chitanță în care se indică data la care va fi posibilă ridicarea documentelor. Valoarea taxei de stat pentru acest serviciu este de 1000 de ruble.

Transferul spațiilor nerezidențiale în locuințe

Cum să transferați spațiile nerezidenţiale în cele rezidenţiale și ce documente trebuie să colectaţi pentru aceasta? Procesul este similar cu procedura descrisă mai sus, doar prețul va fi mult mai mic, deoarece nu va trebui să plătiți diferența de valoare de piață a proprietății. Cât costă astăzi să transformi spațiile nerezidențiale în rezidențiale? Plata procedurii constă numai în plata taxelor de stat pentru serviciile organizațiilor.

În Rusia, există o nevoie din ce în ce mai mare de a atribui un nou statut rezidențial proprietății dvs. Acestea sunt în principal cabane comerciale, de depozit sau de vară. Acest proces este posibil dacă sunt îndeplinite următoarele cerințe:

O singură persoană ar trebui să dețină dreptul proprietarului, fără grevarea drepturilor de către terți (de exemplu, un contract de ipotecă valabil, chirie etc.).
Spațiile trebuie să îndeplinească standardele pentru spațiile rezidențiale.

Daca din orice motiv imobilul prezinta neconcordante, acestea trebuie eliminate si abia apoi se trece la executarea actelor. În articol, vom lua în considerare 5 etape principale pe drumul către obiectivul prețuit.

Cum se transformă spațiile nerezidențiale în rezidențiale - proiect

În conformitate cu cerințele prevăzute în Codul Locuinței al Federației Ruse, o unitate rezidențială trebuie:

Aveți deschideri pentru ferestre și uși - să fie izolate.
Potrivit pentru rezidență permanentă - au pereți solidi, o fundație solidă (pentru căsuțele de vară), electricitate, încălzire, alimentare cu apă și canalizare.
Respectați standardele de igienă, incendiu și tehnice.

Dacă este necesară reamenajarea sau reorganizarea majoră pentru a respecta aceste cerințe, un proiect trebuie pregătit în prealabil. Documentul poate fi creat independent, dar este mai bine să contactați specialistul corespunzător pentru execuția lucrării. Dacă, în timpul lucrărilor, se preconizează afectarea proprietății comune (de exemplu, instalarea intrării proprii într-un bloc de locuințe), pe lângă proiect, trebuie să atașați aprobarea unanimă a tuturor rezidenților sub forma unui protocol întocmit. la adunarea generală a articolului 40 partea 2 din LC RF

Cum se transformă spațiile nerezidențiale în rezidențiale - documente

Procesul de reemitere se încheie cu primirea de noi documente în Rosreestr. La documentele de confirmare din dreapta, trebuie să atașați un act cu încheierea comisiei privind atribuirea unui nou statut. Pentru a-l obține, trebuie să contactați organismul administrativ autorizat. De regulă, aceste probleme sunt tratate de Departamentul Proprietății Orașului sau de MFC. Pentru a vă revizui obiectul, trebuie să pregătiți următoarea documentație:

Cerere pentru transferul proprietății nerezidențiale în locuințe.
Original și copie a pașaportului titularului drepturilor de autor.
Dreptul de a confirma documentele de proprietate - certificatul original sau o copie certificată de un notar.
Dacă este planificată o reamenajare, trebuie depus un proiect pregătit.
Incheierea inspectiei de la inspectorii SES, servicii locative si securitate la incendiu.
Dacă proprietarul este copil minor, veți avea nevoie de permisiunea autorităților tutelare, un certificat de naștere și un certificat de înregistrare.

În funcție de legile locale, pot fi necesare informații suplimentare - plan de etaj sub formă de grafic - diagrame cu exacte specificație tehnică, un extras din acele pașapoarte, un extras din USRN.

Cum se transferă spații nerezidențiale în locuințe - livrarea documentelor

După depunerea documentelor la organismul autorizat, ar trebui să vi se elibereze o chitanță cu o listă a documentelor acceptate. Potrivit legii, timpul de așteptare pentru decizia definitivă nu trebuie să depășească 45 de zile calendaristice. La contactarea MFC, perioada poate crește cu 7-10 zile lucrătoare.

După ședința comisiei de locuințe, solicitantul trebuie să fie invitat să primească actul prin notificare înregistrată, sau prin apel. Dacă sunteți refuzat, nu ezitați să mergeți în instanță. Puteți depune o acțiune în judecată în cel mult trei luni de la data primirii unui răspuns negativ.

Cum se transferă spații nerezidențiale în locuințe - obținerea unui act

Atunci când transferul este convenit, proprietarul trebuie să repare localul, conform proiectului depus. După aceea, trebuie să contactați ITO și să invitați comitetul de selecție să efectueze o examinare programată. În termen de 10 zile, angajații trebuie să pregătească un nou act, care va fi o confirmare că toate lucrările au fost finalizate și că locuința este pregătită pentru dobândirea statutului rezidențial.

Cum se transferă spații nerezidențiale în locuințe - obținerea de noi documente

Odată cu actul primit, trebuie să contactați din nou ITO și să eliberați un nou pașaport tehnic și un plan al casei. Procedura de transfer se încheie cu primirea unui certificat cu statutul rezidențial atribuit la MFC sau Rosreestr.

Ultima actualizare februarie 2019

Primul lucru de care ar trebui să fii conștient este locuințele nu pot fi utilizate pentru activități comerciale. Dacă decideți să organizați o afacere mică și să utilizați zona spațiului de locuit care vă aparține ca rampă de lansare, atunci trebuie să eliminați obiectul din fondul de locuințe, adică să îl faceți oficial non- Rezidențial.

Unde să încep?

În primul rând, pregătiți documentele pentru reînregistrarea sediului:

documente de titlu (certificate, contracte, hotărâri judecătorești). Solicitați copiile lor certificate de un notar.
certificat de inregistrare. Este emis de BTI.
planul tuturor etajelor casei. Puteți obține planul și de la BTI.
proiect de reconstrucție. Acesta va fi necesar dacă este necesară o reorganizare sau o reamenajare ulterioară pentru utilizarea spațiilor nerezidențiale. Este mai bine să încredințați pregătirea proiectului unei organizații care are licență pentru activități de proiectare (și este membru al SRO al designerilor).
dacă există mai mulți proprietari ai apartamentului, atunci este necesar acordul notarial al tuturor celorlalți proprietari pentru a transfera apartamentul în imobile comerciale și atribuirea acestei proceduri unuia dintre proprietari.
o procură de la proprietar, dacă o altă persoană prin împuternicire se va ocupa de transfer.
dacă apartamentul nu aparține unui cetățean, ci unei persoane juridice, atunci sunt necesare actele constitutive ale acestuia (copiile trebuie autentificate).

Să distingem condiționat trei etape ale procedurii de reemitere

ETAPA 1

Având în mână pachetul de bază de documente, ar trebui să depuneți documentele la administrație sau la centrul multifuncțional. Trimiteți o cerere (formularul vă va fi furnizat pe loc) și atașați documentele enumerate mai sus. Solicitarea de documente suplimentare în această etapă este ilegală.

În termen de o lună și jumătate, la cerere, se va lua decizia de a transfera locuința sau de a refuza transferul (vom lua în considerare posibilele motive pentru un răspuns negativ mai jos). Având în mână o decizie privind transferul, sediul poate fi folosit ca nerezidențial, dar numai dacă nu este nevoie de reorganizare sau reamenajare.

Când se transformă un spațiu rezidențial într-unul nerezidențial, există o serie de caracteristici:

Locatie de locuinta la primul etaj. Este permisă reînregistrarea apartamentelor situate la etajul al doilea sau al treilea, cu condiția ca numai spațiile nerezidențiale să fie situate direct sub acest spațiu de locuit. Deci, s-ar putea să vă plasați biroul la etajul doi al casei dacă există un magazin alimentar la primul etaj.
Este imposibil să transferați către nerezidențial doar o parte sau o cotă apartament rezidential. De exemplu, nu puteți schimba starea uneia dintre camerele din apartament.
Necesită intrare separată, sau capacitatea tehnică de a face acces independent în viitor. De exemplu, prezența ferestrelor în apartamentul cu vedere la curte vă permite să echipați intrarea din curte. Dacă camera este mai mare de 100 m2, atunci trebuie să existe o ieșire de urgență.
Arestările și alte sarcini nu ar trebui impuse în incintă. Așadar, dacă decideți să retrageți din fondul locativ apartamentul pe care l-ați achiziționat cu ipotecă, nu veți avea voie să faceți acest lucru, deoarece apartamentul va face obiectul garanției în bancă. Va trebui să vă amânați planurile până când ipoteca este complet achitată și ipoteca asupra apartamentului este reziliată.
Casa nu este de urgență, nu necesită reparații majore, reconstrucție sau demolare. Este mai dificil să reînregistrezi o cameră într-o clădire care are valoare culturală și istorică. Va fi necesară obținerea avizului Comitetului pentru Protecția Monumentelor Culturale și Istorice.
Va fi necesar să scrieți în prealabil toți chiriașii din această cameră. Aici pot apărea unele dificultăți, de exemplu, obținerea aprobării unui extras de la autoritățile tutelare și tutelare atunci când un minor este coproprietar al apartamentului.
Prezența reamenajării ilegale în apartament. Va fi necesar să aveți grijă de designul său în avans.

În plus, pot apărea probleme la transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale în cazul:

Dacă casa în care se transferă sediul este obiect al patrimoniului cultural și istoric.
Dacă locuinta este inregistrata la sediul pentru aparare civila si situatii de urgenta. În acest caz, costul obiectului va crește în timpul verificării de către expert.
Dacă camera neconectat la utilitățile principale.
Scopul prevăzut al spațiilor nerezidențiale planificate nu respectă standardele de zonare permise (restricții în zonele rezidențiale conform legislației urbanistice).

Decizia privind transferul locuințelor se ia de o comisie interdepartamentală special creată pentru fiecare municipiu. Pentru a lua o decizie cu privire la cerere, comisia poate trimite cereri interdepartamentale către: Serviciul Federal de Migrație, departamentul de locuințe, Rosreestr, Rospotrebnadzor, Supravegherea incendiilor etc. Decizia nu va fi luată până când nu se primește un răspuns de la aceste organizații. Prin urmare, pentru a economisi timp, precum și pentru a evita refuzul din cauza oricărei greșeli, se recomandă depunerea documentelor suplimentare împreună cu pachetul principal de documente:

Încheierea Ministerului Situațiilor de Urgență privind conformitatea apartamentuluiregulamentele de incendiu.
Concluzia Rosportebnadzor privind conformitatea sediului cu standardele sanitare și epidemiologice.
Ajutor de la departamentul de locuințe (firma de administrare) la numirea altor apartamente adiacente situate pe același palier cu al dumneavoastră.
Concluzie tehnică că casa nu este în paragină (luată și de la departamentul de locuințe, HOA, organizație de management).
Un extras din hotărârea adunării generale a proprietarilor imobilului că nu sunt împotriva transferului apartamentului în spații nerezidențiale.
Informații despre persoanele înregistrate ().
Încheierea autorității pentru protecția monumentelor de arhitectură, istorice și culturale asupra posibilității de reamenajare a siturilor de patrimoniu cultural.

De ce ați primit un refuz de a transfera sediul într-un spațiu nerezidențial?

Principalele motive de refuz sunt:

furnizarea nu a tuturor documentelor cerute de lege
proiectul de reamenajare este contrar legii, precum și standardelor de construcție, sanitare, de incendiu, de mediu și altele
nu există consimțământul tuturor locuitorilor casei sau transferul nu a fost aprobat de adunarea generală a proprietarilor casei
incinta nu indeplineste criteriile de atribuire a statutului de nerezidential

Consimțământul vecinilor și proprietarilor

Să ne oprim mai în detaliu asupra punctului de a obține aprobarea de la vecini, deoarece de multe ori incapacitatea de a obține acordul proprietarilor de case pentru o lungă perioadă de timp încetinește întregul proces sau chiar face sarcina imposibilă.

În art. 23 din Codul locuinței al Federației Ruse indică motivele refuzului de a elibera un permis. Iar lipsa consimțământului chiriașilor casei (proprietari de apartamente) nu se aplică unor astfel de motive. Este important să înțelegeți că acordul proprietarilor de case nu este întotdeauna necesar.

Cu toate acestea, lipsa acordului proprietarilor este unul dintre cele mai frecvente motive pentru care autoritățile nu permit reînregistrarea unei locuințe. De ce se întâmplă asta?

Apartament

Când în bloc reconstrucția este planificată, se organizează neapărat o adunare generală a proprietarilor. Deciziile se iau cu majoritate de voturi sau în unanimitate. Dacă modificările aduse aspectului sau designului se referă la proprietatea comună, de exemplu, dacă, ca urmare a reconstrucției, o parte a scării sau a subsolului este adăugată la sediu, va fi necesar decizie unanimă. Dacă proprietatea comună nu se modifică, este suficientă o majoritate obișnuită a proprietarilor într-un bloc de locuințe.

Procedura de obținere a acordului proprietarilor unui bloc de locuințe este următoarea:

Este necesar să se solicite în scris departamentului de locuințe (HOA, societate de administrare) cu chestiunea de a organiza un vot cu privire la transferul unui apartament la imobiliare comercială.
Votarea are loc la următoarea adunare generală cu includerea problemei solicitate pe ordinea de zi, iar dacă o astfel de adunare nu are loc în curând, se inițiază o adunare generală extraordinară.
Adunarea este autorizată să ia decizii dacă există 50% din numărul total de proprietari (cvorum).

Toate problemele procedurale sunt tratate de Departamentul Locuințe. Proprietarul interesat primește un extras din hotărârea adunării generale a proprietarilor casei.

Chiar dacă proprietarii și-au dat acordul, este indicat să obțineți consimțământul personal, ocolind toți vecinii (cel puțin intrările din jur), vorbind cu toată lumea, convingându-i că acest lucru nu va interfera cu ei. Dacă printre proprietari există un adversar înflăcărat, este indicat să rezolvi acest conflict înainte de a contacta Biroul Rosestra. Dacă un astfel de adversar depune o plângere, transferul va fi refuzat. În astfel de cazuri, este mai indicat să găsești un compromis cu un astfel de proprietar, să-i oferim orice compensație.

Teren sub bloc de locuit

Problemele legate de utilizarea unui teren sub o clădire rezidențială sunt rezolvate în mod similar.

Dacă terenul este deținut de chiriași, atunci consimțământul este necesar numai din partea rezidenților, deoarece o parte a terenului (situat sub scări pentru o intrare/ieșire separată) va fi folosită numai de proprietarul spațiilor nerezidențiale, adică proprietatea comună a locuitorii vor scădea.
Daca terenul de sub casa apartine municipiului consimțământul trebuie obținut de la autoritatea locală.

Nu sunteți de acord cu respingerea? Încearcă să o duci în instanță

Practica instanțelor în astfel de cazuri este interesantă.

Exemplul 1:

Un cetățean a depus o cerere la administrația districtuală a orașului Novorossiysk documente necesare despre transferul apartamentului său într-un fond nerezidenţial. Șeful orașului Novorossiysk a emis o rezoluție privind transferul, precum și necesitatea de a efectua lucrări la proiect. Era planificat deschiderea unui magazin de fotografii în incinta reamenajată. Potrivit proiectului de reconstrucție, s-a impus dezasamblarea unei părți din structurile neportante din interiorul apartamentului, să se facă o intrare separată în locul ferestrei, ceea ce ar presupune o schimbare a modului de utilizare a zonei de sub casă.

Chiriașii nemulțumiți au mers în justiție, opunându-se transferului apartamentului cetățeanului și împotriva reconstrucției spațiilor. În exemplul de mai sus, instanța i-a refuzat pe chiriașii casei.

Curtea Supremă a Rusiei (Decizia din 13 ianuarie 2010 nr. 80-B09-26) a exprimat următoarea poziție:

nu este necesar să se obțină acordul tuturor proprietarilor pentru transfer. Este necesar dacă, ca urmare a modificării amenajării sau a altor modificări structurale, o parte din proprietatea comună va fi atașată locuinței.
instanța a reținut că parcela de sub casă trebuie formată și trecută în registrul cadastral. În aceste condiții, site-ul va fi tratat ca proprietate comună.

O poziție similară a fost exprimată de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse (Decizia Nr. VAS-6892/11 din 06.10.2011, Nr. VAS-6266/10 din 31.05.2010, Nr. VAS-7494/13 din data de 18.06.2013).

Exemplul 2:

Cetățeanul a decis să deschidă un magazin video la primul etaj al unei clădiri rezidențiale cu cinci etaje. În loc de fereastră va fi dotată o intrare separată cu un mic vestibul și o verandă. Întrucât vestibulul și pridvorul vor ocupa o parte a terenului, care este proprietatea comună a proprietarilor, cetățeanul va trebui mai întâi să organizeze o adunare generală și să obțină acordul tuturor proprietarilor spațiilor.

ETAPA 2

O decizie pozitivă a comisiei interdepartamentale se formalizează printr-o hotărâre a administrației locale. Proprietarului i se trimite o notificare privind permisiunea de a transfera apartamentul (cladirea rezidentiala) in spatii nerezidentiale. În acest caz, apar două situații:

când este necesară remodelarea
nu este nevoie de remodelare

În cazul în care reamenajarea este obligatorie, pot exista astfel de situații pentru transferul unui apartament într-un spațiu nerezidențial:

Reconstrucție necesară cu autorizație specială
reamenajarea nu necesită permisiunea de reconstrucție (de obicei, aceasta se aplică clădirilor rezidențiale private în care finalizarea scărilor individuale, construcția de ieșiri de urgență etc.)

În orice caz, astfel de informații sunt indicate în anunț și proprietarul va ști cum să procedeze.

Atunci când se schimbă statutul unei locuințe, se efectuează lucrări de reconstrucție, reconstrucție, este necesar să se ia în considerare:

constructii - coordonare cu Agentia de Arhitectura si Urbanism
stingere a incendiilor- cu Serviciul de Pompieri de Stat
sanitare - cu Serviciul Sanitar si Epidemiologic
reglementările de mediu- de la Comitetul de Stat protectia mediului
respectă drepturile vecinilor

Exemplu: Nu veți putea amplasa o baie sau spălătorie, o toaletă publică sau curățătorie chimică într-o clădire rezidențială (este permisă doar amplasarea unui punct de recepție), precum și o serie de alte obiecte enumerate în SNIP-uri.

Va trebui să vă coordonați acțiunile cu Agenția pentru Arhitectură și Urbanism, Serviciul de Stat de Pompieri, Serviciul Sanitar și Epidemiologic și alte autorități de reglementare.

După ce ați efectuat toată munca la proiect, invitați comitetul de acceptare creat de autoritățile locale. Ea va accepta lucrarea și va întocmi un act. Cu acest document, puteți utiliza deja locația ca nerezidențială.

În plus, în funcție de caz individual, va fi necesară coordonarea cu alte autorități. Necesitatea acestui lucru trebuie notificată proiectantului, care efectuează aceste aprobări cu:

comitetul de îmbunătățire a comunității
managementul grădinăritului peisagistic (economia verde)
politia Rutiera
serviciu de instalații subterane
întreprinderi și instituții de comunicații, organizații de alimentare cu energie etc.

ETAPA 3

Punctul final al întregii proceduri de reînregistrare va fi înregistrarea dreptului la spații nerezidențiale în Oficiul Rosreestr.

Pentru aceasta Următoarele trebuie transmise la Rosreestr:

pașaportul proprietarului și fotocopia acestuia. Dacă proprietarul este o persoană juridică, atunci documentele constitutive cu copiile acestora.
procura legalizată și copia acesteia (dacă există).
certificatul de proprietate asupra localului și contractul în baza căruia a luat naștere proprietatea.
actul comisiei de acceptare și copia acestuia.
pașaport cadastral al localului.
chitanță plătită (taxa de stat).

Totodată, comisia de recepție transmite în mod independent certificatul de recepție la camera cadastrală, unde se fac modificările corespunzătoare în cadastrul de stat.

După cum vedem, reînregistrarea unei clădiri rezidențiale într-una nerezidențială este o sarcină simplă, dar minuțioasă. Toate evenimentele pot dura de la câteva luni până la un an.

Referinţă: Locuința în scop social, care este în proprietate municipală sau de stat, nu este supusă transferului de către chiriași. Prin activitate comercială se înțelege organizarea producției, comerțului, prestării de servicii etc., dar potrivit art. 17 din LCD-ul Federației Ruse un apartament rezidențial, o casă poate fi folosită pentru a organiza un birou, un loc pentru depozitarea documentației contabile.

Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, nu ezitați să le întrebați în comentarii. Vă vom răspunde cu siguranță la toate întrebările în câteva zile. Cu toate acestea, citiți cu atenție toate întrebările și răspunsurile la articol, dacă o întrebare similară are un răspuns detaliat, atunci întrebarea dvs. nu va fi publicată.