Pronájem prostor do 10 mv přízemí. Nebytové prostory v novostavbách a bytových domech

Datum představení 2003-07-01

ÚVODNÍ SLOVO

2. PŘEDSTAVENO Moskevským výborem pro architekturu, MNIITEP.

3. PŘIPRAVENO ke schválení a zveřejnění Úřadem pro pokročilý design, předpisy a koordinaci projekční práce Moskevský architektonický výbor.

4. SCHVÁLENO Ministerstvem spotřebitelského trhu a služeb, Odborem pro podporu a rozvoj drobného podnikání, Odborem bydlení a bytové politiky, Státní hasičskou službou Moskvy Ministerstva pro mimořádné situace Ruska, Ústřední státní hygienou a epidemiologická služba Moskvy, Moskevská státní odbornost.

5. PŘIJATÉ A ZAVEDENÉ od 01.07.2003 nařízením vlády Moskvy č. 449-PP.

NAVRŽENO POPRVÉ

3. OBECNÁ USTANOVENÍ

3. OBECNÁ USTANOVENÍ

1. Doplňte odstavec 3.2 o nový odstavec takto:

„První patra v bytových domech (kromě rodinných a panelových bytových domů) by měla být zpravidla zřízena jako nebytová pro umístění sociálních a veřejných služeb, drobné provozovny (s přihlédnutím k Příloze 5 vyhl. MGSN 3.01-01), parkovací domy uzavřený typ(s přihlédnutím k požadavkům MGSN 5.01-94 *) atd.

V prvních patrech je povoleno umístit (s přihlédnutím k požadavkům oddílu 4 MGSN 3.01-01): specializované byty pro osoby se zdravotním postižením a seniory; bytů v bytových domech umístěných v vnitročtvrťové zástavbě.

SANITÁRNÍ A HYGIENICKÉ POŽADAVKY

2. Bod 3.8

"Doba slunečního záření v bytech a rodinných obytných domech by měla být brána v souladu se SanPiN 2.1.2.1002-00."

3. První odstavec článku 3.9 zní takto:

„Přirozené osvětlení by mělo mít obytné místnosti, kuchyně, vstupní vestibuly budov, schodiště a společné chodby v obytných domech chodbového typu a dalších prostorách v souladu s tabulkou 1 MGSN 2.06-99, jakož i veřejné prostory v ubytovnách, ve specializovaném bytě bytové domy pro seniory a rodiny se zdravotním postižením.

4. První odstavec článku 3.19 zní takto:

„Při projektování, výstavbě a rekonstrukcích obytných budov by průměrná roční ekvivalentní rovnovážná objemová aktivita radonu a thoria ve vnitřním ovzduší EEVA + 4,6 EEVA neměla překročit 100 Bq/m a efektivní dávkový příkon gama záření – dávkový příkon v otevřené plochy o více než 0,2 µSv/h."

POŽADAVKY NA POŽÁRNY

5. Odstavec 3.26 zní takto:

"Šířka a sklon rampových pochodů by měly být brány v souladu s SNiP 35-01-2001."

NEBYTOVÉ PODLAHY (POKOJE)

6. Odstavec 3.50 zní takto:

„Urbánní a technologické požadavky na zadání návrhu určují přítomnost podzemního podlaží a počet nebytových nadzemních podlaží vestavěných a vestavěných bytových domů (včetně rekonstruovaných nebo modernizovaných) veřejných institucí.

Seznam veřejných institucí a jejich umístění v obytných budovách by měl být proveden v souladu s přílohou 5.

Veřejné instituce (kromě těch, které se nacházejí v bytových a panelových domech) by měly být odděleny od obytné části požárními příčkami 1. typu a požárními stropy 2. typu bez otvorů v objektech I. a II. odolnost (v ostatních případech - 3. typu) za dodržení normativních parametrů ovzduší prostředí, hluku a vibrací v obytné části. Tyto instituce (kromě těch, které jsou uvedeny v článku 3.53) musí mít vchody a nouzové východy izolované od obytné části budovy a musí mít k dispozici odhadovaný počet parkovacích míst pro zaměstnance a návštěvníky na parkovištích.

V přízemí je podle zadání návrhu povoleno navrhnout prostory pro práci s obyvatelstvem a prostory pro hlídání dětí (bydlících v tomto domě) o rozloze nejvýše 50 m 2 s vstup do něj z vnější chodby.

V rámci vestavěných (vestavěných) zdravotnických zařízení v bytovém domě je povoleno umísťovat RTG stomatologické sály (za předpokladu, že jsou v nich splněny požadavky NRB-99) se stomatologickými RTG přístroji. pracující s vysoce citlivými obrazovými snímači (bez fotolaboratoří) a stomatologickými strojky s digitálním zpracováním obrazu s pracovní zátěží do 40 mA min./týden."

7. Odstavec 3.51 zní takto:

„V chatové zástavbě je v souladu s urbanistickými předpisy s přihlédnutím k potřebám zařízení denní a periodické údržby podle MGSN 1.01-99 povoleno navrhovat následující nebytové prostory vestavěné (vestavěné vestavby). ) v prvním, suterénu a suterénu rodinných a panelových obytných domů, jakož i těch, které jsou k němu připojeny:

lékárnické kiosky; prodejny do 150 m prodejní plochy podle názvosloví přílohy č. 5; stravovací zařízení s nejvýše 20 místy;

podniky spotřebitelských služeb ne více než 100 m2 celkové plochy;

kluby a sály počítačových her ne více než 100 m; výstavní síně; tvůrčí dílny (umělci, architekti a sochaři, restaurování) a lidová řemesla, s přihlédnutím k bodu 3.56 - ne více než 80 m; muzejní byty; haly pro sport, aerobik, choreografii, rytmickou gymnastiku, cvičební terapii, zápas a zápasnické prvky ne více než 108 m; squash do 65 m; kulečníková místnost ne více než 2 stoly; místnosti pro stolní tenis, dámu a šachy ne více než 72 m2;

projekční a průzkumné a projekční kanceláře, právní poradny, notářské a advokátní kanceláře do 10 zaměstnanců.

Umístění v podzemním podlaží uvedených prostor je povoleno s výhradou požadavků bodu 3.52 a dodatku 5.

V přízemí jednobytového a blokovaného obytného domu je povoleno umísťovat malé předškolní ústavy a vycházkové skupiny nejvýše 2 skupin, denní služby krátkodobé péče a nepřetržitého dozoru, přičemž zajištění izolovaných hřišť požadované kapacity.

8. Odstavec 3.53 zní takto:

„V posledním (včetně podkroví) bytových domů s výškou horního podlaží 75,0 m včetně je povoleno navrhovat dílny pro umělce a architekty, přičemž přístup na schodiště obytné části objektu by měl být zajištěn vestibul s protipožárními dveřmi a v ostatních případech v souladu s článkem 1.38* SNiP 2.08.01-89 *.

V rámci bytů je povoleno navrhnout další prostory - muzejní byty.

Smazat poznámku.

9. První odstavec článku 3.56 zní takto:

„V bytových domech (včetně bytových domů a panelových domů) není dovoleno umísťovat vestavby a vestavby: specializované prodejny chemického a jiného zboží proti hmyzu, jejichž provoz může vést ke znečištění území a ovzduší obytných budov; obchody a jiné prostory, kde se vyskytují výbušné a hořlavé látky a materiály (hořlavé a hořlavé kapaliny v aerosolových obalech), jakož i pevné hořlavé materiály; obchody s kobercovými výrobky, autodíly, pneumatikami a motorové oleje; specializované prodejny ryb; obchody s režimem provozu po 23:00; ve kterých se používají hořlavé látky (kromě kadeřnictví a hodinářských opraváren o celkové ploše do 300 m2); koupele a sauny (kromě jednotlivých saun v bytech a rodinných domech); kasina; diskotéky; taneční kluby a studia; divadla; stravovací a volnočasové podniky s více než 50 místy o celkové ploše více než 250 m s režimem provozu po 23:00 a s hudebním doprovodem - restaurace, bary, kavárny, jídelny, snack bary, ale i kluby; prádelny a čistírny (kromě sběrných míst a samoobslužných prádelen s kapacitou do 75 kg za směnu); automatické telefonní ústředny určené pro telefonní instalaci obytných budov o celkové ploše větší než 100 m; veřejné toalety; pohřební ústavy; sklady velkoobchodu (nebo malého velkoobchodu); výrobní prostory (kromě dílen restaurátorských a lidových řemesel, prostor pro práci zdravotně postižených a seniorů, umístěných ve specializovaných bytových domech, včetně míst pro výdej práce v domácnosti, dílny pro montážní, instalační a dekorativní práce); zubní laboratoře, klinické diagnostické a bakteriologické laboratoře; nemocnice, včetně ambulancí, denní stacionáře a nemocnice soukromých klinik, ambulance všech typů; ambulance bez nemocnic všech typů, traumacentra, ambulance a pohotovostní lékařské rozvodny; dermatovenerologické, psychiatrické, infekční a ftiziatrické místnosti pro lékařské schůzky; oddělení (místnosti) magnetické rezonance; rentgenové místnosti v přilehlých obytných prostorách a pod nimi, jakož i místnosti s lékařskými nebo diagnostickými přístroji a instalacemi, které jsou zdrojem ionizujícího záření.

10. První odstavec článku 3.60 zní takto:

„Výšku prostor veřejných institucí, vestavěných, připojených a vestavěných do obytných budov, je dovoleno brát rovna výšce obytných prostor (včetně umístění v malých provozovnách vestavěných do rekonstruovaných obytných budov - s výškou prostory alespoň 2,5 m), s výjimkou místností, ve kterých musí být výška zvýšena v souladu s technologickými požadavky, s přihlédnutím k SNiP 2.08.02-89 *."

4. POŽADAVKY NA HLAVNÍ PRVKY BYTOVÝCH DOMŮ

DOPLŇUJÍCÍ POŽADAVKY NA BYTY
PRO POSTIŽENÉ A STARŠÍ

11. Odstavec 4.15 zní takto:

„Specializované bytové domy pro seniory a pro rodiny s handicapovanými osobami, které jsou schopné samostatného pohybu bez technických prostředků (ne vozíčkáře), by měly být navrženy maximálně do 9 nadzemních podlaží, pro rodiny s vozíčkáři – maximálně do 5 pater.

Je povoleno navrhovat specializované skupiny bytů (nebo samostatné byty) pro rodiny se zdravotním postižením (ne vozíčkáře) nejvýše do 9. patra, pro rodiny s vozíčkáři - nejvýše do 5. patra.

V přízemí bytových domů je povoleno navrhovat specializované skupiny bytů (nebo samostatné byty) pro vozíčkáře a seniory, včetně bez vstupního zařízení z místní části, se vstupem do bytů přes vestibul obytného domu. budova s ​​výtahem (nebo rampou) na rozdílech úrovní.
číst následovně:

„V rekonstruovaných nebo modernizovaných obytných domech by měly být specializované byty pro rodiny s postiženými lidmi a seniory navrženy v souladu s odstavci 4.15-4.22 MGSN 3.01-01, SNiP 35-01-2001 a SP 35-102-2001.

Byty pro vozíčkáře by přitom měly být zpravidla navrženy v přízemí se vstupem z přilehlého pozemku. Je povoleno umístit tyto byty nad prvním patrem s přihlédnutím k požadavkům bodu 4.15 MGSN 3.01-01 a zařízení v domech ramp u vchodů, výtahů z úrovně podlahy prvního patra, jakož i výtahy za přítomnosti rozdílů úrovní při přiblížení k výtahu.

14. Poslední odstavec odstavce 4.24 zní takto:

"Prostor pro pobyt vozíčkáře by měl být zpravidla situován maximálně do 1.NP. Při umístění prostor pro pobyt vozíčkáře nad 1.NP by měla být zajištěna jejich bezbariérovost s možností realizace výtahů, s přihlédnutím k požadavkům SNiP 35-01-2001 nebo výtahů pohybujících se svisle nahoru nebo podél schodiště, s přihlédnutím k požadavkům bodu 3.67."

5. TECHNICKÉ VYBAVENÍ

15. Odstavec 5.26 zní takto:

„Větrání vestavěných (vestavěných vestavěných) nebytových veřejných prostor by mělo být zajištěno autonomně na ventilačních systémech bytového domu s přihlédnutím k požadavkům přílohy 5.

Odtahová ventilace veřejných prostor umístěných v rozměrech jednoho bytu (o ploše do 108 m

Krize, jak víte, je příležitostí, jednou z nich je otevření vlastního podniku. Pokud k tomu potřebujete komerční prostory, pak je čas poohlédnout se po nebytových prostorách v prvních patrech rezidenčních komplexů, protože nájem je zde levnější než v nákupních nebo obchodních centrech. Portál ComEstate.ru se rozhodl od odborníků zjistit, jak se vyvarovat chyb při výběru prostor pro malé firmy na území rezidenčního komplexu.

Co není zakázáno, je dovoleno

Začněme tím, že ne všechny aktivity jsou možné v komerčních prostorách v obytných budovách. Jedním z nejdůležitějších dokumentů upravujících omezení podnikání v rezidenčních komplexech je verze příslušného SNiP - (SP 54.13330.2011. Pravidla. Obytné vícebytové domy. Aktualizovaná verze SNiP 31-01-2003). Aniž bychom se vrhli do právních jemností, můžeme říci, že jakákoli činnost, která způsobí nepříjemnosti obyvatelům, je na území obytného komplexu zakázána. V LCD nebudete moci obchodovat s chemikáliemi, motorovými oleji, gumou, koberci a rybami, ale prodejna potravin nedostane povolení k nepřetržité práci, pouze do 23:00. Prádelny a čistírny lze otevřít pouze v režimu sběrného místa. Není místo v obytných budovách a průmyslových odvětvích, diskotékách, rentgenových místnostech, klinických diagnostických a bakteriologických laboratořích, pohotovostních místnostech, pohřebních ústavech atd. Gastronomická zařízení s kapacitou do 50 osob a plochou do 250 metrů čtverečních. metrů s řádnou ventilací a požární bezpečnost Mimochodem, můžete to otevřít. Ale i takové provozovny budou moci fungovat jen do 23:00.

Doby, kdy trh rostl s nenasycenou spotřebitelskou poptávkou, jak víte, jsou dávno pryč. V souladu s tím, abyste se nedostali do odpadu, potřebujete jasný obchodní plán a marketingový průzkum. „Postupem času se hodnocení poptávky po podnicích v rezidenčních komplexech může změnit,“ říká Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium Group. - Například v prvních letech po zprovoznění nové budovy, zatímco je zde aktivní osídlení, jsou poptávané záclonové salony, obchody se stavebními materiály. Postupem času, když je dokončena hlavní část oprav, ztrácí takové podnikání v konkrétním obytném komplexu ziskovost. Na jeho místo přicházejí kavárny, vývojová centra, dětské obchody a tak dále.

Alexander Zubets, generální ředitel společnosti Novye Vatutinki LLC, souhlasí s Marií Litinetskou: „Ve fázi usazování doma vám doporučuji otevřít obchod se stavebními materiály. Oprava není jednoduchá záležitost, při které je potřeba neustále něco kupovat. Také v nových budovách stojí za to otevřít především obchody s potravinami a služby pro domácnost. Ve druhé - kadeřnické salony, kosmetické salony, cestovní kanceláře.

Yury Taranenko, ředitel oddělení komerčních nemovitostí v RRG, doporučuje zaměřit se na následující čísla: pro 5 000 obyvatel, 3 až 6 obchodů s potravinami, 5-6 kosmetických/kadeřnických salonů, 2-3 lékařské organizace (včetně zubního lékařství), 2 -3 vzdělávací organizace, 1-2 obchody s dětským zbožím, pobočka banky, jedna lékárna.

Obchodní prostory od 5 m2. metrů!

Je třeba mít na paměti, že nájemce pouličních maloobchodních prostor vestavěných do obytných komplexů musí často korelovat koncept svého podnikání nejen s ruskou legislativou, ale také s majitelem prostor, tedy developerem. Někteří velcí developeři dokonce říkají, že za žádných okolností nebudou prodávat nebytové prostory ve svých rezidenčních komplexech, aby měli pod kontrolou dostupnost infrastruktury ve svých objektech.

Andrey Kovalev, majitel Ecooffice Group of Companies, poznamenává, že developeři se při navrhování komerčních prostor v rezidenčních projektech obvykle řídí tržními principy. Pro průzkum cílového publika, konkurenčního prostředí apod. existuje dobře propracovaný toolkit, na jehož základě se developer rozhoduje o vhodnosti zařazení určitých funkcí v určitých objemech do projektu. Expert však okamžitě učinil výhradu - „to je ideál, ale ve skutečnosti existují případy vážných nesrovnalostí mezi plánem a výsledky, a to jak kvůli chybám v analýze, tak kvůli změnám ekonomické situace.

Zejména mnoho nových moskevských mikrookresů má vážné potíže s obsazením takových komerčních prostor. Důvod často spočívá ve formálním přístupu ke studiu potřeb samotných obyvatel i nájemců každého konkrétního profilu (prodejny spotřebního zboží potřebují prostory s některými vlastnostmi, zdravotnická centra s jinými, kavárny a restaurace s třetími atd.)» . Podle Andreje Kovaleva není neobvyklé, že projekt obsahuje spíše abstraktní „pracovní místa“ než oblasti se specifickými funkcemi vypočítanými na základě složení a potřeb budoucích obyvatel.

Krize a rostoucí míra neobsazenosti však nutí jak developery rezidenčních nemovitostí, tak majitele obchodních a business center k větší loajálnosti a flexibilitě. Yulia Koroleva, vedoucí komerčních nemovitostí Morton Group, podotýká, že Morton Group se snaží zohlednit všechna přání a technické požadavky budoucích nájemců ve fázi projektování výstavby a může nabídnout i různé formáty komerčních prostor, např. plocha 5 m2. metrů.

Ve skutečnosti je pro developera výhodné vyjít nájemci vstříc. „Obchodní a servisní infrastruktura v rezidenčních komplexech je poměrně silným nástrojem, se kterým si developer může v první řadě vytvořit další efektivní nástroj pro prodej bydlení; za druhé, zlepšit image projektu z hlediska komfortu a pohodlí jeho budoucích obyvatel; za třetí, generovat další cash flow,“ shrnuje Polina Zhilkina, ředitelka strategického poradenství ve společnosti CBRE.

Řekni mi, kdo je tvůj soused, a já ti řeknu, co se stane s tvým obchodem

Budoucí nájemce má právo vědět o plánech developera, i když se mu nelíbí. Neukáže se, že po spuštění obchodu s potravinami najde majitel malého podniku za šest měsíců konkurenta na území obytného komplexu 100 metrů od něj?

Dalším pravidlem, které by nemělo být opomíjeno, je, že infrastruktura rezidenčního komplexu umístěného vedle velkého nákupního a zábavního centra může a měla by být skromnější než u podobného projektu, kde cesta k nejbližšímu velké nákupní centrum, říká Polina Zhilkina.

Ale jsou tu další úskalí, o kterých Alexander Zubets mluví. Umístění samozřejmě hraje důležitou roli pro obchod s potravinami. „V ideálním případě, pokud se nachází na „první linii“, tedy co nejblíže hlavním tokům lidí,“ říká odborník. - Zároveň byste měli kontaktovat developera a požádat o plán rozvoje území areálu. Ostatně není absolutně pravda, že když dnes prodejna stojí u hlavní silnice, tak za dva roky, kdy se podaří mikročistku kompletně zastavět, se tato stejná silnice neukáže jako vedlejší a ne tak průjezdná. “ Maria Litinetskaya také doporučuje sledovat okolí: „Při výběru prostor pro komerční využití byste měli věnovat pozornost blízkým objektům. Například vedle mateřské školy by bylo vhodné uspořádat nějaký rozvojový kroužek. V blízkosti kliniky se nachází lékárna. Pokud se jedná o myčku aut, vyplatí se ji otevřít u vjezdu do obytného komplexu nebo vedle parkoviště.

Dalším důležitým bodem, kterému byste měli věnovat pozornost při výběru místnosti, je to, zda je obytný komplex oplocený nebo ne. Oplocený areál je velmi vážným limitujícím faktorem pro potenciální nájemce komerčních prostor, je si jistá Polina Zhilkina. V menší míře to platí pro „cílené“ návštěvy (kosmetické salony, lékařské kliniky, fitness kluby), ale u obchodů, kaváren a malých podniků služeb může oplocený areál výrazně zhoršit návštěvnost a tím i příjmy.

Developeři však mohou na jedné straně zohlednit přání budoucích nových osadníků žít na území uzavřeném před cizími lidmi, a na druhé straně zajistit, aby nájemníci komerčních prostor v jejich rezidenčních komplexech přitahovali „externí“ poptávku. "Pokud je území obytného komplexu oploceno, existují dva vchody - ze dvora a zvenčí, ze silnice a ulice," říká Yulia Koroleva. „Vždy přitom bereme v úvahu, že nakládací a vykládací zóny skladů a dalších potřebných technických prostor jsou umístěny na území areálu bez újmy obyvatelům.“

Oksana Moiseeva, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí v NDV-Nedvizhimost, poznamenává, že omezení dopravy v důsledku oploceného areálu není překážkou pro uspořádání zastoupení společnosti, showroomu, lékařských a dětských institucí. Navíc se izolace může stát dalším bonusem, vtipálkem. „Oplocené území výrazně neovlivní ziskovost podnikání kosmetických salonů, kadeřnických salonů a dětských studií,“ říká Oksana Moiseeva. "A v segmentech prémiové třídy těchto destinací bude oplocený areál dokonce výhodou."

Ale obecně platí, že blízkost území zpravidla snižuje nájemné za komerční prostory v prvních patrech rezidenčního komplexu o několik procent ve srovnání s podobnými nabídkami na "otevřené ploše". Cena pronájmu závisí na lokalitě, ploše a formátu rezidenčního komplexu. „Pro obytnou oblast jsou sazby na úrovni 10-15 tisíc rublů za m2. metr za rok, pro prostory v centru kolísají v rozmezí 30 - 65 tisíc rublů za metr čtvereční. metrů za rok,“ říká. Generální ředitelka MIEL-Commercial Real Estate Lena Serenko . Odborník je mimochodem velmi kategorický, pokud jde o otevření podnikání na území obytných komplexů: „Pro začínajícího podnikatele bez pracovních zkušeností je lepší neotvírat podnik v prostorách v obytném komplexu, ale hledat objekty v vytvořená maloobchodní zóna, kde působí synergický efekt.“

Konkurenti sem nechodí

Protiargument ke slovům Lena Serenko Říká Oleksandr Zubets s tím, že v rezidenčním komplexu se může podnikatel stát jediným, kdo nabízí obyvateli poptávanou službu, za kterou by jinak museli absolvovat určitou cestu, a to i autem nebo hromadnou dopravou. Zejména říká, že kvůli technickým potížím s umístěním kaváren a restaurací v prvních patrech obytných budov (instalace ventilace, uspořádání kuchyně, skladování potravin), otevřením kavárny v přízemí můžete být mimo konkurenci na dlouhou dobu. Ale jak se říká, každý si vybere sám - food court nebo samostatně umístěná kavárna bez konkurentů na vzdálenost výstřelu z děla.

V každém případě, jak objasňuje Elizaveta Gudz, zástupkyně generálního ředitele pro analýzu a poradenství společnosti NDV-Nedvizhimost, při výběru místnosti musíte věnovat pozornost vlastnostem vašeho podnikání, cílové skupině, pochopit, zda potřebujete zátěž nebo velká vitrína, zda místnost umožňuje realizovat optimální dispozici, uspořádání zařízení, nábytku atd. Navíc je zřejmé, že v roce 2016 bude z čeho vybírat.

V roce 2016 uvidíme nárůst volných míst, - je si jistý Alexander Zubets. - Hospodářská krize nevede k otevření nového podniku. Je pravděpodobné, že někteří podnikatelé budou nuceni omezit své podnikání a přestat pronajímat. Spolu se vznikem nových volných ploch od developerů to vše zvýší konkurenci mezi pronajímateli. V důsledku toho mohou být sazby upraveny směrem dolů.“ Souhlasím s odborníkem Lena Serenko : "Určitě se zvýší míra neobsazenosti, která je spojena s poklesem obchodu v důsledku poklesu kupní síly obyvatelstva." Expert poznamenává, že nájemné nadále klesá, ale ne tolik jako v roce 2015. V průměru není sleva větší než 10-15%.

Elizaveta Gudz očekává, že v roce 2016 budou pokračovat trendy z předchozího roku: změna spotřebitelského chování, migrace nájemníků do výhodnějších lokalit, které byly dříve „necenově nedostupné“, nové vyjednávání smluv za atraktivnějších podmínek – tedy trh bude pokračovat v hledání rovnovážného stavu.

S takovými prognózami vypadá nejoptimističtější prohlášení Jurije Taranenka velmi opatrně: „Míra neobsazenosti v tomto segmentu pravděpodobně zůstane v roce 2016 vysoká. I když obecně bude jeho rozvoj pokračovat otevřením nových stravovacích zařízení a prodejen potravin různých formátů: kavárny, prodejny alkoholu, potravin; lékárny a tak dále.

Moderní novostavby mají bezesporu nebytové prostory, které nejsou určeny. Nacházejí se především v prvním a podzemním podlaží obytných budov. Obvykle jsou zde obchody, kosmetické salony, pobočky bank, lékárny a zdravotní střediska. Méně často v nich sídlí kanceláře a zastoupení, spotřebitelské služby a další organizace a podniky.

Takové komerční plochy v novostavbách mohou být ve vlastnictví jak obyvatel budovy, tak jakýchkoli jiných fyzických nebo právnických osob. Statistiky říkají, že zhruba 80 % všech nebytových prostor ve výškových budovách patří přímo obyvatelům těchto budov. Je to dáno tím, že pouze oni rozumí poptávce po určitém druhu podnikání v této oblasti.

Například v metropolitní oblasti "Golden Mile" je nová budova, jejíž každý obyvatel vlastní nějaký druh nebytových prostor o průměrné ploše 70 m2. Stojí za zmínku, že tam žijí z velké části podnikatelé, právníci, zástupci showbyznysu a bývalí úředníci. Pro organizaci podnikání jsou ideální nebytové prostory v nových budovách, které se nacházejí v 1. patře, mají samostatný vchod, elektrický výkon 0,2 kW na 1 m2. m. a výškou stropu 3-3,2 metru.

Pronajmout nebo vlastnit?

Uvažujeme-li přímo o koupi nebytových prostor v novostavbě, pak je důležité se rozhodnout, zda budou prostory koupeny v již postavené a zprovozněné budově, nebo v domě teprve rozestavěném. Samozřejmě, že až do konce výstavby bude cena o 30-40% levnější, například jako v rezidenčním komplexu Krepostnoy Val v Rostově na Donu.

Jenže v tomto případě hrozí, že v případě zamrznutí stavby nebo ještě hůře krachu developera je návratnost investovaných peněz prakticky nemožná. Důvodem je skutečnost, že zákon chrání pouze vlastníky akcií, kteří si pořizují bydlení, a pravomoc takového zákona se nevztahuje na nebytové prostory.

Pokud existuje touha organizovat podnikání v přízemí nové budovy, nemusí se nutně stát vlastníkem určitého území. Mnohem jednodušší pronajmout.

Vezměme si například typický rozestavěný komplex na předměstí. Náklady na pronájem komerčních prostor v něm budou stát asi 1000-2000 rublů. za 1 čtvereční m. za měsíc. Vzhledem k tomu, že oprava bude stát kolem 10 000 rublů. za čtvereční m., není těžké vypočítat ziskovost investice do pronájmu plochy. Vezměme si 24 000 rublů za odhadovaný příjem. za rok z každého m2.

Ve výsledku se ukazuje, že za 4 roky budou všechny výdaje na opravy a nájem plně splaceny. A za účelem nákupu nebytových prostor v novém domě v Moskevské oblasti bude nutné utratit 50 tisíc až 120 tisíc rublů. za 1 čtvereční m. Náklady na komerční nemovitosti v Moskvě budou stát ještě více: od 150 do 500 tisíc rublů. na 1 m2

Nebytové prostory v bytových domech

Moderní novostavby jsou řešeny tak, že všechny prostory v prvním patře jsou nebytové. Dříve se však domy stavěly jinak a v prvních patrech byly i byty. Nyní se velmi často takové byty převádějí do nebytového fondu s možností jejich využití pro komerční účely. Aby však bylo možné provést postup převodu, je nutné, aby obydlí splňovalo určité požadavky:

• Byt musí mít samostatný vchod, který bude izolován od vstupu na schodiště a schodiště. Pokud takový vchod není, pak by mělo být možné jej vybavit. Nejčastěji se to děje z okenního otvoru nebo balkonu.
• Musí se jednat o zcela izolovanou místnost, která není součástí žádného celého objektu.
• V takovém bytě by neměl být nikdo registrován.
• Byt by se měl nacházet v prvním patře výškové budovy. Pokud se jedná o 2. patro nebo navazující, pak je převod možný pouze v případě, že všechny místnosti pod tímto bytem jsou zároveň nebytové.

Více informací naleznete v čl. 22 bytového zákoníku Ruské federace.

Převod z bytového do nebytového

Při převodu do nebytového fondu může být nutné přebudovat zařízení v souladu s požadavky požární bezpečnosti a hygienickými normami. Konzultace o tom, jak to udělat, by měly být získány od oddělení požárního dozoru a Rospotrebnadzor. A ohledně organizace samostatného vchodu je třeba se obrátit na orgán zabývající se urbanismem a architekturou. Po vypracování projektu rekonstrukce a získání všech povolení bude nutné shromáždit následující balík dokumentů:

• Převod aplikace.
• Legální dokumenty.
• dokumenty ZISZ.
• Projekt přestavby.

Je důležité si uvědomit, že dokumenty ZISZ a titulní dokumenty nemusí být poskytnuty, pokud jsou prostory registrovány u USRR. Autorizované subjekty si je mohou nezávisle vyžádat od příslušných úřadů.

Shromážděné dokumenty bude potřeba odevzdat na odboru bytové politiky a bydlení. O doručení písemností se vystavuje potvrzení. Lhůta pro posouzení dokumentů je 45 dnů. Po přijetí rozhodnutí je žadateli vydán jeden z následujících dokumentů:

• Oznámení o souhlasu s převodem prostor z bytových do nebytových.
• Oznámení o odmítnutí převodu.

Dalším krokem, pokud je nutná přestavba, je dokončení všech prací a získání aktu přejímací komise. A teprve poté je již možné získat nový list vlastnictví na územním pracovišti Rosreestr.

Přízemí nebo přístavba?

Prodej nebytových prostor v novostavbách zahrnuje prodej objektů zabírajících přízemí, patra nebo nástavby. Při výběru možnosti je velmi důležité zvážit účel, ke kterému bude tato plocha sloužit. Ne každý podnik může být umístěn v obytném domě.

Například organizace veřejného stravování mohou v obytných budovách obsazovat pouze prostory o velikosti nejvýše 700 m2, ve kterých počet míst nepřesahuje 50. Musí mít nutně samostatné vchody a nouzové východy a potraviny a suroviny mohou přijímat pouze ze strany budovy. Navíc sklepy a polosuterény nejsou pro takové podniky vhodné.

Podle legislativy Ruské federace by organizace umístěné v prvních patrech domů neměly v žádném případě narušovat klid obyvatel těchto domů.

Účetnictví inženýrských sítí

Pokud jde o platby za energie vlastníky nebytových prostor, podle RF PP č. 307 není HOA pro vlastníky takových objektů poskytovatelem inženýrských služeb. V tomto případě musí vlastník samostatně uzavřít dohody se všemi organizacemi poskytujícími zdroje. Potíž v této situaci spočívá v tom, že není vždy technicky možné poskytovat služby do takových prostor, kromě obytných prostor budovy. Stává se, že dokonce musíte přenést výstup komunikace na měřiče, které jdou do domu.

Shrneme-li to, můžeme říci, že pokud existuje touha organizovat si vlastní podnikání a potřebujete si k tomu koupit pokoj, měli byste věnovat pozornost nebytovým zařízením, abyste se později nemuseli zabývat papírováním a přestavba území. Neříkám, že je to velmi obtížné, ale rozhodně to vyžaduje čas a finanční investice do Obytného souboru Sedov.

Jak přeměnit bytové prostory na nebytové.

Obchod s potravinami, kadeřnictví, zubař nebo kosmetický salon v přízemí bytového domu - to se zdá být výhodné pro obyvatele i podnikatele, ale pouze v případě, že jsou prostory pro podnikání správně pronajímány. Stránka "RIA Real Estate" se dozvěděla o složitosti pronájmu komerčních prostor v přízemí nových budov.

Hledání možnosti

Drobní podnikatelé si mohou pronajmout obchodní prostory nejen od soukromé osoby, ale i přímo od developera. Některé společnosti mají například celé struktury, které se přímo podílejí na pronájmu takových ploch.

Ukazuje se, že při hledání komerčních prostor k pronájmu se můžete obrátit nejen na „soukromníky“, ale i na velké developery. Nyní je například v moskevském regionu dostatek nabídky na trhu, říká vedoucí partnerka Metrium Group Maria Litinetskaya.

Pomoc mohou poskytnout i realitní kanceláře nebo veřejné kanály na internetu, jako jsou základny Avito nebo CIAN, dodává Elena Mishina, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí Est-a-Tet.

Atraktivita místa

„Před pronájmem nebytových prostor je třeba si v zásadě uvědomit, zda bude rentabilní tento moment"život" komplexu. Takže nejoblíbenější v jakékoli fázi jsou obchody s potravinami. Na druhém místě jsou služby pro domácnost: čistírny, kadeřnictví a lékárny, na třetím jsou kavárny a restaurace,“ říká Litinetskaya.

Dodává, že se samozřejmě postupem času může hodnocení poptávky po podnicích v rezidenčních komplexech změnit. Například v prvních letech, kdy existuje aktivní osídlení, se poptávka stávají záclonové salony, obchody se stavebními materiály. Postupem času, když je dokončena hlavní část oprav, ztrácí takový podnik ziskovost v konkrétní obytné budově. Na jeho místo přicházejí kavárny, rozvíjející se dětská centra, dětské obchody a další instituce.

"V případě pouličního maloobchodu je nejdůležitější určit, jaká je cílová skupina podniku a zda tomu odpovídá návštěvnost tohoto areálu. V první řadě je důležité vyhodnotit pěší toky areálu, ale i to, zda se jedná o provozovnu, která je pro ně určena," uvedl mluvčí. protože to je hlavní zdroj zákazníků pro takové objekty ve středním cenovém segmentu. Největší provoz samozřejmě dávají prostory u metra, ale jejich ceny jsou poměrně vysoké,“ říká Mishina z Est-a-Tet.

Podle ní stačí, aby se objekt nacházel v hranicích husté vilové zástavby, měl přístup na rušné pěší ulice a je dobré, když jsou v blízkosti atrakce, jako jsou velké supermarkety, univerzity, dětské či sportovní instituce. , což bude generovat další tok zákazníků.

Vyjednat podmínky

Vyjednávání nájemného je celá věda, ve které je mnoho jemností. "Tak jako hlavní pravidla- Nesouhlaste okamžitě s cenou, kterou majitel vysloví. Nejlepší je prostudovat si alespoň konkurenční prostředí objektu nebo podobné nabídky v jiných oblastech a pochopit, jak navrhovaná sazba odpovídá průměrnému trhu. To je zpravidla hlavní argument při jednání s pronajímatelem, který umožňuje dovést cenu k tržním ukazatelům,“ podotýká Mishina.

Mishina podotýká, že kauce ve výši měsíční sazby nájmu je zcela běžnou obchodní praxí, bez které si lze jen těžko představit uzavření smluvních vztahů, pronajímatel potřebuje jakousi záruku pro případ výpovědi nebo poškození majetku.

"Další otázkou je, že byste neměli nechávat zálohu na pojištění déle než jeden měsíc, je lepší tyto peníze použít na rozvoj podnikání a ne je tímto způsobem "zmrazit"," radí.

Kromě toho Mishina říká, že v 90% případů majitelé v takových prostorách neprovádějí opravy, protože rozsah jejich možných nájemců je široký a je obtížné předvídat, jaký druh dekorace, uspořádání a inženýrství bude v ten či onen případ, komentuje Mishina.

Opravy podle ní zpravidla provádějí nájemci a majitelé jim s přihlédnutím k odhadu poskytnou nájemní prázdniny, například po dobu opravy se neúčtuje platba za prostory, většinou je 2-3 měsíce a následně během cca roku i zvýhodněné nájemní podmínky. Zpravidla se vyznačená částka dělí rovným dílem na 12 měsíců - získá se výše měsíční slevy na nájemném.

"Zaprvé není jasné, zda tento podnik skutečně přinese plánované příjmy. Zadruhé, nyní není jasné, jaká bude dynamika nájemného v budoucnu, a při uzavírání krátkodobé smlouvy nájemce bude mít vždy možnost obnovit nový s přihlédnutím ke změněným podmínkám na trhu.

Ze stejných důvodů by si měl nájemce zajistit možnost bezbolestného ukončení smlouvy," vysvětluje odborník Est-a-Tet. Zejména se vyplatí vzdát se velkých kaucí na pojištění ve výši nájemného za jednu čtvrtinu, které nebudou v případě předčasného ukončení vráceny.

Průzkum na zemi

Zvláštní pozornost před pronájmem místnosti by měla být věnována náladě obyvatel domu. Nájemce se bohužel nikdy nebude moci na 100% ochránit před konflikty s nájemníky ani v případě domluvy s vedoucím domu. Může ale sbírat podpisy majitelů, které budou potvrzením jejich souhlasu s podnikáním v konkrétním bytovém domě, upozorňuje Michail Kazachek, ředitel obchodního oddělení realitní kanceláře Agency.net. .

"Občas majitelé pronajímají prostory, aniž by nájemce upozornili, že tam bývala jakási ubytovna nebo obchod s potravinami, které nefungovaly podle norem, a že nájemníci jsou zpočátku zaujatí, negativně nakloněni jakémukoli obchodnímu zařízení," znalecké poznámky. Proto je tak důležité navázat pozitivní kontakt s nájemníky ještě před podpisem všech smluv.

„Pokud se chystáte otevřít provozovnu v přízemí bytového domu, je třeba vzít v úvahu přítomnost místní části: udržovat ji v čistotě, dodržovat pravidla parkování, volit vhodné značky, které nebudou překážet obyvatelům, “ dodává Kazachek.

Jemnosti smlouvy

Smlouva o nájmu nebytových prostor se uzavírá vždy sepsáním pouze jednoho dokumentu, to je její hlavní rozdíl od smluv o jiných obchodech, které lze uzavřít výměnou dopisů, faxů. Pokud tedy strany budou chtít provést nějakou změnu, budou muset sepsat a podepsat dodatečnou smlouvu, říká Dmitrij Malbin, právník advokátní kanceláře YUST.

Hlavním problémem při sepisování smlouvy je zpravidla správná individualizace prostor, to znamená, že v dokumentu musí být uvedeny potřebné vlastnosti: adresa a katastrální číslo, plocha areálu. Chybí-li alespoň jedna doložka, lze smlouvu považovat za neuzavřenou.

Součástí smlouvy musí být i cena. Lze ji určit jakýmkoli způsobem: buď pevnou měsíční sazbou, nebo cenou za metr čtvereční.

„Pro“ musí hlasovat alespoň 2/3 z celkového počtu hlasů vlastníků prostor, upřesňuje Malbin. Hlasovat můžete v nepřítomnosti zasláním všem majitelům dotazníku a uvedením data, do kdy je nutné jej vyplnit a předat. V zásadě můžete vlastníky jednoduše obejít a podepsat jim souhlas. Pak je ale lepší nasbírat 100 % podpisů „pro“. Faktem je, že se jedná o porušení postupu, a pokud umístění cedule alespoň jeden vlastník zpochybní u soudu, může být po nájemci požadována její demontáž.

Suterénní patra ruských nových budov byla dlouho neobydlená. V mnoha mikrookresech (a v nových budovách - ve všech) byly v prvních patrech otevřeny podniky, které se zaměřují na poskytování služeb a prodej zboží místním obyvatelům.

Na ceny i na to, jak pronajímat nebytové prostory v novostavbách, se redakce RBC-Real Estate ptala odborníků.

Kolik stojí pronájem / nákup nebytových prostor v nových budovách v Moskevské oblasti

Náklady na pronájem nebo prodej nebytových prostor závisí na mnoha faktorech. „Jde o geografickou polohu objektu (Moskva, Moskevská oblast), umístění areálu v mikrodistriktu s ohledem na tok lidí a dopravu (uvnitř budovy, na první linii u hlavní silnice),“ vyjmenovává Anton Melnikov, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí PIK Group. - Sazby nájemného jsou samozřejmě vyšší v prostorách první linky, sazby jsou také ovlivněny přítomností omezení v místě umístění obchodní parket a vitríny.

Marina Markova, partnerka a přední konzultantka Magazin Magazin, uvádí průměrné sazby za pronájem nebytových prostor v nových budovách v moskevském regionu: „Pokud vezmeme průměrnou plochu 100 m2, pak bude sazba nájemného být 500-700 dolarů (16-23 tisíc rublů) za 1 m2,“ říká expert.

Náklady na nákup prostor jsou různé. "Obecně platí, že na trhu se náklady na prostory pro pouliční maloobchod v nových budovách v Moskvě pohybují v rozmezí od 150 tisíc do 500 tisíc rublů na 1 m2 za rok, v nových budovách v moskevské oblasti je toto číslo mnohem vyšší." nižší - od 50 tisíc do 120 tisíc rublů na 1 m2 za rok,“ uvádí průměrná čísla Sergey Khoroshkov, generální ředitel MITs-Development (MIC Group).

Takže například v rezidenční oblasti "Katyushki" (developerská společnost "Morton") za pokoj se samostatným vchodem je sazba pronájmu 800 rublů za 1 m2. m za měsíc včetně DPH (mikročtvrť se nachází 12 km od moskevského okruhu). A v novém mikrodistriktu "Solntsevo-Park", který se nachází v Nové Moskvě, může podobná sazba pronájmu dosáhnout 1,5 tisíc rublů na 1 m2. m

Sazby pronájmu zařízení PIK Group se pohybují od 8 000 do 60 000 rublů za metr čtvereční. m za rok. Pro Moskevskou oblast jsou tato čísla přirozeně nižší a pohybují se od 4 000 do 14 000 rublů na m2. m za rok. Náklady na prodej nebytových prostor v zařízeních skupiny společností PIK se v Moskvě pohybují od 120 tisíc do 400 tisíc rublů na 1 m2. ma v moskevské oblasti - od 40 tisíc do 120 tisíc rublů.

Koho chtějí developerské společnosti vidět mezi nájemci nebytových prostor ...

„Developer se zpravidla nepodílí na vytváření potřebného souboru komerční infrastruktury pro danou oblast – pokud se nejedná o rozsáhlý projekt zahrnující bydlení od 5 do 7 tisíc obyvatel,“ říká Andrey Vasyutkin, vedoucí oddělení průzkum a poradenství v Magazin Magazin.nebytové prostory na trhu se nepronajímají, ale prodávají - a kupující (často sám nováček) nabízí prostor k pronájmu.S takovým schématem je obtížné udržet jeden komerční koncepce infrastruktury území, která odpovídá poptávce obyvatel. nájemce. Proto zaznamenáváme častou změnu značení v prostorách prvních pater nových bytových domů.“

„Při výběru nájemců komerčních prostor v rámci projektů MIC se společnost řídí potřebou vytvořit soubor veškerého zboží a služeb nezbytných pro život v konkrétním rezidenčním komplexu,“ hovoří o politice společnosti Sergey Khoroshkov. tímto způsobem se snažíme diverzifikovat zařízení sociální infrastruktury, zajistit vše, co k životu potřebujete – obchody s potravinami, lékárny, kosmetické salony a další sociální infrastrukturu.“

... a koho samotní obyvatelé

Zajímavý experiment s výběrem nájemců realizovala společnost Regiondevelopment na území projektu Residential Quarter 9-18 v Mytishchi.

„Snažili jsme se promyslet koncept infrastruktury v počáteční fázi projektu a nabídnout našim zákazníkům, aby si prostřednictvím online hlasování nezávisle vybrali přesně ty objekty pro život, které potřebují,“ říká Olga Valchuk, generální ředitelka Regiondevelopment. „To nám umožňuje nejen k vytvoření potřebného fondu našich budoucích nájemců, ale také k pochopení toho, co přesně chtějí kupující v našich projektech vidět, k provedení kvalitativní analýzy potřebných objektů.

Tak například při hlasování vyšlo najevo, že obyvatelé nemusí mít na území rezidenčního komplexu, ve kterém bydlí, plnohodnotnou restauraci, ale stačí malý bufet na snídani a brunch. Nebo například oblíbený objekt sociální infrastruktury – kosmetické salony. Výsledky hlasování ukázaly, že by si obyvatelé přáli mít v blízkosti svého domova salon lázeňských služeb, kde by si odpočinuli po náročném dni v práci nebo po týdnu práce.

Nájemci: síťové společnosti nebo soukromí podnikatelé

Není správné říkat, že vývojáři a správcovské společnosti preferují síťové společnosti nebo soukromé podniky, domnívá se Sergei Khoroshkov z MIC Development.

"Samozřejmě jsou upřednostňováni operátoři s nashromážděnými zkušenostmi a finančními prostředky a pod tento popis spadají především "síťoví pracovníci", - říká Anton Melnikov, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí PIK Group. - Náš tým však žádné předsudky. Často kvalita služeb Nesíťový tenant je mnohonásobně lepší než síťový tenant.“

Většina obytných mikrookresů jsou tyto typické domy, panelové domy. Podle Mariny Markové z poradenské společnosti Magazin Magazin obchodníci řetězců v takových prostorách netrhají nebytové prostory. Pro většinu síťových společností prostě nemají správnou velikost a Technické specifikace. Proto se nebavíme o tom, kdo je „připraven“ vpustit dovnitř. Developer obvykle tyto prostory prodává jednotlivcům, kteří si buď vydělávají na pronájmu, nebo tam rozvíjejí drobné podnikání. Soukromí podnikatelé pronajímající nebytové prostory v novostavbách často sami bydlí ve vedlejším vchodě ...