Zcizení podílu na právu společného sdíleného vlastnictví. Společný majetek Určují se podíly na společném vlastnictví

Majetek může být ve společném vlastnictví s vymezením podílu každého ze spoluvlastníků nebo bez vymezení těchto podílů - společné jmění.
Společné vlastnictví nemovitosti se považuje za sdílené, s výjimkou případů, kdy zákon stanoví vznik podílového spoluvlastnictví této nemovitosti.
Společným jměním je majetek členů rolnické (hospodářské) domácnosti, jakož i majetek, který manželé nabyli za manželství, bez ohledu na to, na koho z nich byl nabyt. Při státní registraci společného jmění je vydáno jedno osvědčení o státní registraci práv, které označuje všechny spoluvlastníky. Společné vlastnictví lze ve všech případech převést na sdílené vlastnictví. V tomto případě se podíly považují za rovné nebo jsou akceptovány dohodou vlastníků, a pokud se nedohodnou, rozhodnutím soudu.
Podíl na společném majetkovém právu není věcí, hmotným předmětem, ale právem. V praxi se často zaměňují pojmy „podíl na společném věcném právu“ a „část nemovité věci“. Podíl na právu upravuje vztahy, které vznikají, když více osob převezme do vlastnictví jednu věc - byt, dům, pozemek. K věci vzniká právo a na tomto právu se určují podíly. Podíl na právu je vyjádřen prostým zlomkem (1/2, 1/3, 1/4) a znamená, že nemovitost jako celek patří několika vlastníkům, přičemž konkrétní prostory nebo části nemovitosti se mezi vlastníky nerozdělují. vlastníků.
Podíly se určují v právu společného vlastnictví, nikoli však v samotné nemovitosti. Pokud se bavíme o podílu na právu, pak nemovitost jako celek náleží více spoluvlastníkům s určením jejich podílů na právu společného podílového vlastnictví. Pokud máme na mysli část nemovitosti, pak předmětem zákona bude samostatná část bytového domu, tvořená konkrétními prostory, místnostmi, metry čtverečními obytné plochy. Část objektu může mít jednoho nebo více vlastníků. Účastník podílového spoluvlastnictví má právo dle vlastního uvážení svůj podíl prodat, darovat, odkázat, zastavit nebo s ním jinak nakládat. Při prodeji podílu na právu společného vlastnictví cizí osobě však mají zbývající účastníci podílu předkupní právo na koupi prodávaného podílu za cenu, za kterou se prodává. V tomto případě musí být k žádosti o registraci přiloženy doklady potvrzující, že prodávající podílu písemně oznámil zbývajícím účastníkům podílového spoluvlastnictví svůj záměr prodat svůj podíl, případně doklady potvrzující odmítnutí odkoupení podílu zbývajícími podílníky. podíl. Dodržení předkupního práva se nevyžaduje, dojde-li k prodeji podílu na právu jinému účastníku v podílovém spoluvlastnictví nebo je-li podíl na právu darován.
Osvědčení o registraci práv se vydává každému účastníkovi ve společném sdíleném vlastnictví bez ohledu na okamžik, kdy toto právo vzniklo. Pokud je občan vlastníkem samostatné části domu, pak vlastní, užívá a nakládá pouze se svou částí a při prodeji není nutné nabízet odkup svého podílu sousedovi.
Článek 252 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že majetek ve sdíleném vlastnictví může být rozdělen mezi jeho účastníky dohodou mezi nimi a účastník společného vlastnictví má právo požadovat přidělení svého podílu ze společného majetku. Nedohodnou-li se účastníci podílového spoluvlastnictví na způsobu a podmínkách rozdělení společného jmění nebo přidělení podílu některého z nich, má účastník podílového spoluvlastnictví právo se domáhat naturálního přidělení svého podílu. ze společného majetku. Není-li přidělení naturálního podílu zákonem povoleno nebo je-li nemožné bez neúměrné újmy na majetku ve společném vlastnictví, má přidělený vlastník právo, aby mu hodnota jeho podílu byla vyplacena ostatními účastníky podílového spoluvlastnictví.
Zvláštní postavení má společný majetek bytových domů (schodiště, výtahy, podkroví, sklepy, inženýrská zařízení pro obsluhu více než jednoho bytu), jakož i společné prostory ve společných bytech. Tato nemovitost není oddělena a není odcizena odděleně od vlastnictví bytu nebo pokoje ve společném bytě. Obsahem práva podílového vlastnictví ke společné věci je, že vlastníci prostor mají právo užívat společnou věc a musí nést náklady na její údržbu přiměřené jejich podílu.
Pozemek může být dělitelný nebo nedělitelný. Dělitelný je pozemek, který lze rozdělit na části, pokud každá z nich po rozdělení tvoří při užívání parcel samostatný pozemek, je zachována kategorie pozemku a je dodržena zákonem stanovená minimální velikost pozemku. Pozemky mohou vznikat tak, že vlastník rozdělí jeden pozemek na více pozemků, oddělí od pozemku další pozemek nebo sloučí sousední pozemky. Tvorba pozemků se provádí v procesu katastrálních prací, dělení pozemků se provádí prostřednictvím katastrálního zápisu. Správa pozemku a katastrální práce se provádějí na žádost vlastníka pozemku. Pokud je pozemek zastavěn, pak při jeho dělení musí být pozemky tvořeny v souladu s červenými čarami, linií řízení zástavby a v souladu s požadavky územních předpisů. Dojde-li dohodou účastníků společného spoluvlastnictví nebo rozhodnutím soudu k rozdělení pozemku, musí každý z oprávněných požádat o zápis práva k jemu přidělenému pozemku. K zápisu u úřadu je nutné předložit katastrální plány nově vzniklých pozemků, smlouvu o rozdělení (smlouvu) nebo rozhodnutí soudu.

Dnes občanská legislativa stanoví, že majetek ve vlastnictví 2 nebo více subjektů by měl být považován za předmět společného vlastnictví. Je také důležité si uvědomit, že tento typ vlastnictví může být jak sdílený (kdy jsou akcie přiděleny každému z vlastníků), tak i společné (pokud nedošlo k rozdělení na akcie).

Společné jmění může například vzniknout, pokud více než dvě osoby získají majetek, který spadá pod ustanovení o nedělitelných věcech. Pro takové situace zákon stanoví, že nelze-li věc rozdělit, aniž by se přitom změnil její původní funkční účel, rozdělení nepodléhá. Společné jmění se tedy může vztahovat na věci dělitelné pouze tehdy, pokud to neporušuje normy zákona nebo dohody.

Po pečlivém prostudování norem občanského zákoníku Ruské federace lze vidět, že jasnou výhodou je společné sdílené vlastnictví spíše než společné vlastnictví. Společný majetek tak lze v souladu s občanským právem považovat za sdílený majetek, pokud pro něj právní předpisy nestanoví režim spoluvlastnictví.

Je velmi důležité upozornit na zásadní rozdíly mezi těmito právními pojmy jako součást nemovitosti a podílem na právu k ní. Občanské právo nedefinuje takové pojmy jako podíly na prostorách, podíly na bytech nebo podíly na domech. Podíly se počítají pouze v rámci práva k určitému druhu nemovitosti - bytu, domácnosti, místnosti, budovy, kusu atd. To znamená, že podíl nemůže být vyjádřen jako součást jakéhokoli majetku.

Občanské právo stanoví povinnou formu vyjádření podílů – zlomek. Tato forma je abstraktní povahy, umožňuje zákonodárci upravit vztahy mezi majetkem ve vlastnictví dvou a více občanů.

Zcizení akcií: specifika.

V případě zcizení podílu z majetku ve vlastnictví osob s právem společného vlastnictví třetí osobě připadá dalším subjektům podílového vlastnictví důležité právo - výhoda koupě podílu za stanovenou cenu, popř. rovné podmínky.

Prodávající tak musí všem subjektům podílového spoluvlastnictví zaslat písemné oznámení o prodeji svého podílu třetí osobě. Prodávající uvádí cenu, jakož i další podstatné podmínky prodeje.

Dojde-li od subjektů podílového spoluvlastnictví k odmítnutí nebo nebude-li z jejich strany v průběhu kalendářního měsíce úmysl akcie koupit, může jej prodávající prodat třetí osobě.

Při prodeji podílu na nemovitosti, který je v podílovém spoluvlastnictví, musí prodávající ke kupní smlouvě přiložit balíček dokumentů osvědčujících, že prodávající oznámil prodej podílu všem subjektům podílového spoluvlastnictví, oznámil její hodnotu a další podstatné podmínky transakce. Při vypracování žádosti o státní registraci musíte přiložit dokumenty potvrzující odmítnutí nákupu určenými osobami.

Transakce se sdíleným vlastnictvím zahrnují mnoho funkcí a jemností. V tomto článku pochopíme, jak se postup při prodeji podílu na společném majetku provádí, na co byste měli věnovat pozornost a jaké nuance je třeba vzít v úvahu v závislosti na situaci.

○ Koncept společného vlastnictví a akcií.

Společný majetek je majetek ve vlastnictví dvou nebo více osob. V tomto případě může být společný majetek dvou typů:

1. Společné - bez rozdělení podílu každého vlastníka v obecném právu.
2. Shared – kdy je určen podíl každého vlastníka.

Společné vlastnictví může vzniknout převodem vlastnických práv k nedělitelné věci na více osob. Pokud například manželé nemají písemnou předmanželskou smlouvu, která stanoví jinak, bude jakákoli nemovitost, kterou získali v transakci za úplatu, považována za společný majetek.

Akcie je přidělená část společného vlastnického práva vyjádřená v aritmetické hodnotě. Občanské právo stanoví prioritu sdíleného vlastnictví.

Ustanovení 3 Čl. 244 Občanský zákoník Ruské federace:
Společné vlastnictví majetku je sdílené s výjimkou případů, kdy zákon stanoví vznik podílového spoluvlastnictví tohoto majetku.

○ Vlastnosti likvidace nemovitosti, která je ve společném sdíleném vlastnictví.

Nakládání s majetkem ve sdíleném vlastnictví je spojeno s určitými rysy. Takovou nemovitost například nemůžete prodat bez souhlasu všech spoluvlastníků. V dokumentech budou prodávajícím všichni vlastníci.

Pokud se některý z vlastníků podílu rozhodne prodat, musí počítat s tím, že spoluvlastníci mají na koupi předkupní právo.

Ustanovení 1 Čl. 250 Občanského zákoníku Ruské federace:
Při prodeji podílu na společném vlastnictví cizí osobě mají zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví přednostní právo na odkoupení prodávaného podílu za cenu, za kterou se prodává, a za jiných rovných podmínek, s výjimkou případ prodeje ve veřejné dražbě, jakož i případy prodeje podílu na spoluvlastnickém právu k pozemku vlastníkem části budovy nebo stavby umístěné na takovém pozemku nebo vlastníkem pozemku v specifikovanou budovu nebo stavbu.

O prodeji podílu musí prodávající zaslat písemné oznámení všem spoluvlastníkům a měsíc počkat. Pokud oznámení odmítnou nebo budou ignorovat, může být nemovitost prodána třetí straně. Bez dodržení tohoto postupu může být transakce soudem prohlášena za neplatnou.

Pokud jde o ostatní způsoby zcizení, zde se předkupní právo neuplatní. Vlastník akcie má právo ji bezúplatně darovat, odkázat, zastavit nebo s ní jinak nakládat, aniž by o tom informoval ostatní vlastníky.

○ Nutnost získat souhlas ostatních vlastníků.

Písemné oznámení vlastníkům musí obsahovat informace o očekávané prodejní ceně a dalších podstatných podmínkách nadcházející transakce. Oznámení můžete odeslat jakýmkoli pohodlným způsobem:

• Doporučenou poštou se seznamem příloh.
• Osobní doručení výpovědi proti podpisu.
• telegram.
• Jiné metody, které zahrnují získání potvrzení, že informace byla upozorněna adresáta.

Spoluvlastníci jsou povinni do měsíce rozhodnout o zpětné koupi nebo odmítnutí zpětné koupě. Mohou okamžitě odmítnout a podat to písemně. Pokud všichni odmítli, není třeba čekat měsíc, podíl můžete prodat cizí osobě. Prodej je legální i v případě, že všichni spoluvlastníci nabídku ignorují.

Pokud některý ze spoluvlastníků vyjádří souhlas (v jakékoli formě), bude vystupovat jako kupující a navýší tak svůj podíl. Když je více těch, kteří souhlasí, rozdělí si podíl rovným dílem a zúčastní se transakce za stejných podmínek.

○ Vlastnosti společného jmění manželů.

Jakýkoli majetek, který si manželé zakoupí během manželství, je jejich společným majetkem. Je přitom jedno, na čí náklady byl zakoupen a na čí jméno byl registrován.

Článek 34 RF IC:
1. Majetek nabytý manžely během manželství je jejich společným jměním.
2. Společným jměním manželů jsou movité a nemovité věci nabyté na úkor společných příjmů manželů, cenné papíry, akcie, vklady, podíly na základním jmění vložené do úvěrových institucí nebo jiných obchodních organizací a jakýkoli jiný majetek, který manželé nabyli. za trvání manželství, bez ohledu na to, zda , na jméno kterého z manželů byla zakoupena nebo na jehož jméno nebo který z manželů přispěl finančními prostředky.
3. Právo na společné jmění manželů má i ten z manželů, který za trvání manželství hospodařil v domácnosti, pečoval o děti nebo z jiných oprávněných důvodů neměl samostatné příjmy.

Při současném zápisu majetku na jméno manžela a manželky bude majetek považován za sdílený. Manželé mají zpravidla stejné podíly, ale mohou existovat i jiné možnosti.

Bez ohledu na to, jak je majetek evidován, žádný z manželů nemůže s majetkem nic dělat bez notářsky ověřeného souhlasu druhého manžela.

Ustanovení 3 Čl. 35 RF IC:
Aby jeden z manželů uzavřel transakci za nakládání s majetkem, jehož práva podléhají státní registraci, transakci, pro kterou je zákonem stanovena povinná notářská forma, nebo transakci podléhající povinné státní registraci, je nutné získat notářsky ověřený souhlas druhého manžela.

○ Prodej podílu externí straně.

Pokud všichni spoluvlastníci odmítli koupi nebo ignorovali oznámení o prodeji podílu, může jej vlastník prodat cizí osobě. Transakce bude probíhat jako obvykle.

Pokud dojde k porušení procesu informování spoluvlastníků o nadcházející transakci, má kterýkoli z nich právo podat žalobu a napadnout ji. Pokud se soud ztotožní s argumentací a rozhodne ve prospěch žalobce, přejdou na něj všechna práva a povinnosti kupujícího.

○ Prodej podílu příbuznému.

Uzavření kupní a prodejní transakce s příbuzným se neliší od prodeje podílu cizí osobě. Je zde pouze jeden rozdíl: pokud je transakce uzavřena s blízkým příbuzným (rodiče, děti, bratři a sestry), není možné získat daňový odpočet z prodejní ceny.

Občané vymysleli východisko z této situace - místo kupní smlouvy je sepsána darovací smlouva. V případě darování navíc není nutné o nadcházejícím zcizení oznamovat zbývajícím spoluvlastníkům, neboť v tomto případě nelze uplatnit předkupní právo.

○ Prodej podílu ve vlastnictví nezletilé osoby.

Pokud je vlastníkem podílu nezletilý občan, nelze obchod dokončit bez souhlasu opatrovnických a poručnických orgánů a notáře. Povolení bude vydáno pouze v případě, že místo zcizeného podílu bude nezletilému svěřeno vlastnictví podílu v jiném domě. Nemůže být menší než stávající.

Rozhodnutí o prodeji vydávají opatrovnické orgány dva týdny po podání žádosti. Teprve po získání souhlasu lze uzavřít kupní a prodejní smlouvu.

○ Prodej podílu, pokud je byt pod hypotékou.

Pokud je byt, potažmo podíly na něm, předmětem zástavy, pak je prodej možný pouze v případě souhlasu majitele zástavy s obchodem. V tomto případě se jedná o banku.

Stojí za zvážení, že hypotéka znamená přítomnost věcného břemene na nemovitosti. Je potřeba to brát velmi pečlivě a v kupní smlouvě specifikovat postup odstranění tohoto věcného břemene. Musí být také respektováno předkupní právo.

○ Role notáře.

Bez ohledu na specifika situace podléhají všechny transakce s podíly na společném majetku notářskému ověření. Bez toho nebude státní registrace převodu práv nemožná.

K potvrzení transakce musíte notáři poskytnout:

• Cestovní pasy prodávajícího a kupujícího.
• Smlouva o prodeji.
• Výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí o nemovitosti.
• Oznámení dříve zaslané spoluvlastníkům.
• Odpověď, pokud byla písemná.

Notář zkontroluje všechny dokumenty a potvrdí transakci. Poté můžete kontaktovat společnost Rosreestr a zaregistrovat si právo.

Ustanovení 1 Čl. 42 Federální zákon č. 218-FZ ze dne 13. července 2015:
Transakce týkající se zcizení podílů na právu společného vlastnictví nemovitostí, včetně případů, kdy všichni účastníci podílového spoluvlastnictví zcizí své podíly v rámci jedné transakce, podléhají notářskému ověření.

Ruská legislativa poskytuje občanům několik možností, jak uplatňovat svá společná vlastnická práva – společné vlastnictví majetku i sdílené vlastnictví. Jaká jsou specifika každého z nich? Jaké prameny norem upravují příslušné právní vztahy občanů? Záleží na specifičnosti nemovitosti, která je ve společném vlastnictví?

Co je společný majetek?

Podle článku 244 občanského zákoníku Ruské federace je společným majetkem majetek ve vlastnictví dvou nebo více osob. Jeho předmětem může být i nemovitost. Existuje společné sdílené vlastnictví a společné vlastnictví. V prvním případě si vlastníci rozdělí majetek pevnými podíly. Ve druhém je předmět společného vlastnictví nerozdělený.

V některých případech je společné sdílené a spoluvlastnictví určeno na základě ustanovení zákona. Například majetek manželů nebo účastníků selského statku je zákonem definován jako společný. V tomto případě se mohou vlastníci mezi sebou dohodnout na rozdělení nemovitosti a toto rozhodnutí sjednotit, je-li to možné, způsobem stanoveným zákonem.

Sdílené vlastnictví

Podívejme se podrobněji na specifika takové kategorie, jako je společné sdílené vlastnictví. Tento druh majetku zahrnuje zejména nejen rozdělení práv k vlastnímu majetku ve stálých podílech, ale také možnost získat poměrný příjem z komerčního využití majetku.

Lidé, kteří vlastní majetek na základě podílového vlastnictví, jsou zároveň povinni nést úměrně svému podílu odpovědnost za údržbu majetku.

Společné sdílené vlastnictví je vyjádřeno jako zlomky nebo procenta. Pokud jde o stanovení odpovídajících čísel, článek 245 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že odpovídající podíl je považován za rovný, pokud zákon, dohoda nebo praxe vztahů mezi vlastníky nestanoví jinak.

Velikost podílů lze upravovat jak vzhledem k nástupu nových vlastníků, tak i modernizací majetku, jehož vedoucí role náleží konkrétnímu vlastníkovi, a to prokazatelně. Pokud však lze podkladové zhodnocení nemovitosti tak či onak oddělit, pak osoba, která je poskytuje, může právně nabýt vlastnictví, aniž by zvyšovala svůj podíl na podkladovém aktivu.

Právo společného spoluvlastnictví vykonává každý z vlastníků nemovitosti na základě souhlasu všech ostatních vlastníků. Pokud nelze dosáhnout vhodného typu konsensu, musí být spory řešeny soudně. V některých případech, jak poznamenávají právníci, může soud pomoci vyřešit spory i v oblasti nakládání se společným majetkem.

Prodej společného sdíleného majetku má řadu funkcí. Pokud se tedy například jeden z vlastníků rozhodne svůj podíl prodat, pak mají ostatní vlastníci právo jej nabýt přednostně. Toto jsou ustanovení článku 250 občanského zákoníku Ruské federace. Ovšem pouze v případě, že se nebavíme o prodeji prostřednictvím veřejné dražby. Pokud jeden z vlastníků toto pravidlo poruší, mohou se ostatní vlastníci proti výsledkům transakce odvolat u soudu.

Výše jsme uvedli, že každý z vlastníků, který vlastní majetek v akciích, má právo počítat s příjmy z komerčního využití majetku. Podívejme se na tento aspekt podrobněji.

Rozdělení příjmů ze společného majetku

Vlastník tak má v souladu s ustanovením článku 248 občanského zákoníku Ruské federace právo na poměrné rozdělení jakéhokoli příjmu z užívání majetku, který je ve společném vlastnictví - pokud není dohodami mezi spoluvlastníky stanoveno jinak. vlastníků. Zároveň, pokud osoba pobírá odpovídající druh příjmu, pak je také povinna z něj v obdobném poměru odvádět daň a nést náklady spojené s údržbou nemovitosti a zajištěním její funkčnosti.

Sekce a výběr

Podívejme se na mechanismy odrážející ukončení společného sdíleného vlastnictví. V ruské praxi existují dva z nich - rozdělení a přidělení.

Pokud se bavíme o rozdělení, tak v rámci tohoto mechanismu zaniká společné vlastnictví ve vztahu ke všem vlastníkům nemovitostí. Oddělení od společného sdíleného vlastnictví zase znamená, že majetek opustí pouze jedna osoba. Zákon stanoví různé důvody pro provedení obou postupů. Takže například rozdělení společného sdíleného majetku nebo přídělu lze provést na základě vzájemného souhlasu všech vlastníků. Další možností je na základě rozhodnutí soudu. Přidělení je také možné na žádost věřitelů při inkasu.

Článek 252 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že rozdělení nebo přidělení by mělo být provedeno v naturáliích, pokud je to možné a neodporuje normám zákona. Pokud však nelze provést odpovídající postup, pak má vlastník, který musí získat svou část majetku v důsledku rozdělení nebo přidělení, právo počítat s peněžní náhradou. V některých případech je tento mechanismus aktivován na základě rozhodnutí soudu. Po obdržení náhrady se osoba přestává podílet na spoluvlastnictví majetku.

Společné vlastnictví

Po prostudování toho, co je společné sdílené vlastnictví, se podívejme na specifika společného vlastnictví. Jeho charakteristickým rysem je, že vlastníci vykonávají společnou správu majetku, neexistují žádné akcie; Vlastníci mají zároveň právo dohodnout si určité hranice v užívání majetku. Tak či onak může jeden z vlastníků nakládat s nemovitostí tím, že své záměry koordinuje s ostatními vlastníky. Každý vlastník přitom může uzavírat obchody, jejichž předmětem je nakládání s příslušným majetkem. Pokud však své jednání s ostatními vlastníky nekoordinuje, může být uzavřená dohoda u soudu prohlášena za neplatnou.

Sekce a výběr

Pravidla pro rozdělení a rozdělení při nakládání se společným majetkem jsou v zásadě podobná těm, která zahrnují právo společného sdíleného vlastnictví. Bezprostředně před provedením příslušných postupů však musí vlastníci společně určit velikost podílů pro každého z nich. Pokud tak neučiní prostřednictvím dohody, bude muset být problém vyřešen u soudu.

Společné jmění manželů

Společné jmění manželů má svá specifika. To se odráží v článku 256 občanského zákoníku Ruské federace. Ten říká, že majetek, který manželé nabyli po registraci manželství, se považuje za společný, ale v případě, že v manželské smlouvě nejsou uvedeny jiné podmínky. To znamená, že odpovídající typ smlouvy může vypadat jako smlouva o společném sdíleném vlastnictví, která odráží rozdělení majetku, například bytu, v takových a takových proporcích.

Je také možné, že příslušný druh majetku je určen v důsledku výrazného zhodnocení jednotlivého majetku manžela nebo manželky za trvání manželství. Pokud manželé žili v civilním manželství, to znamená bez příslušné registrace, pak je jejich majetek obecně definován jako samostatný.

Společné vlastnictví zemědělců

Společné vlastnictví účastníků rolnických a zemědělských podniků má také určitá specifika. Příslušná ustanovení jsou zakotvena v článku 257 občanského zákoníku Ruské federace. Majetek zemědělců je podle zákona společný, není-li v dohodách mezi nimi nebo z ustanovení příslušných právních předpisů stanoveno jinak. Účastníci rolnického nebo zemědělského podniku mají právo užívat majetek po vzájemné dohodě. Transakce, jejichž předmětem je společné jmění zemědělců, přitom mohou uzavírat pouze důvěryhodné osoby nebo vedoucí farem.

Svá specifika má i dělení zemědělského majetku. Zejména pokud se předpokládá oddělení jednoho z účastníků farmy, pak, jak poznamenávají někteří právníci, v mnoha případech nemůže mít podíl na pozemku. Má však právo na peněžitou náhradu, jejíž výpočet stanoví společně s ostatními zemědělci nebo soud.

Po prostudování specifik společného vlastnictví můžeme prozkoumat aspekt, který odráží praxi nakládání s majetkem ve sdíleném vlastnictví. Jaké nuance jsou charakteristické pro příslušné postupy? Předně lze uvést, že i přes to, že zákon dostatečně podrobně vymezuje pravidla týkající se rozdělení podílů na vlastnictví majetku, může být v praxi výkon práva nakládat s majetkem v akciích obtížný. . Vezměme si příklad nemovitosti.

Praxe nakládání s akciemi: postup prodeje

Pokud skupina osob zřídila společné spoluvlastnictví bytu, jak pak může každá z nich v praxi s majetkem nakládat? Vezměme si jeden z nejčastějších scénářů – prodej domu.

Pokud se bavíme o úplném prodeji bytu, pak je nutný souhlas všech vlastníků. Totéž se vyžaduje, pokud chce například člověk dát do zástavy nemovitost. Nezáleží na tom, kolik lidí souhlasí – i když je jeden proti, dohodu nelze uskutečnit.

Přitom, jak poznamenávají právníci, ani soud nemá právo nutit člověka, aby dal souhlas k prodeji bydlení, na kterém má podíl. Ze společného podílového vlastnictví bytu přitom vyplývá, že člověk má právo nakládat se svým podílem ve vlastnictví, jak chce. V tomto případě však mohou nastat potíže se stanovením skutečného přirozeného podílu. Jaké scénáře by zde mohly nastat?

Je-li k jednopokojovému bytu zřízeno spoluvlastnictví, je v praxi přidělení odpovídající části, jak podotýkají právníci, obtížně realizovatelné. Pokud však existuje společné společné vlastnictví domu, ve kterém je několik bytů, pak je odpovídající postup naopak docela reálný. Zvláště pokud je v něm například počet pokojů úměrný počtu majitelů. Nemovitosti tedy z hlediska praktické realizace postupu prodeje podílu musí být dělitelné.

V některých případech je při přidělování části nemovitosti přípustné zapojit kompetentní specialisty, kteří jsou připraveni provést správné rozdělení obytného prostoru. Další mechanismus míří k soudu. Zpravidla v důsledku takových výslechů získává vlastník určité množství metrů čtverečních v těch částech bytu, které z provozního hlediska odrážejí plný komfort bydlení v něm. V některých případech může soud člověku například přidělit celý pokoj a zároveň mu dát právo sdílet koupelnu, kuchyň a chodbu.

Jak jsme uvedli výše, přednostní právo na koupi pozemku mají ostatní vlastníci bytů. V tomto případě musí účastník společného spoluvlastnictví svůj záměr prodat podíl ostatních vlastníků písemně upozornit a poté měsíc čekat na jejich rozhodnutí. V tomto případě musí být skutečná prodejní cena shodná s cenou oznámenou v době předání příslušného dokladu spoluvlastníkům. Pokud chce člověk svůj podíl v bytě prodat levněji, musí opět nabídnout ostatním vlastníkům jeho odkup.

Pokud osoba prodá svůj podíl na bytě třetím osobám, aniž by nabídla jeho odkoupení zpět spoluvlastníkům, lze příslušnou transakci napadnout u soudu. V důsledku toho bude vlastník povinen vrátit finanční prostředky kupujícímu a na oplátku znovu získá vlastnictví svého podílu.

Praxe nakládání s akciemi: nájem

Dalším scénářem, který může v praxi nastat, je poskytnutí podílu na bytě k pronájmu. Takový postup lze podle zákona provést se souhlasem všech spoluvlastníků. V praxi se však obchody tohoto druhu často uzavírají pouze s tím, kdo našel vhodného nájemníka. Je to legální? Podle mnoha právníků ne.

Pokud tedy byly do bytu nastěhovány osoby, se kterými jeden z vlastníků uzavřel nájemní smlouvu, pak mají ostatní vlastníci právo je vystěhovat kontaktováním policie. Jak však poznamenávají právníci, v praxi se to dělá jen zřídka, protože pronajímatel může policii přesvědčit, že ho relativně vzato přijeli navštívit vzdálení příbuzní z Rakouska. Podle zákona jim nikdo nemůže zakázat přechodný pobyt.

K soudu se samozřejmě mohou obrátit i nespokojení spoluvlastníci. I kdyby však případ vyhráli, odpovídající rozhodnutí bude platné, jak poznamenávají někteří právníci, pouze ve vztahu ke konkrétní skupině osob, které se do prostor nastěhovaly na základě samostatné nájemní smlouvy. Pokud některý z vlastníků bytu uzavře novou nájemní smlouvu, pak k vystěhování těch, kteří získali právo bydlet v bytě v rozporu se zákonem, se bude muset znovu obrátit na soud. Proto takové opatření, jak poznamenávají mnozí právníci, často nemá praktický význam.

Společné vlastnictví půdy

Studovali jsme aspekty související s tím, jak se určuje společné sdílené a společné vlastnictví bytových prostor. Odpovídající právní vztahy přitom mohou mít specifika, jsou-li jejich předmětem pozemky. V některých nuancích je právo společného vlastnictví půdy upraveno na základě zásad odlišných od těch, které jsou charakteristické zejména pro nemovitosti. Podívejme se na tento aspekt podrobněji.

Rusové mohou ze zákona vlastnit půdu jak jednotlivě, tak ve společném vlastnictví – pokud jsou dva nebo více vlastníků. Legislativní úprava příslušného vlastnictví je obecně obdobná jako u ostatních kategorií majetku. Existuje tedy například společné sdílené vlastnictví pozemku a existuje společné vlastnictví.

Podobně jako obecná pravidla stanovená v ruské legislativě bude půda ve sdíleném vlastnictví, pokud zákon nestanoví mechanismy, podle kterých se společné vlastnictví tvoří. Také, pokud se budeme řídit ustanoveními článku 244 občanského zákoníku Ruské federace, společné vlastnictví vzniká, pokud je jeho předmět nedělitelný, to znamená, že nepodléhá distribuci v naturáliích bez změny funkčních specifik nebo ze zákona. Jak poznamenávají někteří právníci, pro právní vztahy v oblasti pozemkového práva platí pouze druhé pravidlo. To znamená, že pozemek ve společném podílovém vlastnictví - pokud zákon nestanoví jinak - podléhá správnému rozdělení v naturáliích.

Příkladem případu, kdy právní akty přímo stanoví společné vlastnictví, je scénář, který jsme probírali výše s farmami. Podle článku 257 občanského zákoníku Ruské federace společný majetek zemědělců, včetně pozemku, patří všem členům sdružení na právo spoluvlastnictví. To se však provádí, pokud se sami zemědělci nedohodli na rozdělení půdy podle jiných dohod.

Tato právní norma tedy patří do kategorie dispozitivní. Zároveň, jak poznamenávají někteří právníci, zákon „o selském (farmářském) hospodářství“ obsahoval ustanovení, podle kterého je společný majetek zemědělců společným majetkem, pokud nedojde k jednomyslnému rozhodnutí účastníků spolku o jeho převodu do společného jmění. vlastnictví. To znamená, že v této oblasti vidíme určitý vývoj legislativy.